Montag, 24.03.2014 | Autor: Michael Brückner/mb, Foto: © openlens - Fotolia.com

Eigentumswohnung kaufen: Wie Sie teure Fallen umgehen

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Worum geht´s

Haus oder Eigentumswohnung? So entscheiden Sie sich richtig.

Sind Sie lieber Herr im eigenen Haus oder könnten Sie auch damit leben, "nur" Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein? Bevor Sie nach der passenden Immobilie suchen, sollten Sie sich dieser Gewissensfrage stellen und beide Varianten gegeneinander abwägen. 

Manche Eigentumswohnung entpuppt sich auf dem Immobilienmarkt als echter "Ladenhüter". Vor allem solche Wohnungen, die außerhalb größerer Städte angeboten werden.

Bei Eigentumswohnungen zählt die Lage

Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte wissen, dass eine Wohnung auf dem Land - erst einmal günstig gekauft - hinterher wieder schwer zu verkaufen ist.

Das hat auch einen guten Grund: Auf dem Land ist eher das klassische Eigenheim gefragt. Dagegen haben Sie bei einer Wohnung in oder in der Nähe von Großstädten bessere Chancen, die später wieder zu einem akzeptablen Preis verkaufen zu können. 

Eigentumswohnungen sind meist günstiger als Häuser

Ob sich ein Immobilienkäufer für ein Haus oder eine Eigentumswohnung entscheidet, ist oft - aber nicht immer - eine Frage des Budgets. Eigentumswohnungen sind in der Regel erschwinglicher als Häuser. Jedenfalls sofern sie nicht in den teuersten Gegenden von München, Stuttgart oder Düsseldorf gekauft werden.

Wer von einem eigenen Haus träumt, aber im Moment nur die Mittel für eine Eigentumswohnung hat, sollte sich zunächst für eine Eigentumswohnung entscheiden. So lernt er bereits den Umgang mit einer Immobilie kennen und baut Vermögenswerte auf, statt Monat für Monat Miete zu zahlen.

Vorsicht: Die Nachbarn kaufen Sie nämlich gleich mit!

Fällt Ihre Entscheidung bei der Kostenplanung auf eine Eigentumswohnung, können Sie sich leider Ihre Nachbarn nicht aussuchen. Sie werden mit dem Kauf automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft, und mit der müssen Sie sich leider idealerweise arrangieren.

Denn müssen Sie einen Streit um die Schüssel auf dem Dach oder den Parkplatz vor dem Haus erst einmal vor Gericht austragen, ist das Klima meist dermaßen vergiftet, dass für alle beteiligten Parteien das gemeinsame Wohnen zum Albtraum werden kann.

Zudem schrecken Sie potenzielle Käufer verständlicherweise von einem Kauf ab, wenn die schon anhand der Protokolle der Eigentümerversammlung entnehmen können, dass innerhalb der Gemeinschaft so gezankt wird, dass bereits Gerichtsverfahren anhängig sind.

Warum sich eine Rechtsschutzversicherung empfiehlt

Damit es im Streitfall nicht zu teuer wird, empfehlen manche Experten den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung. Tatsächlich können Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft  teuer werden.

Was Sie wissen müssen: Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft haftet jeder gesamtschuldnerisch. Das heißt, ein Dritter kann Ansprüche ausschließlich einem einzelnen Eigentümer gegenüber geltend machen - und das könnten leider Sie sein!

So ein Fall kommt zwar selten vor, allerdings bleibt Ihnen dann keine andere Wahl, als in die eigene Tasche zu greifen!

Das Geld, das Sie "verauslagen mussten", wird hinterher meist in Form einer Sonderumlage von den übrigen Eigentümern zurückgeholt. Allerdings kann das dauern!

Mit einer Rechtsschutzversicherung sind Sie dagegen optimal gewappnet, denn die deckt auch Streitigkeiten im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes ab. Erkundigen Sie sich jedoch vor Abschluss der Versicherung bei Ihrem Versicherer, ob das bei Ihrer Versicherung tatsächlich der Fall ist!

Eigentumswohnung: Wann Ihr Eigentum auf seine Grenzen stößt

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, dürfen Sie nur innerhalb der eigenen vier Wände tun und lassen, was Sie möchten. Und selbst hier stoßen Sie auf Grenzen: Handelt es sich nämlich um tragende Wände, die Sie einreißen wollen, zählen diese schon zum Gemeinschaftseigentum.

Gleiches gilt, wenn Sie Veränderungen an der Fassade, dem Treppenhaus, dem Fahrstuhl oder dem Dach vornehmen wollen.

Geradezu legendär ist dabei der Streit um die Farbe der Balkonmarkise. Zwar zählen im Grunde Balkone zum sogenannten Sondereigentum, das heißt, sie gehören eigentlich dem Eigentümer der Wohnung.

Dennoch dürfen Sie jedoch nur zum Beispiel die Balkonplatte ganz nach Ihrem eigenen Geschmack fliesen lassen. Dagegen stellt eine Markise bereits eine Fassadenveränderung dar. Deshalb hat hier die Eigentümerversammlung das letzte Wort darüber, ob und welche installiert werden darf.

