Montag, 18.08.2014 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © ponsulak - Fotolia.com

Augen auf beim Grundstückskauf: Die gute Lage ist nicht alles!

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Worum geht´s
  • Die Suche nach dem passenden Grundstück
  • Ausschluss-Faktoren für Grundstückslage
  • Einen Blick in den Bebauungsplan vor Kauf lohnt sich
  • Informationen zur Beschaffenheit des Grundstücks sammeln
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Topstory: Vor dem Hausbau steht der Grundstückskauf. Und da stoßen Sie in den begehrten Städten schon bei der Suche auf ein kostspieliges Problem.

Doch damit nicht genug: Die Tücke liegt auch im Detail: Viele wenig bekannten Faktoren können das begehrte Stückchen Erde bereits zum Risikofaktor machen.

"Schon die Grundstückssuche kann problematisch sein", erklärt Reimund Stewen, Vorstandsmitglied beim Verband Privater Bauherren. "In Großstädten wie Köln, München, Frankfurt oder Hamburg gibt es oft gar nicht genügend Grundstücke." Und die wenigen Gebiete, die erschlossen werden, schnappen sich oft dann die Bauträger weg.

Sprich: Der Bauherr muss sich nicht nur zwischen Grundstücken, sondern vor allem zwischen unterschiedlichen Bauträgern entscheiden.

Grundstückssuche: Wo Sie fragen sollten

So gestaltet sich schon der allererste Schritt schwieriger als mancher gedacht hat. Sie können bei Gemeinden, Kirchen und Bauunternehmen nach freien Grundstücken vor Ort fragen.

Aber auch Anzeigen in der Tagespresse, auf Internetportalen oder die Anfrage bei Maklern können hilfreich sein. Als angehender Bauherr müssen Sie dafür viel Zeit mitbringen und sogar schlimmstenfalls damit rechnen, dass Sie kein passendes Grundstück finden.

Die Lage bleibt der zentrale Faktor beim Grundstückskauf

Haben Sie die Wahl zwischen mehreren zutreffenden Grundstücken, müssen Sie diese nun genauer unter die Lupe nehmen. 

"Auch heute gilt noch die Weisheit, nach der die drei wichtigsten Faktoren eines Grundstückes Lage, Lage und Lage sind", beschreibt Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund: Dabei spielen die Infrastruktur der Gemeinde, die Verkehrsanbindung, das soziale Milieu, das Umfeld des Grundstückes, Störfaktoren und nicht zuletzt der Preis eine wichtige Rolle.

Der "Da-will-ich-wohnen-Effekt" muss sich einstellen

"Angesichts der finanziellen Tragweite der Entscheidung sollte ein Kauf nur dann erfolgen, wenn alle angehenden Miteigentümer fest davon überzeugt sind: Da will ich wohnen", so Warnecke.

Leider heißt es aber auch: Je besser die Lage, desto höher der Preis. Und die alte Aufteilung zwischen Wohnen, Arbeiten und Einkaufen ist angesichts des Sogs in die Städte auch schon lange passé. Bauberater Reimund Stewen: "Mit dem Rücken zum Wald und dem Bauch zur Stadt - das sollte tendenziell ein Grundstück bieten."

Werfen Sie vor dem Kauf einen Blick in den Bebauungsplan

Neben Lage, Infrastruktur und Preis gibt es bei dem Grundstückskauf jede Menge wichtige Faktoren, die für oder gegen ein Grundstück sprechen. So sollte vor dem Kauf unbedingt ein Blick in den Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde geworfen werden.

Er gibt Aufschluss darüber, ob das Grundstück in einem Wohn- oder Mischgebiet liegt. Außerdem regelt der Bebauungsplan bis ins kleinste Detail, wie auf dem Grundstück gebaut werden darf.

