Mittwoch, 26.10.2011 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Das Märchen vom Betongold

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s

Es gibt keinen Automatismus bei der Wertentwicklung einer Immobilie, im Gegenteil. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte unternehmerisch vorgehen.

Topstory: Immobilien gelten als wertbeständige und konservative Geldanlage: Beide Aussagen stimmen aber nur teilweise. Denn dazu müssen viele Herausforderungen erfüllt sein - und der Immobilienbesitzer oft auch unternehmerisches Kalkül beweisen.

Der Euro steckt in der Krise, weil viele EU-Staaten beinahe pleite sind. Und die Aktienmärkte haben in der Vergangenheit auch eher Schlangenlinie gefahren. "Anleger sind nicht mehr so risikobereit", stellt auch Peter Dirk, Baureferent bei der Verbraucherzentrale Berlin, fest. In Zeiten der Krise suchen sich Anleger einen konservativen Hafen für ihr Geld. Und deshalb werben Banken und Bausparkassen mit dem Investment in die eigenen vier Wände: Betongold gilt als angesagte Anlageform.

Volkswirtschaftlich betrachtet ist die Immobilienbranche ein bedeutender Wirtschaftszweig: Laut einem Gutachten für den Deutschen Verband für Wohnungswesen, Raumordnung und Städtebau und für die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung aus dem Jahr 2009 beläuft sich des gesamten Immobilienvermögens 2008 auf knapp neun Billionen Euro. Das Kreditvolumen beträgt 1,3 Billionen Euro, 55 Prozent aller Kredite sind mit Immobilien besichert.

Wertentwicklung von Immobilien

Als Anlageform betrachtet hat aber die Wertentwicklung einer Immobilie mehrere Facetten: "Es gibt nicht automatisch eine Wertsteigerung bei Immobilien", beschreit Jörg Sahr, Immobilienexperte bei der Zeitschrift Finanztest, einer Publikation der Stiftung Warentest. "Die Immobilienpreise können sich aber nicht völlig von der Entwicklung bei den Mieten abkoppeln. Bei steigenden Mieten werden langfristig auch die Immobilienpreise steigen - allerdings nur im Durchschnitt."

Denn die Tücke liegt hier im Detail. "Die Situation in manchen ländlichen Gegenden ist, dass es schwierig ist, die Immobilie überhaupt zu verkaufen", analysiert Michael Voigtländer, Leiter Forschungsstelle Immobilienökonomik beim Institut der Wirtschaft Köln. "Das drückt stark den Preis." Unisono sehen Immobilienexperten einen klaren Trend in die Stadt. Der demografische Wandel sorgt für Wegzug aus den ländlichen Regionen und den kleineren Städte. "Es ist auch längst nicht mehr so, dass Menschen ihr Leben lang in der gleichen Immobilie wohnen bleiben", beschreibt Voigtländer weiter. Die Immobilie macht also - gerade auch bei älteren Menschen - gar nicht mehr so immobil, wie noch vor einigen Jahrzehnten. Der Sog in die Großstadt verstärkt sich so und in den ländlichen Regionen sinken weiter die Preise. "Seit Mitte der 90ziger Jahre ist der Wert der Immobilien eher stabil, manchmal sogar rückgängig", so Sahr weiter. "Dort kann man dann nicht von einem funktionierenden Inflationsschutz sprechen."

Trendy sein mit seiner Wohnung

Und dagegen schützen auch neu ausgerufene Trends nichts, im Gegenteil. Trendstadtteile sind zum Beispiel gerade Neukölln in Berlin oder Ehrenfeld und Kalk in Köln. "Dass ein bestimmter Stadtteil zukünftig zum Trendstadtteil wird, ist oft mehr Wunsch, als an den kurzfristig an den Grundstückspreisen ablesbare Realität", beschreibt Dieter Hagemann, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. "Immobilienverkäufer behaupten das gerne, weil viele Anfragen da sind. Aber ob das tatsächlich so ist, ist eine andere Frage und lässt sich nur über einen größeren Zeitraum nachweisen." Und Hagemann gibt hier für ein gutes Investment eine einfachen Ratschlag, der aber gleichzeitig schwierig umzusetzen ist: "Klug ist, wer in einen Trendbezirk investiert, bevor dieser Trend wird", so Hagemann.

Oftmals sind es gerade eher sozialstrukturell schwache Stadtteile, denen ein Aufstieg vorhergesagt wird: Werden die Mieten in bestimmten gut etablierten Stadtteilen zu hoch, ist tatsächlich eine Abwanderungsbewegung dorthin festzustellen. "Die Preisentwicklung ist hier auch wesentlich höheren Ausschlägen ausgesetzt, als beispielsweise in klassischen bürgerlichen Vierteln", warnt aber Verbraucherschützer Dirk. In der Welt der Mode wechselt der Trend ständig. Und auch beim Wohnungsmarkt kann dieser schneller vorüber sein, als der Kreditvertrag abbezahlt ist.

