Mittwoch, 23.11.2011 | Autor: Jörg Stroisch

Die richtige Lage ohne Müll

Worum geht´s

Wie definiert sich der Preis für ein Grundstück? Neben der Lage spielen viele weitere Aspekte eine große Rolle. Wer hier als Bauherr nicht aufpasst, baut im wahrsten Sinne des Wortes auf Sand.

Topstory: Vor dem Hausbau steht der Grundstückskauf. Und da gibt es in begehrten Städten schon bei der Suche ein Problem. Die Tücke liegt aber auch so im Detail: Viele Faktoren können das begehrte Land zum Risikofaktor machen.

"Schon die Grundstückssuchen kann problematisch sein", erklärt Reimund Stewen, Vorstandmitglied beim Verband Privater Bauherren. "In Großstädten wie Köln, München, Frankfurt oder Hamburg gibt es oft gar nicht genügend Grundstücke." Und die wenigen Gebiete, die erschlossen werden, schnappen sich oft dann die Bauträger weg. Sprich: Der Bauherr muss sich nicht nur zwischen Grundstücken, sondern vor allem zwischen unterschiedlichen Bauträgern entscheiden.

So gestaltet sich schon der allererste Schritt schwieriger, als mancher gedacht hat. Gemeinden, Kirchen und Bauunternehmen erteilen Auskunft über freie Grundstücke in einem Ort. Aber auch Anzeigen in der Tagespresse, auf Internetportalen oder die Anfrage bei Maklern können hilfreich sein. Viel Zeit muss da der angehende Bauherr mitbringen und auch sogar damit rechnen, dass er kein passendes Grundstück findet.

Lage als zentraler Faktor beim Grundstückskauf

Stehen einige zutreffende Grundstücke dann zur Auswahl, müssen diese nun genauer unter die Lupe genommen werden. "Auch heute gilt noch die Weisheit, nach der die drei wichtigsten Faktoren eines Grundstückes Lage, Lage und Lage sind", beschreibt Kai H. Warnecke, Stellvertretender Generalsekretär bei der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund: Dabei spielen die Infrastruktur der Gemeinde, die Verkehrsanbindung, das soziale Milieu, das Umfeld des Grundstückes, Störfaktoren und nicht zuletzt der Preis eine wichtige Rolle.

"Angesichts der finanziellen Tragweite der Entscheidung sollte ein Kauf nur dann erfolgen, wenn alle angehenden Miteigentümer fest überzeugt sind: Da will ich wohnen", so Warnecke. Konkret: Je besser die Lage desto höher der Preis. Und die alte Aufteilung zwischen Wohnen, Arbeiten und Einkaufen ist angesichts des Sogs in die Städte auch schon lange passé. Bauberater Reimund Stewen: "Mit dem Rücken zum Wald und dem Bauch zur Stadt - das sollte tendenziell ein Grundstück bieten."

Neben Lage, Infrastruktur und Preis gibt es bei dem Grundstückskauf jede Menge wichtige Faktoren, die für oder gegen ein Grundstück sprechen. So sollte vor dem Kauf unbedingt ein Blick in den Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde geworfen werden. Er gibt Aufschluss darüber, ob das Grundstück in einem Wohn- oder Mischgebiet liegt. Außerdem regelt der Bebauungsplan bis ins kleinste Detail, wie auf dem Grundstück gebaut werden darf. Eigene Wünsche sollten daher bei Kaufinteresse mit dem Bauamt abgesprochen und genehmigt werden.

"Wo vielleicht beim Kauf noch ein freies Feld ist, kann der Bebauungsplan eventuell ein mehrstöckiges Haus vorsehen", mahnt Michael Zurhorst, Präsident des Bundesverbandes der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (BdVI), auch die Nachbargrundstücke ins Auge zu fassen und fordert auf - sich niemals nach dem örtlichen Anschein zu richten."

