Freitag, 06.05.2011 | Autor: mb

Kapitalanlage: Vorplanung beim Immobilienkauf

News: Immobilienkäufer, die nach einem Kapitalanlageobjekt suchen, sollten vor allem auf die Lage und die Ausstattung achten. Außerdem müssen neben dem Kaufpreis die Investitionskosten mit eingerechnet werden.

Im privaten Bereich ist der Kauf einer Immobilie für die meisten Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Gerade deshalb sollte die Wahl des Objekts auch gut überlegt sein, rät der Immobilienverband IVD in einer Pressemitteilung zum Thema Immobilienkauf als Kapitalanlage. Wer sein Wohneigentum als Kapitalanlage betrachtet, sollte als Erstes auf die Vermietbarkeit seiner Immobilie achten. "Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer", sagt Jürgen Michael Schick vom IVD.

Die richtige Lage wählen

Die Infrastruktur - also eine gute Verkehrsanbindung für Auto und öffentlichen Nahverkehr sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe - ist ebenfalls ein wichtiger Faktor für die Wahl des Objekts. Doch die Bedürfnisse hängen auch sehr stark von den Bewohnern ab. "Ältere Menschen beispielsweise sind sehr an der Nähe zu Ärzten und medizinischen Versorgungseinrichtungen interessiert, junge Leute bevorzugen dagegen Gebiete mit vielfältigen Freizeitangeboten und Familien mit Kindern achten darauf, dass die Schulen und Betreuungseinrichtungen möglichst zu Fuß zu erreichen sind", erläutert Schick.

Außerdem ist laut IVD die demographische Entwicklung der Umgebung ein Kriterium, das bei der Wahl des Objekts bedacht werden sollte. In einer Region mit einer alternden Bevölkerung sei es in der Regel günstiger, eine kleine Wohnung im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss zu erwerben. In Gegenden mit einem überproportionalen Anteil an 25- bis 40-jährigen Menschen seien dagegen vor allem Drei- bis Vierzimmerwohnungen gefragt, die gern auch in den oberen Stockwerken liegen dürfen, so der IVD. Eine erhöhte Nachfrage in diesem Segment ist jedoch eher die Ausnahme: Denn vor allem in den Großstädten sind Ein- und Zwei-Personenhaushalte inzwischen in der Überzahl, so dass sich kleinere Wohnungen meist leichter vermieten lassen als große.

Qualität des Objekts beurteilen

Neben dem richtigen Standort sind Zustand und Ausstattung der Immobilie die wichtigsten Faktoren für die Wertermittlung. "Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, verbeulte Briefkästen, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprechanlage oder ein defektes Treppenlicht wirken stark wertmindernd und sollten sich daher auch im Kaufpreis niederschlagen. Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin", so Schick.

Neben der technischen Ausstattung zählen für den Vermietungserfolg auch Extras wie zum Beispiel ein Balkon. "Viele Mietinteressenten suchen im Internet gezielt nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen", sagt Schick. "Rund 15 Prozent der Deutschen würden niemals in eine Wohnung ohne Balkon ziehen." Ein weiteres Augenmerk der Mieter richtet sich auch immer häufiger auf den Energieausweis und damit auf die Energiebilanz des Hauses. Bei steigenden Nebenkosten wird es für Mieter immer wichtiger, in einer gut isolierten Immobilie zu wohnen.

Investitionskosten berücksichtigen

Zusammen mit Lage und Ausstattung gehören die Kosten der Investition zu den wichtigsten Kriterien beim Wohnungskauf. Neben dem Kaufpreis fallen auch noch die Erwerbsnebenkosten an, zu denen Grunderwerbsteuer Maklerprovision und Notarkosten gehören. Bei einer Eigentumswohnung kommt das monatliche Hausgeld, einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. "Kaufinteressenten für eine vermietete Wohnung sollten unbedingt prüfen, aus welchen Posten sich das Hausgeld zusammensetzt und ob die einzelnen Beiträge angemessen sind", sagt Schick. "Um eventuelle Überraschungen zu vermeiden, sollte außerdem überprüft werden, ob es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf den Käufer übergehen können."

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Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn unbedingt durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen. Als Laie können Sie nur schwer beurteilen, ob alle Klauseln in Ordnung sind.