Hochhaus nebenan? Schauen Sie, wie Ihr Nachbar bauen darf

Eigene Wünsche sollten daher bei Kaufinteresse mit dem Bauamt abgesprochen und genehmigt werden. "Wo vielleicht beim Kauf noch ein freies Feld ist, kann der Bebauungsplan eventuell ein mehrstöckiges Haus vorsehen", mahnt Michael Zurhorst, Präsident des Bundesverbandes der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (BdVI), auch die Nachbargrundstücke ins Auge zu fassen, und fordert auf, "sich niemals nach dem örtlichen Anschein zu richten."

Prüfen Sie die Vergangenheit des Grundstücks

Grüner Rasen, blühende Blumen und Bäume auf dem Grundstück können trügen. Der Bauherr sollte sich unbedingt über die Vergangenheit des Grundstücks informieren.

"Viele Anzeichen für die Beschaffenheit eines Grundstücks lassen sich durch genaue Beobachtung feststellen", Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum. "So zeigt die Vegetation, ob besonders viel Feuchtigkeit vorhanden ist, beispielsweise wird Schilf auf Feuchtgebiete aufmerksam machen."

Grundstückshistorie: Fragen Sie beim Nachbar nach! 

Oftmals bringt auch die Nachfrage beim Nachbar Licht ins Dunkel und er verrät Ihnen, ob hier früher eine Reinigung oder eine Autolackiererei stand.

Allerdings sollten Sie sich auch nicht blindlings auf das verlassen, was Ihnen der Nachbar erzählt. "Das Erstellen eines Bodengutachtens ist in jedem Fall sinnvoll", so Stewen.

Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach dem Altlastenverzeichnis 

Stellt sich heraus, dass sich auf dem Grundstück früher einmal eine Tankstelle oder eine Mülldeponie befand, könnte der Boden verunreinigt sein. Zwar existiert in den Gemeinden ein Altlastenverzeichnis, welches aber nicht vollständig sein muss.

In jedem Fall sollte dann der Boden von einem Bodengutachter auf Schadstoffe untersucht werden. "Es kommt immer wieder vor, dass ein Grundstück weniger überlegt gekauft wird als ein Computer", kritisiert der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur Michael Zurhorst. "Mir persönlich wäre das Risiko von Altlasten zu hoch: Hier könnte im Kaufvertrag eine aufschiebende Wirkung vereinbart werden, bis die Ergebnisse einiger Testbohrungen vorliegen."

Vor dem Kauf: Bestehen Sie auf eine Identitätsprüfung

Und auch in einem anderen Punkt versteht der Vermessungsingenieur den Spareifer mancher Bauherren nicht: "Der Notar kann nicht die richtige Aufteilung des Grundstücks oder die Identität des rechtlichen Grundstücks mit der Örtlichkeit kontrollieren", so Zurhorst.

So kommt es zwar heute so gut wie nicht mehr vor, dass ein Haus auf dem falschen Grundstück gebaut wird, weil die finanzierenden Banken nun immer eine Identitätsprüfung verlangen.

Lassen Sie das Grundstück besser vorher statt nachher vermessen

Aber andere Abweichungen sind tagtägliche Praxis: Käufer und Verkäufer wundern sich häufig darüber, dass das erworbene Grundstück rein rechtlich zum Beispiel doch nicht an der Hecke endet, sondern einige Meter davor.

Das sorgt dann für Mühe und Ärger. Abhilfe schafft es, wenn die Vermessung einfach vor der Vertragsunterschrift durchgeführt wird, zumal sie eh bei Aufteilungen zwingend vorgeschrieben ist, also keine zusätzlichen Kosten entstehen.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
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News: Wer für den Hausbau ein Grundstück sucht, sollte zunächst das Bauamt aufsuchen und sein Vorhaben abklären. Denn nicht immer kann der Bauherr nach Lust und Laune das Grundstück bebauen.

 meineimmobilie.de-Tipp


Legen Sie einen Ordner für alle Grundstücksinformationen an, in den Sie alle Unterlagen sowie eigene Anmerkungen abheften. So haben Sie die Unterlagen immer griffbereit.