Montag, 21.06.2010 | Autor: Marc Popp/mb

Eine gebrauchte Wohnung kaufen

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung sollten immer mögliche Risiken bezüglich des Zustands der Bausubstanz bedacht werden. Boden, Decken und Wände sowie Fenster, Türen und die Isolierung sollten den beim Kauf aktuellen technischen Anforderungen entsprechen.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung sollten Faktoren wie die Lage, die Größe des Grundstücks, die Bausubstanz, der Grundriss sowie das soziale Umfeld berücksichtigt werden. Außerdem muss das Objekt vor dem Kauf gründlich besichtigt werden.

Gründliche Besichtigung der gebrauchten Wohnung

Ganz besonders wichtig ist eine eingehende und gründliche Besichtigung von Altbauten. Diese entsprechen einem bautechnischen Standard, der in den meisten Fällen nicht mehr zeitgemäß ist.

Weist die in Betracht kommende gebrauchte Wohnung schon auf den ersten Blick schwerwiegende Baumängel auf, sollte sich der Kaufinteressent bei einem Sachverständigen (Architekten, Bauingenieur oder Bauunternehmer) eine genaue Kostenkalkulation für die Sanierung einholen.

Neuester Stand der Technik in gebrauchter Wohnung

Dabei ist grundsätzlich darauf zu achten, dass die neue Ausstattung der gebrauchten Wohnung (Heizung, Sanitär, Elektrik) dem neuesten Stand der Technik entspricht. Aber Vorsicht auch bei neueren und gebrauchten Wohnungen: nur bei einer gerade fertiggestellten Immobilie gilt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren gegenüber dem Bauträger, dem Architekten und den ausführenden Handwerkern.

Das heißt insbesondere, dass der Käufer Anspruch auf Nachbesserung oder Austausch von mangelhaften Bestandteilen der Immobilie hat.

Gewährleistungsansprüche bei gebrauchter Wohnung

Bei einer gebrauchten Wohnung stehen dem Käufer jedoch allerhöchstens Ansprüche gegenüber dem Verkäufer und dem eventuell beteiligten Makler zu. Manchmal können ein Jahr Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden, meistens jedoch ist die Gewährleistung ausgeschlossen.

Treten zu einem späteren Zeitpunkt bauliche Mängel bei der gebrauchten Wohnung auf, die vorher nicht bekannt waren, kann der Käufer dann keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises mehr geltend machen.

Sanierungskosten am Haus

Wird beispielsweise eine teure Sanierung nötig, welche die angesammelte Instandhaltungsrücklage übersteigt, so müssen alle Eigentümer zuzahlen. Eine umfassende Wärmedämmung, verbunden mit entsprechenden Maßnahmen an Fassade, Fenstern, Balkonen, Dach und Keller sowie der Erneuerung der Heizanlage, kann bis zu 500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kosten.

Da eine Gewährleistung bei gebrauchten Wohnungen und Häusern im Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen ist, können dem Käufer Ersatzansprüche nur dann zustehen, wenn ihm Mängel wissentlich und vorsätzlich verschwiegen wurden oder wenn er über für ihn wesentliche Eigenschaften der Wohnung getäuscht wurde.

Deshalb ist es wichtig, dass der Käufer sich einen Fragenkatalog über Kauf entscheidende Gesichtspunkte zusammenstellt und die Antworten des befragten Maklers oder Verkäufers der gebrauchten Wohnung protokolliert.

Von Zeugen begleiten lassen

Ein Protokoll würde sich in einem späteren Rechtsstreit jedoch nur dann als Beweismittel eignen, wenn es von dem befragten Makler oder Verkäufer unterzeichnet wurde. Da der Käufer auf die Leistung einer Unterschrift keinen Anspruch hat, lässt er sich bei der Besichtigung einer gebrauchten Wohnung immer von einem Zeugen begleiten.

Hierfür wählt er eine ihm bekannte und vertrauenswürdige Person aus, bei der er davon ausgehen kann, dass sie auch ein längeres detailreiches Gespräch aufmerksam verfolgen wird.

Diese Person sollte in der Lage sein, sich die Einzelheiten des Gesprächs zu merken und diese später zusammenhängend wiedergeben können. Eine Person die sich nur auf Nachfrage an einzelne Details erinnern kann, dürfte später kein geeigneter Zeuge sein.

Kauf einer vermieteten Wohnung

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollte der Käufer darauf bestehen, dass neben dem Verkäufer auch der Mieter bei der Besichtigung anwesend ist.

Ein Mieter wird, soweit es um den Zustand oder gar Mängel der gebrauchten Wohnung geht, offenherziger Auskunft erteilen als ein am Verkauf interessierter Makler oder Eigentümer.

Kritische Stellen kontrollieren

Gerade in einer älteren Immobilie müssen in den Wohn- und Kellerräumen die Ecken und Übergänge zwischen Fußboden, Wand und Zimmerdecke genau untersucht werden. Diese Stellen sind kritische Bereiche im Hinblick auf Feuchtigkeit und Schimmel.

Bei zuvor vermieteten Wohnräumen behaupten die Eigentümer dann gerne, dass die Feuchtigkeit oder gar der Schimmel auf mangelhaftes Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen sind. Dieser Behauptung sollte kein Glauben geschenkt werden.

Ursachen für Schimmel in einer gebrauchten Wohnung

Wahrscheinlicher ist, dass Kältebrücken vorliegen, die auf mangelnde Isolierung oder sonstige bauliche Mängel bei der gebrauchten Wohnung zurückzuführen sind. Beispielsweise können Feuchtigkeit und Schimmel durch eindringendes Wasser infolge undichter Fenster, angrenzender Balkone, Terrassen, Flachdächer, Schornsteine oder Entlüftungsschächte bedingt sein.

Hat der Kaufinteressent also bezüglich des Zustandes der Bausubstanz Bedenken, weil er beispielsweise bei der Besichtigung feuchte Stellen oder Schimmel in der gebrauchten Wohnung entdeckt, sollte er einen weiteren Besichtigungstermin im Beisein eines neutralen Fachmanns vereinbaren.

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Es schreibt für Sie

Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

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Die Industrie- und Handelskammer (IHK) in Ihrer Region kann Ihnen auf Anfrage einen Bausachverständigen benennen. Falls der Verkäufer der Wohnung Ihr gerechtfertigtes Ansinnen ablehnt, dass Sie mit einem Sachverständigen die Wohnung unter die Lupe nehmen, sollten Sie von einem Kauf dieser Wohnung Abstand nehmen.