Belastung des Grundstückes

Grüner Rasen, blühende Blumen und Bäumen auf dem Grundstück können trügen. Der Bauherr sollte sich unbedingt über die Vergangenheit des Grundstücks informieren. "Viele Anzeichen für die Beschaffenheit eines Grundstücks lassen sich durch genaue Beobachtung feststellen", Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum. "So zeigt die Vegetation, ob besonders viel Feuchtigkeit vorhanden ist, beispielsweise wird Schilf auf Feuchtgebiete aufmerksam machen." Oftmals hilft auch die Befragung des Nachbarn. Aber darauf verlassen sollte sich ein Bauherr nicht: "Das Erstellen eines Bodengutachten ist in jedem Fall sinnvoll", so Stewen.

Stellt sich heraus, dass sich auf dem Grundstück früher einmal eine Tankstelle oder eine Mülldeponie befand, könnte der Boden verunreinigt sein. Zwar existiert in den Gemeinden ein Altlastenverzeichnis, welches aber nicht vollständig sein muss. In jedem Fall sollte dann der Boden von einem Bodengutachter auf Schadstoff untersucht werden. "Es kommt immer wieder vor, dass ein Grundstück weniger überlegt gekauft wird als ein Computer", kritisiert der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur Michael Zurhorst. "Mir persönlich wäre das Risiko von Altlasten zu hoch: Hier könnte im Kaufvertrag eine aufschiebende Wirkung vereinbart werden, bis die Ergebnisse einiger Testbohrungen vorliegen."

Vermessung des Grundstückes

Und auch in einem anderen Punkt versteht der Vermessungsingenieur den Spareifer mancher Bauherren nicht: "Der Notar kann nicht die richtige Aufteilung des Grundstücks oder die Identität des rechtlichen Grundstücks mit der Örtlichkeit kontrollieren", so Zurhorst. So kommt es zwar heute so gut wie nicht mehr vor, dass ein Haus auf dem falschen Grundstück gebaut wird, weil die finanzierenden Banken nun immer eine Identitätsprüfung verlangen.

Aber andere Abweichungen sind tagtägliche Praxis: Käufer und Verkäufer wundern sich nicht selten, dass das erworben Grundstück rein rechtlich zum Beispiel doch nicht an der Hecke endet, sondern einige Meter davor. Das sorgt dann für Mühe und Ärger. Abhilfe schafft es, wenn die Vermessung einfach vor der Vertragsunterschrift durchgeführt wird, zumal sie eh bei Aufteilungen zwingend vorgeschrieben ist, also keine zusätzlichen Kosten entstehen.

 

Erschließungsstufen im Überblick

  • Bauerwartungsland: Bei solch einem Grundstück ist unklar, wann und wie das Grundstück bebaut werden kann. Es existiert kein rechtsgültiger Bebauungsplan, aber es wird erwartet, dass dieses Land bald für die Bebauung erschlossen wird.
  • Rohbauland: Rohbauland ist von der Gemeinde offiziell für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht an erschlossen. Wann die Erschließung stattfindet, ist offen
  • Baureifes Land: Wurden beispielsweise Straßen, Kanäle und Leitungen verlegt, dann ist das Grundstück erschlossen. Es handelt sich um baureifes Land, auf dem gebaut werden kann. Wer die Kosten der Erschließung zu tragen hat, ist unterschiedlich - und sollte in jedem Fall erörtert werden.

 

Infoadressen

Verband privater Bauherren e.V. (VpB)
Chausseestr. 8, 10115 Berlin
Telefon 0 30 / 27 89 01-0
Telefax 0 30 / 27 89 01-11
info@vpb.de
www.vpb.de

Verband Wohneigentum
Oberer Lindweg 2, 53129 Bonn
Telefon: (0228) 60468-20
Fax: (0228) 60468-25
Bund@Verband-Wohneigentum.de
Wohneigentum.de" target="_blank">www.Verband-Wohneigentum.de

Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI)
Luisenstr. 46, 10117 Berlin
Telefon (030) 240 83 83,
Fax: (030) 240 83 859
info@bdvi.de
www.bdvi.de

Haus & Grund Deutschland -
Mohrenstraße 33, 10117 Berlin
Telefon: (030) 20216-0
Fax: (030) 20216-555
zv@hausundgrund.de
www.hausundgrund.de

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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