Freitag, 01.08.2014 | Autor: Heidi Schnurr

Maklervertrag widerrufen: So schnell geht das jetzt

Worum geht´s

Neuregelung beim Maklervertrag: Was sich seit dem 13.6.2014 geändert hat.

Stichworte zu diesem Thema

Makler haben einen schlechten Ruf. Der häufigste Vorwurf: "Die kassieren viel Geld für wenig Arbeit!". Dabei müssen sie oft um ihre Provision bangen, denn ihre Auftraggeber wollen gern am Ende des Tages die verdiente Provision sparen. 

 

Dem will der Gesetzgeber jetzt entgegen wirken: Indem er die Makler per Gesetz quasi durchs Hintertürchen zum ausführlichen Vertrag zwingt, indem er dem Verbraucher mehr Rechte einräumt. 

Seit dem 13.6.2014 haben Verbraucher mehr Rechte gegenüber Maklern. Wie bisher auch, steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, sollten sie ihren Vertrag im Wege des Fernabsatzes also ausschließlich übers Internet, per Telefon oder per Post abgeschlossen haben.

Neu: Widerrufsrecht gilt auch für "außerhäusig" abgeschlossene Verträge

Neu ist  nach dem „Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie“, dass es jetzt auch ein entsprechendes Widerrufsrecht bei Verträgen gibt, die bei gleichzeitiger Anwesenheit des Maklers oder seines Beauftragten und des Verbrauchers außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder seines Beauftragten geschlossen wurden.

Normalerweise stand dem Verbraucher nur ein Widerrufsrecht zu, wenn der Vertrag innerhalb seiner Büroräume geschlossen wurde.

Beispiel:

Sie unterschreiben den Maklervertrag anlässlich der Wohnungsbesichtigung.

Neu ist: Selbst bei Vertragsabschlüssen in den Geschäftsräumen des Maklers besteht nun ein Widerrufsrecht, wenn der Makler den Verbraucher unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume persönlich und individuell angesprochen hat.

Mit dem Widerrufsrecht soll vermieden werden, dass ein Verbraucher vom Makler überraschend zum Vertragsschluss gedrängt wird, ohne sich davor ausreichend Gedanken machen zu können, ob er so einen Vertrag überhaupt will oder nicht.  

Widerrufsrecht beim Maklervertrag: Wer Verbraucher ist

Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. So steht es jetzt im Gesetz.

Als Verbraucher gelten damit grundsätzlich alle privaten Vermieter, Verkäufer, Mieter und Käufer. Nur wer den Makler im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit beauftragt, hat kein Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzgesetz.  

Wann ein Vermieter noch als Verbraucher zählt

Für die Frage, ob ein Vermieter als Unternehmer oder noch als Verbraucher anzusehen ist, kommt es nicht auf den Wert der Immobilien, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte an.

Wer nur ein großes oder wertvolles Objekt an einen oder mehrere Mieter vermietet, handelt im Rahmen privater Vermögensverwaltung und nicht als Unternehmer. Vermieten Sie dagegen zahlreiche Wohnungen an wechselnde Mieter spricht das für eine professionelle Tätigkeit, insbesondere, wenn der Vermieter ein Büro und einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhält.

Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (BGHZ 149 S. 80, 87; OLG Düsseldorf, MDR 2010 S. 858).

Maklervertrag: Ab wann die Widerrufsfrist läuft

Der Makler muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren. Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen, wenn er seinen Kunden über sein Widerrufsrecht belehrt hat.

Hat der Makler dies versäumt, beträgt die maximale Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage. Holt der Makler seine anfangs versäumte Widerrufsbelehrung nach, beginnt ab diesem Zeitpunkt die 14-Tage-Frist zu laufen.

Maklervertrag: Mit was Sie künftig rechnen müssen

Schon aus Beweisgründen sind Makler künftig gut beraten, wenn sie einen schriftlichen Vertrag abschließen, bevor sie Wohnungen oder Häuser zeigen bzw. anschauen.

Dabei empfiehlt es sich, dem Verbraucher gleich eine schriftliche Widerrufsbelehrung zu übergeben und sich deren Empfang quittieren lassen.

