Donnerstag, 12.07.2012 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2005

Heimeliges Haus am heimischen Strand

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2005
Worum geht´s
  • Beliebtheit der Ferienimmobilie in der Heimat nimmt zu
  • Tipps zum Kauf der Ferienimmobilie
  • Informationen zur Vermietung der Ferienimmobilie
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Das Ferienhaus an der Ostsee ist fast schon ein beliebter Klassiker, aber auch in Bergen und Wäldern - oftmals nahe an der eigentlichen Heimat - bauen Wochenendurlauber ihre Feriendomizile. Für die Vermietung muss aber etwas getan werden.

Laut einer Umfrage der BHW Bausparkasse bevorzugen die möglichen Käufer einer Ferienimmobilie in Deutschland mit großem Abstand das Meer: 38 Prozent könnten sich einen Erwerb an der Ostsee, 37 an der Nordsee vorstellen. Weit abgeschlagen auf den Rängen sind die Bodenseeregion (20 Prozent) und Oberbayern (16 Prozent). Und auch als Ziel der Urlauber bleibt das Ranking erhalten. Laut der 6. Deutschen Ferienhaus Urlaubsanalyse der Website fewo-direkt.de fanden 13 Prozent der Ferienhausurlaube an der Ostsee statt, 9,6 Prozent an der Nordsee. Patricia Deneke, Leiterin für die Region Ostsee beim Immobilienentwickler NCC: „Es gibt eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach Ferienimmobilien an der Ostsee.“ Die Insel Rügen sei dabei besonders begehrt. „Hier sind die Preise auch entsprechend hoch“, so Deneke weiter.

Kauf einer Ferienimmobilie planen

Der generelle Immobilienboom in Deutschland hat so auch die Ferienregionen erreicht. Viele Menschen wollen in dieses „Betongold“ investieren – und sehen in der Ferienimmobilie vor allem ein Anlageprojekt. „Es handelt sich hierbei um eine solide Geldanlage mit Luxus- und Charmefaktor“, bewertet Deneke. Allerdings verlangen zumindest im Falle einer Finanzierung die Banken auch gewisse Sicherheiten. „Banken erwarten bei einer Ferienimmobilie häufig ein besseres Eigenkapitalpolster, also eher 30 Prozent, als 20 Prozent“, beschreibt Deneke aus der Praxis. Interessant dabei: Viele Käufer kommen völlig ohne die Bank aus und bezahlen das Haus aus den Barmitteln.

Bei der Bewertung spielt - wie immer beim Immobilienkauf - die Lage eine große Rolle: Etwa fünf bis zehn Minuten fußläufig sollte das eigentliche Ziel – also beispielsweise das Meer – entfernt sein, „der Weg dorthin auch für Kinder sicher sein“, ergänzt Deneke. Und natürlich gilt auch hier: Ungesehen sollte nichts gekauft werden. Häufig ist das Ferienobjekt für den Besitzer relativ schnell und per Auto vom Hauptwohnsitz erreichbar: Rund die Hälfte der Immobilienbesitzer wohnt maximal 100 Kilometer entfernt, hat fewo-direkt.de erhoben. Und das macht auch Sinn, wenn das Haus auch einmal für einen Wochenendtrip genutzt werden soll. Für den Vermarktungserfolg ist aber die Region entscheidend: „Banken gehen von 120 bis 140 vermieteten Tagen im Jahr aus“, beschreibt Deneke. „Gerade in Sonnenregionen wie Rügen kann auch deutlich mehr erreicht werden.“ Gerold Happ, Experte bei der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund, warnt hier aber vor überzogenen Hoffnungen: „In einigen Regionen, in denen ein Wegzug stattfindet, gibt es manchmal den Trend, die leerstehenden Häuser als Ferienwohnungen zu vermarkten. Das gelingt aber nur, wenn die Region auch touristisch interessant ist.“

Rechtliches bei der Vermietung beachten

Die Ferienwohnung in Deutschland hat einen entscheidenden Vorteil gegenüber der Auslandsimmobilie: Alles läuft im gewohnten Rechts- und Steuerrahmen ab. Und hier gilt: „Nachbarn müssen die vermietete Ferienwohnung genauso dulden, wie einen anderen Mieter oder Wohnungseigentümer“, erläutert Gerold Happ. „Der Vermieter sollte aber darauf achten, dass die Lärmbelästigung durch seine Gäste nicht zu stark ist.“ Außerdem muss er sich zum Beispiel auch um die Schneeräumung kümmern.

Steuerlich entscheidend ist der Anteil der Selbstnutzung: Wird die Immobilie gar nicht selbst genutzt, dann kann es sich um eine gewerbliche Nutzung handeln, bei der Gewerbesteuer anfällt. Hingegen fällt bei der teilweise selbstgenutzten Immobilie eventuell die Zweitwohnsteuer an. „Von der Einkommenssteuer können bei überwiegender Fremdvermietung verschiedene Kosten für die Immobilie abgesetzt werden“, so Happ weiter.

Rein rechtlich ist es so, dass ein Mieter auch bei der wochenweisen Buchung zur Zahlung verpflichtet ist, er hat nicht unbedingt ein Stornierungsrecht. Aber es ist für den Vermieter einfacher, bereits einen Teilbetrag in der Hand zu haben“, rät Happ. Auch nicht zu vergessen: Viele Ferienregionen erheben eine Kurtaxe. Manchmal muss sie der Vermieter von seinen Gästen einbehalten. Aber wer das alles beachtet, für den kann eine Ferienimmobilie in Deutschland ein interessantes Anlageobjekt sein.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
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