Montag, 09.08.2010 | Autor: Marc Popp/mb

Immobilienbesichtigung: Objekt genau unter die Lupe nehmen

Wer eine Immobilie kauft, sollte nicht nur beim Preis, sondern auch beim Objekt genau hinsehen. Mängel und notwendige Modernisierungen lassen sich oft erst auf den zweiten Blick erkennen. Hilfreiche Tipps für die Immobilienbesichtigung.

Ein Immobilienkauf ist keine Vertrauenssache. Bei einer gebrauchten Wohnung, insbesondere einer Altbauwohnung, sollte zur Besichtigung ein Fachmann hinzugezogen werden, beispielsweise ein Architekt, Bauingenieur oder Makler.

Zustand überprüfen lassen

Unabhängig von den Aussagen des Verkäufers sollte stets mit einem Fachmann geprüft werden, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet.

In der Regel entsprechen auch Modernisierungen, die vor mehr als zehn Jahren durchgeführt wurden, nicht mehr den heutigen technischen Anforderungen. Folgende Punkte sollte der Erwerber auf jeden Fall beachten:

  • Probleme können sich bei der Wärmedämmung und der Heizanlage ergeben
  • Der Schallschutz sollte den heutigen Anforderungen entsprechen
  • Der Zustand der Ver- und Entsorgungsleitungen ist zu prüfen
  • Der Zustand der Abwasserleitungen auf dem Grundstück ist zu prüfen
  • Es ist zu prüfen, ob Feuchtigkeit im Keller ist oder Grund- oder Regenwasser eindringt

Dach, Dachstuhl, Dachboden: hier können feuchte Stellen sein. Zur Überprüfung kann Zeitungspapier ausgelegt werden. Insbesondere wenn die Decke undicht ist, kann eine Wohnung unterhalb des Dachbodens feucht sein und in der darunterliegenden Wohnung Schimmelbildung verursachen, wenn die Feuchte durch Mauern und Decken dringt.

Auch Durchlässe, beispielsweise für eine Antenne, sollten auf ihre Dichtigkeit geprüft werden. Weist ferner die Verbindung zwischen Dach und Kamin Risse auf, kann Nässe eindringen. Fehlende oder gebrochene Dachpfannen müssen ersetzt werden. Zudem ist der Zustand der Regenrinne wichtig und ob diese gesäubert ist.

Bei einem Flachdach sollte die Abdichtung aus Kunststoff oder Bitumen auf Dichtigkeit überprüft und insbesondere auf Blasen und Risse geachtet werden. Bei Bildung von Wasserpfützen muss kontrolliert werden, ob der Kiesbelag noch gleichmäßig aufgetragen ist. Ist das nicht der Fall, ist die abdichtende Schicht an den betroffenen Stellen der Witterung besonders ausgesetzt.

Zustand der Fenster prüfen

Fenster: Farbe soll das Holz schützen. Blättert der Anstrich ab, muss er unbedingt erneuert und offene Fugen abgedichtet werden. Bei morschen Rahmen müssen die Fenster insgesamt ersetzt werden.

Mit einem Feuerzeug kann getestet werden, ob es zieht: dazu einfach die Flamme an den Rahmen halten und ihr Verhalten beobachten. In der Wohnung sollten die Wände um die Fenster herum nach Schimmel untersucht werden.

Fußboden untersuchen

Fußboden: Bei Parkett- und Holzdielenböden muss der Belag mindestens einen Zentimeter Abstand zu den Wänden haben. Da Fußleisten angebracht sind, kann eine fehlerhafte Ausführung nur dann festgestellt werden, wenn der Boden verzogen ist.

Auf Schädlingsbefall achten

Holzdecken, Holztreppen und Fachwerk: Holzkonstruktionen sollten auf Schädlingsbefall überprüft werden. Watteartige Gebilde oder Löcher im Holz weisen auf unliebsame Gäste hin. Bei Holzdecken können bei zu viel Feuchtigkeit Balkenköpfe im Mauerwerk verfaulen. Durchgebogene Holzdecken deuten darauf hin, dass die Statik der Konstruktion nicht richtig ist.

Abdichtung des Kellers kontrollieren

Keller: Indizien für feuchte Kellermauern sind bröckelnder Putz und Modergeruch. Wenn sich an den Wänden weiße Salpeterkristalle finden, bedeutet dies, dass die Abdichtung zum Erdreich nicht ausreichend ist und Nässe in Fundament und Kellerraum aufsteigt. Wenn sich ein Blatt Papier auf dem Boden nach einer Weile wölbt, kann dies auf Feuchtigkeit im Keller zurückzuführen sein.

Bröckelner Putz und Modergeruch lassen auf eine unzureichende Isolierung im Keller schließen. Eingetretene Feuchtigkeit kann sich von hier über die Wände bis ins Erdgeschoss ausbreiten.

Dichtigkeit der Türen prüfen

Türen: Insbesondere bei Wohnungs- und Innentüren sollte mit einem Feuerzeug getestet werden, ob die Tür dicht schließt.

Wände: Wenn Außenwände sich innen kalt anfühlen, ist keine ausreichende Dämmung vorhanden. Dies wirkt sich nachteilig auf die Heizkosten aus.

Sind breite und lange Risse erkennbar, sollte ein Statiker zurate gezogen werden. Wenn sich herausstellt, dass es sich bei den Rissen um Setzrisse handelt, sind Schäden am Fundament oder schlimmer noch, eine statisch mangelhafte Bausubstanz zu vermuten.

Feuchte Stellen

Blasen im Putz und abgeplatzte Stellen, Algen- und Moosbewuchs sind Anzeichen für Feuchtigkeit. Abgeplatzte Stellen deuten auch auf eine unzureichende Frostbeständigkeit hin. Hohlräume können durch Klopfen aufgespürt werden.

Feuchte Stellen weisen auf undichtes Mauerwerk und eine durchlässige Verputzung hin. Es könnte aber auch eine Wasserleitung undicht sein. Wenn mit Hand über den Putz gerieben wird und dabei Rückstände auf der Haut zurückbleiben, ist der Anstrich spröde und verwittert. Ob der Putz noch ausreichend haftet, kann festgestellt werden, indem ein Klebestreifen auf der Wand aufgebracht und ruckartig abgezogen wird.

Verarbeitung der Wandfliesen prüfen

Wandfliesen: Eine rissige und bröckelnde Abdichtmasse in den Fugen muss erneuert werden. Die Ecken und die Übergänge zu Bade- oder Duschwanne müssen elastisch verfugt sein. Durch Klopfen auf die Platten können Hohlräume erkannt werden.

Auch auf Schimmelbefall sollte geachtet werden. Wenn die Abdichtmasse fleckig verfärbt ist, muss geklärt werden, ob das lediglich auf ein falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen ist oder ob das Mauerwerk durchfeuchtet ist.

meineimmobilie.de-Tipp
Wenn Sie einen Altbau kaufen wollen, klären Sie unbedingt mit dem Verkäufer, welche Wasserrohre sich im Haus befinden. Wurden die Rohre vor Beginn der 1970er Jahre verlegt, könnten sie noch aus Blei sein. In diesem Fall besteht Gesundheitsgefahr.

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Es schreibt für Sie

Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
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