Immobilienkauf - die teuersten Fallen umgehen

Eigentumswohnungen erwiesen sich auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren zunehmend als Ladenhüter. Vor allem dann, wenn sie außerhalb größerer Städte angeboten wurden.

Bei Eigentumswohnungen zählt die Lage

Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte wissen, dass eine Wohnung auf dem Land schwer zu verkaufen ist. Dort ist eher das klassische Eigenheim gefragt. Wohnungen in oder in der Nähe von Großstädten haben bessere Chancen, später einmal zu einem akzeptablen Preis veräußert zu werden.

Eigentumswohnung als Alternative beim Immobilienkauf

Ob sich ein Immobilienkäufer für ein Haus oder eine Eigentumswohnung entscheidet, ist oft, aber nicht immer, eine Frage des Budgets. Eigentumswohnungen - sofern sie nicht in den teuersten Gegenden von München, Stuttgart oder Düsseldorf gekauft werden - sind in der Regel erschwinglicher als Häuser.

Wer von einem eigenen Haus träumt, aber im Moment nur die Mittel für eine Eigentumswohnung hat, sollte sich zunächst für eine Eigentumswohnung entscheiden. So lernt er bereits den Umgang mit einer Immobilie kennen und baut Vermögenswerte auf, statt Monat für Monat Miete zu zahlen.

Die Nachbarn werden mitgekauft

Wenn die Entscheidung bei der Kostenplanung auf eine Eigentumswohnung fällt, kann sich der neue Besitzer die Nachbarn nicht aussuchen. Er wird Teil der Eigentümergemeinschaft, und mit der sollte er sich nach Möglichkeit arrangieren.

Denn werden Konflikte erst einmal vor Gericht ausgetragen, ist das Klima dermaßen vergiftet, dass für die beteiligten Parteien das gemeinsame Wohnen zum Albtraum werden kann. Potenzielle Käufer reagieren verständlicherweise allergisch, wenn sie den Protokollen der Eigentümerversammlung entnehmen müssen, dass Gerichtsverfahren anhängig sind.

Rechtsschutzversicherung

Für mehr Sicherheit empfehlen manche Experten den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung. Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft können teuer werden. Denn: Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft haftet jeder gesamtschuldnerisch. Das heißt, ein Dritter kann Ansprüche ausschließlich einem einzelnen Eigentümer gegenüber geltend machen.

In diesem Fall bleibt einem keine andere Wahl, als in die Tasche zu greifen. Das Geld muss dann in Form einer Sonderumlage von den übrigen Eigentümern zurückgeholt werden. Auch wenn derlei Fälle selten vorkommen, sollte jeder Eigentümer mit einer Rechtsschutzversicherung dagegen optimal gewappnet sein. Solch ein Versicherungsschutz muss auch Streitigkeiten im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes abdecken. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine Rückfrage bei der Versicherung.

Äußere Veränderungen

In einer Eigentumswohnung kann der Besitzer nur innerhalb der eigenen vier Wände tun und lassen, was er möchte. Und selbst dies bedarf einer Einschränkung: Handelt es sich nämlich um tragende Wände, so zählen auch diese zum Gemeinschaftseigentum, ebenso wie zum Beispiel die Fassade, das Treppenhaus, der Fahrstuhl oder das Dach.

Geradezu legendär sind die Streitereien um die Farbe der Balkonmarkisen. Im Grunde zählen Balkone zum sogenannten Sondereigentum, das heißt, sie gehören dem Eigentümer der Wohnung. Deshalb kann er zum Beispiel die Balkonplatte ganz nach eigenem Geschmack fliesen lassen. Markisen freilich stellen eine Fassadenveränderung dar. Deshalb hat die Eigentümerversammlung das letzte Wort.

Verwalter erledigt zeitaufwändige Pflichten

Alle zeitaufwändigen Pflichten, die der Besitzer eines Eigenheims selbst erfüllen muss, werden in Eigentumsanlagen einem Verwalter übertragen. Dieser kümmert sich um die Berechnung der laufenden Betriebskosten, hat ein Auge auf Schäden am Gemeinschaftseigentum, beauftragt Handwerker, reklamiert mangelhafte Arbeiten, bestellt den Hausmeister, beziehungsweise den Hausmeisterservice, und achtet auf die Einhaltung der Hausordnung.

Wer sich beim Immobilienkauf für eine gebrauchte Wohnanlage entscheidet, sollte einige der künftigen Mitbewohner fragen, wie die Arbeit des Verwalters einzuschätzen ist.

Auch der Zustand der Immobilie lässt in dieser Hinsicht häufig interessante Rückschlüsse zu: Befinden sich die Treppenhäuser in sauberem Zustand? Ist der Eingangsbereich mit Fahrrädern versperrt? Flackert in der Tiefgarage schon seit Wochen eine defekte Leuchtröhre? Solche scheinbaren Kleinigkeiten sprechen nicht für eine sorgfältige Arbeit der Verwaltung.

Zeitaufwand fürs Eigenheim richtig einschätzen

Am individuellsten lässt es sich in einem frei stehenden Haus wohnen. Niemand kann verhindern, dass die Fassade neu gestrichen, die Terrasse umgestaltet oder angebaut wird. Dafür muss der Käufer für eine solche Immobilie recht tief in die Tasche greifen. In den Großstädten sind solche Objekte zudem kaum noch zu haben.

Neben dem hohen Preis und den nicht minder hohen laufenden Betriebskosten kostet ein solches Objekt auch jede Menge Zeit, da sich der Eigentümer beinahe um alles kümmern muss. Außerdem gilt es, die Immobilie ausreichend gegen Einbrecher zu sichern. Wer hier am falschen Ende spart, könnte schon bald eine unangenehme Überraschung erleben.

Schlüsselfertig oder individuell

Falls die Wahl beim Immobilienkauf auf ein frei stehendes Haus fällt, hat der Käufer die Wahl zwischen dem Kauf eines schlüsselfertigen Objekts von einem Bauträger oder dem Bau eines individuellen Architektenhauses. Für die schlüsselfertige Variante sprechen vor allem die Bequemlichkeit und der in der Regel günstigere Preis.

Dafür hat der Immobilienkäufer wenig Möglichkeiten, auf bauliche Details Einfluss zu nehmen. Er kann meist nur noch die eine oder andere nicht tragende Wand einziehen oder entfernen lassen, über den Bodenbelag und die Fliesen sowie die Ausstattung des Badzimmers oder über andere Details entscheiden.

Individuelle Wünsche verwirklichen

Wer auf ein Haus nach Maß Wert legt, kann seine individuellen Wohnträume in Betongold umsetzen lassen. Soweit die Statik oder behördliche Auflagen nicht dagegen sprechen, darf der Bauherr gemeinsam mit einem Architekten seines Vertrauens alle seine Wünsche verwirklichen. Auch beim Bau eines Architektenhauses lässt sich bares Geld sparen.

Zum einen sollten nach Möglichkeit vorgefertigte Teile zum Einsatz kommen. Dadurch steigt die Produktivität auf der Baustelle, was wiederum die Bauzeit und damit die Kosten reduziert. Mit einem intelligenten Grundriss können darüber hinaus einige Quadratmeter des teuren Grund und Bodens gespart werden. So lässt sich zum Beispiel bei gleichbleibender Wärmedämmung die Dicke der Außenwände auf 30 Zentimeter reduzieren. Die dadurch erzielte Flächeneinsparung ergibt eine nennenswerte Kostenreduktion.