Dienstag, 16.09.2014 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Immobilie kaufen: So finden Sie die passende

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s
  • Richtiger Zeitpunkt für Immobilienkauf
  • Vorausplanung Immobilienkauf
  • Richtige Immobilie finden

Topstory: Die niedrigen Zinsen machen´s möglich: Immobilien sind gefragter denn je! Jetzt ist also der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf.

 

Doch leider wissen das auch die anderen - und alle wollen nur die beste Immobilie haben. Diese generelle Marktlage schützt nicht vor falschen Entscheidungen. Denn die Tücke liegt im Detail. 

Baugenehmigungen: Höchster Wert seit 10 Jahren

Die Baubranche kann sich freuen: Die Zahl der Baugenehmigungen steigt laut Statistischem Bundesamt stetig an. So wurde 2013 mit insgesamt 272.400 genehmigten Wohnungen der höchste Wert seit zehn Jahren erreicht. Gleichzeitig sind die Zinsen weiterhin historisch niedrig.

Verschiedene Vergleichsportale offerieren derzeit Immobilienkredite ab etwa 3 Prozent bei Krediten mit einer Laufzeit von zehn Jahren und über 20 Prozent Eigenkapital.

Wer eine Immobilie kaufen will, findet also gute finanzielle und strukturelle Voraussetzungen, um seinen Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen. Dennoch sollten Sie dabei Ihre Bedenken nicht zu schnell über Bord werfen.

Immobilienkauf: Machen Sie vorher einen Kassensturz

Vielfach ist es einfach Naivität, die beim Immobilienkauf zum Problem wird“, beschreibt es Thomas Hentschel, Experte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Der Käufer sollte sich zuvor sehr objektiv mit seinen Finanzen auseinandersetzen, einen gründlichen Kassensturz machen.“ Die Pauschalen, die eine Bank beim Finanzierungsgespräch ansetzt, sind dabei oft nicht hilfreich, weil sie die individuelle Situation - etwa einer Familie - nicht exakt abbilden.

Kreditkosten sollten maximal 45 % des Haushaltseinkommens betragen

Grundlage für die elementar wichtige Frage, was sich ein Käufer überhaupt leisten kann, sollte vielmehr ein Haushaltsbuch sein, bei dem sehr genau das eigene Haushaltsbudget verfolgt wird. „Die Kosten für Kredit und Unterhaltung der Immobilie sollten 40 bis 45 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten“, rät Hentschel.

Hohe Nachfrage führt zu mehr ungünstigeren Klauseln

Aber auch beim Kauf des Altbaus gibt es mittlerweile den Trend zum schlüsselfertigen Haus, gerade schöne Altbauwohnungen oder Lofts werden von Investoren gekauft, renoviert und dann anschließend verkauft.

Für den Käufer ist es ein Dilemma, denn er muss das nehmen, was angeboten wird“, sagt Eva Reinhold-Postina, Expertin beim Verband Privater Bauherren. „Dabei können die Verträge aus Sicht des Käufers ungünstige Klauseln enthalten.“

Immobilienkauf: Die aktuelle und zukünftige Lage ist wichtig

Davon abgesehen gibt es viele Faktoren, die über die Qualität der Immobilie entscheiden. Achim Reif, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland/Bewertung beim Verband deutscher Pfandbriefbanken: „Hinter dem Slogan „Lage, Lage, Lage“ steckt viel Wahrheit. Die Lage ist unverrückbar. Dabei ist nicht nur die derzeitige Lageeinschätzung wichtig, sondern vor allem die zukünftige.“

Hier muss der Hauskäufer recherchieren: Es helfen ihm seine eigene Ortskenntnis, aber auch die Marktberichte der Gutachterausschüsse, Immobilieninserate oder auch die Berichte verschiedener Immobilienverbände. „Der Käufer sollte keine Liebhaberpreise für Lagen zahlen, die bald demographisch abgehängt werden“, warnt so Reinhold-Postina.