Renditebetrachtung von Immobilien

Das Betongold verliert also bei der Wertentwicklung deutlich von dem ihm zugedichteten Glanz. Zumindest in der Renditebetrachtung gibt es aber Hoffnungsschimmer. Bauen statt kaufen: Diese Rechnung scheint aufzugehen, zumindest teilweise. Als Ausweichstrategie vor wachsenden Mieten ist eine selbst bewohnte Immobilie gut denkbar. Zwar nutzt diese im Verlauf der Nutzungsdauer stark ab. Aber auch, wer in der Mietwohnung Komfort haben will, muss wohl oder übel ab und an den Wechsel in Betracht ziehen - und für mehr Komfort dann auch mehr ausgeben. Letztendlich ist also auch beim Immobilienbesitz die Entscheidung für hohe Renovierungskosten zum Beispiel nach 30 Jahren eine individuelle. Jörg Sahr. "Anleger wie Selbstnutzer profitieren zudem von den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen."

Und auch als Kapitalanlage kann die Rechnung so aufgehen: "Auch bei einer vorsichtigen Kalkulation sind bei Eigentumswohnungen Nettorenditen von vier bis fünf Prozent möglich, nach Steuern wohlgemerkt", beschreibt Finanztest-Redakteur Sahr. Derzeit, denn die Zinsen sind niedrig. Und nicht zu vergessen: Nur bei guten Lagen und guter Qualität.

Bei der Immobilie als Kapitalanlage werden aber gerne unerfreuliche Nebenerscheinungen unter den Teppich gekehrt: "Eine vermietete Immobilie ist auch viel Arbeit", sagt Voigtländer. "Und womöglich ist der Stundenlohn für diese Arbeit am Ende nicht sonderlich hoch." Der Eigentümer muss sich nicht nur um Mieter kümmern, sondern auch um Instandhaltung. Da neben der Lage auch die Qualität einer Wohnung immer mehr an Bedeutung gewinnt, sind auch hier Investitionen nötig.

Anleger sonnen sich dafür im guten Prestige der Immobilie, sie ist greifbarer als ein gut gefülltes Aktiendepot. Dennoch: "Ich wundere mich, dass so viele Kleinanleger Immobilien als Kapitalanlagen kaufen", kommentiert Voigtländer. Denn gerade Besitzer nur weniger Wohneinheiten trifft es hart, wenn die Miete ausfällt, ob durch Mietnomaden oder auch einfach einer schlechten Vermarktbarkeit. "In jedem Fall wäre hier eine unternehmerischere, risikoorientierte Herangehensweise besser, als nur auf das Prestige einer Immobilie zu schauen", warnt Voigtländer eindringlich. Und Dirk ergänzt: "Risikostreuung ist bei jeder Kapitalanlage wichtig, also auch, wenn in eine Immobilie investiert wird. Wer ausschließlich in eine Immobilie investiert, verstößt gegen dieses Gebot."

Diese Erfahrung musste auch ein Hauskäufer in Berlin machen, wie Dirk aus seiner Beraterpraxis schildert: Er verkaufte nach zehn Jahren eine seiner vier Eigentumswohnungen - und musste feststellen, dass vom Erlös nicht die komplette Kreditschuld abzahlbar war. Der Wert der Wohnung war also im Verlauf der letzten zehn Jahre stark gesunken. Da die Wohnung aber nun nicht mehr als Sicherheit für die Bank herhalten konnte, verlangte die Bank eine neue Sicherheit, die der Mann nicht bieten konnte, denn er hatte keine Rücklagen. Ein schwieriges Dilemma, welches in der Zahlungsunfähigkeit mit all seinen Konsequenzen enden kann. Beton kann ja auch im echten Leben Risse zeigen. Diese Investition hat aber nicht nur kräftige Risse, sondern es droht sogar der finanzielle Einsturz der Anlageform Immobilie - und das zeigt sehr deutlich, dass das Märchen vom Betongold nicht immer mit einem Happy End enden muss.

Infokasten

Die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) regelt die Wertermittlung von Immobilien. Drei Verfahren sind definiert:

  • Sachwertverfahren: Hier wird auf Grundlage der Herstellungskosten der Wert einer Immobilie ermittelt. Dieses Verfahren wird bei selbst genutzten Immobilien eingesetzt.
  • Ertragswertverfahren: Die nachhaltig erzielbare Nettomiete einer Immobilie ist hier die bestimmende Größe für die Wertermittlung. Sofern eine Immobilie als vermietete Kapitalanlage gekauft wird, wird dieses Verfahren genutzt.
  • Vergleichswertverfahren: Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtpreise für Grundstücke und Vergleichswerte. Gibt es eine ausreichende Anzahl an Werten, dann kann der Wert einer Immobilie über das Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Dies ist üblich bei Grundstückspreisen sowie häufig bei Eigentumswohnungen.

Bodenrichtpreise, Marktberichte und Gutachterausschüsse im Internet: www.gutachterausschuesse-online.de

Anlaufstellen für Immobiliensachverständige und Verbraucherberatung:

  • Bundesarchitektenkammer, www.bak.de, Telefon: 030/263944-0
  • HypZert GmbH, www.hypzert.de, Telefon: 030/206229-0
  • Verband der deutschen Bausachverständigen, www.vbd-ev.de, Telefon: 0511/5636664
  • Verbraucherzentrale Bundesverband, www.vzbv.de (Dachverband; Beratung bei den Landesverbraucherzentralen)

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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