Montag, 27.06.2011 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Den Jahresreinertrag einer Wohnung berechnen

Die Berechnung des Jahresreinertrags ist der erste Schritt zur Ermittlung des Ertragswerts einer Eigentumswohnung. Grundlage hierfür sind die nachhaltigen Mieteinnahmen der Wohnung.

Davon werden anschließend die Bewirtschaftungskosten in Form der Verwaltungskosten, der Instandhaltungskosten und des Mietausfallwagnisses abgezogen. Als Ergebnis ergibt sich der Jahresreinertrag.

Mietwertermittlung

Grundlage für die Mietwertermittlung ist der Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen. Der Gutachterausschuss stellt dafür ein Ermittlungsraster zur Verfügung, mit dem verschiedene Faktoren als Verbesserungen einfließen können. Dazu gehören:

  • Alter als Grundlage für den Richtwert,
  • Einstufung der Wohnlage mit eigenem Faktor, den der Gutachterausschuss zur Verfügung stellt,
  • Einstufung der Ausstattung nach einer Punktetabelle; dazu gehören: Heizung, Fassade, Treppenhaus, Fenster, Elektroanschlüsse, Warmwasserversorgung, Sanitäreinrichtungen, Wandfliesen und Bodenbeläge,
  • Einstufung sonstiger Einflüsse nach einer Punktetabelle; dazu gehören Wohnungsgröße, Geschosslage, Aufzug, Anzahl der Wohneinheiten, Balkon/Loggia/Terrasse, Gartennutzung und sonstige Besonderheiten,
  • Bildung eines zweiten Faktors aus den gesammelten Punkten von Ausstattung und sonstigen Einflüssen.

Mietwertberechnungs-Formel nach Definition des Gutachterausschusses:

Mietrichtwert
* Faktor Einfluss Wohnlage
* Faktor Ausstattung und Sonstiges
* Wohnfläche
= Gesamtmiete

Der Gutachter ermittelt aus den Unterlagen eine derzeit gezahlte Kaltmiete und erkennt sie nach der eigenen Berechnung auf Grundlage der Daten vom Gutachterausschuss als ortsüblich und als nachhaltig an. So ergibt sich die Monatsmiete.

Bewirtschaftungskosten errechnen

Vom Jahresrohertrag abgezogen werden müssen nun in einem nächsten Schritt die nicht auf den Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Wenn keine konkreten Daten vorliegen, werden für die Bewirtschaftungskosten Pauschalsätze angewandt.

Das Ergebnis aus Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten ist dann der Jahresreinertrag.

Gebäudeertragsanteil berechnen

Um nun noch den Gebäudeertragsanteil berechnen zu können, muss der Gutachter die Verzinsung des Bodenwertes vom Jahresreinertrag abziehen. Dazu ist er gemäß Wertermittlungsrichtlinie verpflichtet. Der Grund liegt darin, dass bei Grundstücken prinzipiell angenommen wird, dass sie unvergänglich sind. Einer Immobilie hingegen wird nur eine begrenzte Gesamtnutzungsdauer zuerkannt.

Bei der Eigentumswohnung kann das über eine pauschale Annahme geschehen, besser sind aber auch hier Vergleichsdaten des Gutachterausschusses.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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