Wie Ihnen ein Verwalter die Arbeit erleichtert

Alle zeitaufwendigen Pflichten, die der Besitzer eines Eigenheims selbst erfüllen muss, werden in Eigentumsanlagen einem Verwalter übertragen. Der berechnet die laufenden Betriebskosten, hat ein Auge auf die Schäden am Gemeinschaftseigentum, beauftragt Handwerker, reklamiert mangelhafte Arbeiten, bestellt den Hausmeister beziehungsweise den Hausmeisterservice, und achtet darauf, dass die Hausordnung eingehalten wird.

"Gebrauchtkauf": Was Sie fragen sollten

Wer sich beim Immobilienkauf für eine gebrauchte Wohnanlage entscheidet, sollte einige der künftigen Mitbewohner fragen, wie die Arbeit des Verwalters einzuschätzen ist.

Auch der Zustand der Immobilie lässt in dieser Hinsicht häufig interessante Rückschlüsse zu: Befinden sich die Treppenhäuser in sauberem Zustand? Ist der Eingangsbereich mit Fahrrädern versperrt? Flackert in der Tiefgarage schon seit Wochen eine defekte Leuchtröhre?

Solche scheinbaren Kleinigkeiten sprechen nicht für eine sorgfältige Arbeit der Verwaltung.

Zeitaufwand fürs Eigenheim richtig einschätzen

Am individuellsten lässt es sich in einem frei stehenden Haus wohnen. Da kann Ihnen niemand reinreden, ob und wann z. B. die Fassade neu gestrichen, die Terrasse umgestaltet oder angebaut wird.

So viel Freiheit kostet allerdings: Als Käufer einer solchen Immobilie müssen Sie recht tief in die Tasche greifen. In den Großstädten sind solche Objekte zudem kaum noch zu haben.

Neben dem hohen Preis und den nicht minder hohen laufenden Betriebskosten kostet ein solches Objekt auch jede Menge Zeit, da sich der Eigentümer beinahe um alles kümmern muss.

So müssen Sie Ihr Hab und Gut ausreichend gegen Einbrecher sichern. Wer hier am falschen Ende spart, könnte schon bald eine unangenehme Überraschung erleben.

Ihr Vorteil bei schlüsselfertig statt individuell geplant

Fällt Ihre Wahl beim Immobilienkauf auf ein frei stehendes Haus, können Sie wählen, ob Sie ein schlüsselfertiges Objekt vom Bauträger kaufen oder lieber ein individuell vom Architekten gefertigtes Haus. 

Die schlüsselfertige Variante ist bequem, weil schon alles fix und fertig ist und deswegen in der Regel auch günstiger. Dafür haben Sie als Immobilienkäufer allerdings wenig Möglichkeiten, auf bauliche Details Einfluss zu nehmen.

Sie können meist nur noch die eine oder andere nicht tragende Wand einziehen oder entfernen lassen, über den Bodenbelag und die Fliesen sowie die Ausstattung des Badezimmers oder über andere Details entscheiden.

Wie Sie beim Bauen Geld sparen können 

Wer auf ein Haus nach Maß Wert legt, kann seine individuellen Wohnträume in Betongold umsetzen lassen. Soweit die Statik oder behördliche Auflagen nicht dagegen sprechen, darf der Bauherr gemeinsam mit einem Architekten seines Vertrauens alle seine Wünsche verwirklichen. Auch beim Bau eines Architektenhauses lässt sich bares Geld sparen.

Achten Sie darauf, dass möglichst vorgefertigte Teile zum Einsatz kommen. Dadurch steigt die Produktivität auf der Baustelle, was wiederum die Bauzeit und damit Ihre Kosten reduziert. Mit einem intelligenten Grundriss können darüber hinaus einige Quadratmeter des teuren Grund und Bodens gespart werden.

So können Sie zum Beispiel bei einer gleichbleibenden Wärmedämmung die Dicke der Außenwände auf 30 Zentimeter reduzieren. Mit der dadurch erzielten Flächeneinsparung sparen Sie spürbar Kosten.

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Grundstücke sind teuer – und jetzt will auch noch das Finanzamt kräftig von Ihrem Kauf profitieren: mit der Grunderwerbsteuer. Über die Höhe darf jedes Bundesland selbst bestimmen. Aktuell hat Thüringen die Grunderwerbsteuer zum 1.1.2017 auf 6,5 % erhöht. Wann und wie tief Sie pro Bundesland in die Tasche greifen müssen und wo Immobilienerwerb noch günstig ist, zeigt diese aktuelle Steuer-Tabelle.

 meineimmobilie.de-Tipp


Generell gilt die Faustregel, dass 80 Prozent der Gesamtkosten eines Projekts von der Statik und der Planung bestimmt werden.

 

Daran lässt sich ablesen, wo hier Ihr größtes Einsparpotenzial liegt. Gehen Sie mit Ihrem Architekten oder Bauingenieur alle Möglichkeiten durch, um einerseits individuell, andererseits aber auch kostenbewusst zu bauen.