Zustand: Lassen Sie sich nicht von der Fassade blenden 

Zusätzlich spielt der Zustand einer Immobilie eine große Rolle, bestimmt dieser doch, wie viel zusätzliches Geld noch in das Haus gesteckt werden muss. „Wichtig ist, die Qualität hinter dem äußeren Erscheinungsbild zu prüfen“, mahnt Reif.

Ziehen Sie bei Altbauten einen Sachverständigen hinzu

So kann zum Beispiel ein Haus, das regelmäßig instand gehalten, aber nicht umfassend saniert wurde, „ehrlicher“ sein als ein optisch schön hergerichtetes Haus, dessen Modernisierung lückenhaft ist.“ Das kann aber ein Laie oft gar nicht beurteilen.

Deshalb ist es gerade bei Altbauten sinnvoll, einen Sachverständigen einzuschalten, sobald das besichtigte Haus tatsächlich in die engere Wahl fällt.

Lassen Sie sich vom Verkäufer nicht unter Druck setzen

Je mehr Sachverstand eintrifft, desto ungeduldiger werden allerdings viele Makler und Verkäufer: „Viele Verkäufer arbeiten mit Druck, behaupten, dass schon mehrere andere Interessenten warten“, weiß Reinhold-Postina aus ihrer Beratungspraxis.

Doch wenn ein Haus in einer klassischen Siedlung zum Beispiel der 50er Jahre verkauft wird, kann der Käufer recht sicher sein, dass ein ähnliches Objekt bald erneut angeboten wird.“ Und Achim Reif mahnt:

Der Immobilienkauf ist oftmals die größte Investition, die Privatpersonen im Laufe ihres Lebens machen. Mit entsprechender Umsicht sollte dabei vorgegangen werden.“ Stolpersteine gibt es dabei nicht nur im baulichen Bereich.

Grundbuch und Baugenehmigung müssen stimmen

Auch in rechtlicher Hinsicht muss geprüft werden, ob die tatsächliche Bebauung mit der Baugenehmigung übereinstimmt, und ob das Grundbuch klare Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und mögliche Rechte und Belastungen Dritter gibt.

Hauskauf: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital wären ideal!

Geht es dann letztendlich an die Finanzierung des Wunschhauses, gibt es auch hier klare Regeln: Möglichst viel Eigenkapital sollte eingebracht werden. „Ich rate zu mindestens 20 Prozent Eigenkapital“, sagt Verbraucherschützer Hentschel.

Außerdem bietet es sich in Zeiten günstiger Zinsen an, sich diese über den üblichen Zeitraum von zehn Jahren hinaus zu sichern, etwa für 15 Jahre.

Vereinbaren Sie eine Anfangstilgung von mehr als 1 Prozent

Und: Wer nur drei Prozent Zinsen zahlt, hat mehr Luft für die Tilgung. Ein Anfangstilgungssatz von mehr als einem Prozent reduziert die Kreditlaufzeit deutlich – und macht ihn damit auch deutlich billiger.

Die Zeiten für einen Immobilienkauf sind günstig. Wer als Käufer sehr strukturiert Finanzierung, Vertrag, Zustand und die Lage beurteilt, fährt besser – und das Traumhaus bleibt auch eines und wird nicht Alptraum. 

Kommentare (1)

8.5.2015, 15:46 Uhr von hansi89 Profil ansehen
Hallo, ich bin grade selber auf der Suche nach einer guten Gegend um mein Geld in Immobilien anzulegen. Soll nur als Anlage dienen und nicht zwingend selbst genutzt werden. Leider habe ich mich bis jetzt noch nicht so intensiv damit beschäftigen können an welchen Standorten sich das langfristig lohnen würde. Hat vielleicht jemand einen Tipp wie ich an die Sache rangehen kann? :)
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
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Als Käufer einer Immobilie sollten Sie nicht nur auf die derzeitige generelle Marktlage schauen - die sehr positiv ist -, sondern ebenfalls sehr genau das Objekt begutachten.

 

Nur so wird das Investment sich auch für Sie individuell positiv entwickeln.