Montag, 28.01.2013 | Autor: Heidi Hecht, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Keine Anzeichen für eine Überhitzung bei deutschen Wohnimmobilien

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s
  • Keine Überhitzung der deutschen Wohnimmobilien
  • Demografische Veränderungen, ortsspezifische Besonderheiten sowie die niedrigen Zinsen seien Grund für Preisanstieg

Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich in einer Wachstumsphase mit zum Teil stark steigenden Mieten und Preisen. Doch diese Anzeichen deuten nicht auf eine Überhitzung bei deutschen Wohnimmobilien, sondern seien auf veränderte Nachfrage- und Angebotsbedingungen zurückzuführen.

Viele Experten vermuten eine Überhitzung bei deutschen Wohnimmobilien, doch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) deutet die Anzeichen anders. Vielmehr sei der zum Teil starke Preisanstieg fundamental erklärbar und basiert vor allem auf demografischen Veränderungen und ortsspezifischen Besonderheiten in Verbindung mit weiterhin außergewöhnlich niedrigen Zinsen. Dies geht aus dem aktuell veröffentlichten Marktbericht „vdp Spotlight Immobilien – Wohnungsmarkt Deutschland zum Jahresanfang 2013“ hervor.

Gefahr von Eigendynamik des Preisverlaufs für Wohnimmobilien sei gering

„Der aktuelle Anstieg der Wohnimmobilienmieten und -preise spiegelt die derzeit vor allem in den Zuzugsregionen starke Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wieder. Angesichts der positiven Arbeitsmarktbedingungen, der allge­mein steigenden Einkommen sowie der außerordentlich günstigen Finanzierungsbedin­gungen ist dieser Preisanstieg fundamental begründet. Eine Eigendynamik des Preisverlaufs mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wohnungs- und auch die Finanzierungsmärkte kann zwar nicht ausgeschlossen werden, die entsprechende Gefahr ist aus heutiger Sicht aber eher gering“, fasst Jens Tolckmitt, Hauptge­schäftsführer des vdp, die Ergebnisse des Berichts zusammen.

Beschleunigter Preisanstieg bei Wohnimmobilien in attraktiven Städten

Die Preise für Wohneigentum erhöhen sich seit nunmehr fünf Jahren und haben sich im abgelaufenen Jahr noch einmal beschleunigt. In den ersten drei Quartalen 2012 kam es bundesweit zu einem Anstieg um 2,8 Prozent, maßgeblich getrieben von der Verteuerung im Bereich der Eigentumswohnungen, die ein Plus von 3,3 Prozent verzeichnen. Nach dem vdp-Bericht konzentrieren sich die Preisanstiege auf wirtschaftlich attraktive Regionalmärkte wie die Großstädte München, Berlin, Köln und Hamburg und die Universitätsstädte wie Münster, Regensburg und Trier. In solchen Märkten hat sich die Einwohnerentwicklung zu­nehmend von der Wohnungsbestandsentwicklung abgekoppelt; steigende Einwohner- und Haushaltszahlen standen einer zuletzt zwar gestiegenen, aber zum Teil noch sehr geringen Neu­bautätigkeit im Geschosswohnungsbau gegenüber. Dies führte zu einem zunehmenden Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. Verstärkt wird diese Entwicklung durch den anhaltenden Wunsch nach sicheren Kapitalanlagen, wobei vor allem Wohnimmobilien im Fokus des Kaufinteresses stehen. In der Folge sind insbesondere die Miet- und Eigentumswohnungsmärkte in den prosperierenden Städten angespannt.

Niedrige Zinsen für Wohnimmobilien

Niedrige Kreditzinsen bieten seit einigen Jahren darüber hinaus günstige Voraussetzun­gen für den Erwerb einer Wohnimmobilie. Der durchschnittliche Schuldendienst ist dadurch trotz steigender Kaufpreise für Eigentumswohnungen bundesweit fast überall gesunken. „Dies gilt auch für Städte wie München, Berlin und Hamburg, wo in den letzten Jahren die Kaufpreise für Eigentums­wohnungen aufgrund einer beachtlich belebten Nachfrage überdurchschnittlich stark gestiegen sind“, so Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdpResearch und Verfasser des Marktberichts.

Künftige Entwicklung des Marktes für Wohnimmobilien

Aktuell schätzt der vdp die Gefahren für den Finanzmarkt, die von der Wohnungsmarkt­belebung ausgehen, als gering ein, da der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten in Deutschland trotz deutlich gestiegener Transaktionszahlen moderat verläuft. Dies deutet darauf hin, dass für die Finanzierung zunehmend auf Eigenkapital zurückgegriffen wird. Stabilisierend wirkt darüber hinaus das Zusammenspiel von langfristigen Zinsbindun­gen, die für die Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland üblich sind, und ver­gleichsweise hohen Tilgungsraten. Dadurch wird während der ersten Zinsfestschrei­bungsperiode bereits ein nennenswerter Teil des Darlehens getilgt.

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Immobilienangebote klingen oft günstig, doch meistens verbirgt sich hinter dem Kaufpreis noch eine lange Liste an Nebenkosten. Diese Ausgaben sollten auf jeden Fall vor der Kaufentscheidung kalkuliert werden.