Wenn der Makler sofort loslegen soll

Soll der Makler schon vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist aktiv werden, muss der Verbraucher dies ausdrücklich verlangen. Dafür reicht schon dieser Satz: "Ich verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit dem Ausführen der beauftragten Dienstleistung beginnen (§ 357 Abs. 8 BGB)."

Allerdings: Der Makler muss seinen Kunden dann darüber belehren, dass er ihm in diesen Fällen Wertersatz für erbrachte entgeltliche Leistungen schuldet, selbst wenn er den Vertrag innerhalb der Widerrufsfrist widerruft. Ansonsten riskiert der Makler, dass er nicht vergütet wird, obwohl er seine Leistungen erbracht hat.

Beispiel:

Sonst kann Ihnen als Makler Folgendes passieren: Ein Interessent liest Ihr Kauf- oder Mietangebot mit Provisionsforderung im Internet. Sie schauen sich mit ihm das Objekt an und schließen auch mit ihm den Maklervertrag inklusive Widerrufsrecht.

Tatsächlich unterschreibt der Käufer/Mieter den Kauf- bzw. Mietvertrag über das besichtigte Objekt, widerruft aber gleichzeitig Ihren Maklervertrag.

Wie Sie sich als Makler vor einem Widerruf absichern   

Damit das nicht passiert, brauchen Sie schon vor Abschluss des Maklervertrags die ausdrückliche Zustimmung, dass Sie noch vor Ende der Widerrufsfrist mit Ihrer Arbeit beginnen sollen.

Die Provision steht Ihnen aber nur dann zu, wenn Sie den Interessenten zuvor davon in Kenntnis gesetzt haben, dass er sein Widerrufsrecht verliert, wenn der Makler den Vertrag zum Teil oder vollständig erfüllt hat.

Maklervertrag: Die Vor und Nachteile der neuen Regelung

Auch für den Verbraucher sind die neuen Regelungen zum Maklervertrag zwiespältig. Zum einen können Sie zwar jetzt ihren Maklervertrag einfacher widerrufen. Damit sind sie besser davor geschützt, überraschend in einen Vertrag gedrängt zu werden, den sie eigentlich gar nicht abschließen wollten.

Auf der anderen Seite werden die bisher in der Praxis häufig einfach gestalteten Vertragsabschlüsse bürokratisiert.

Deswegen müssen sich Maklerkunden darauf einstellen, dass sie zukünftig von ihrem Makler einen kleinen Stapel Papiere vorgelegt bekommen, den sie erst einmal unterschreiben müssen, bevor es überhaupt in die Wohnung geht.

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Es gibt sie noch, die „heiligen Kühe“ im Immobilienrecht, an denen niemand rütteln darf. Beispielsweise deswegen, „weil es schon immer so war!“ oder weil beide Seiten mit einer bisherigen Regelung zufrieden waren. So war es bisher auch mit der Maklergebühr. Doch das soll sich bald ändern.
News: Viele Immobilienkäufe laufen zurzeit über den Immobilienmakler. Makler vermitteln zwischen dem Käufer und Verkäufer und erhalten als Erfolgshonorar die Maklerprovision, über die sich streiten lässt.
  Diese Leserfrage interessiert womöglich auch Sie: "Ich habe gehört, beim Grundstückskauf könne der Makler seine Rechnung in zwei Teile aufteilen, nämlich in die eigentliche Maklerprovision und in die Finanzierungsberatung. Letztere sei dann sofort als Werbungskosten absetzbar. Ist das richtig? Und gibt es bei diesem Steuersparmodell irgendwelche Fallen, die ich kennen sollte?"

 meineimmobilie.de-Tipp

Für den Maklervertrag gilt das, was für alle wichtigen Verträge gilt: Immer erst einmal alles gründlich durchlesen, bevor Sie unterschreiben!

 

Die Maklerprovision beträgt beim Kauf einer Immobilie in der Regel üblicherweise bei einem Kaufvertrag – je nach den örtlichen Gegebenheiten – 3–5 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.).

 

Vermittelt der Makler einen Mieter, kann er von ihm maximal 2 Wohnungsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer verlangen.