Montag, 28.09.2009 | Autor: Bernhard Metzger/mb

Augen auf beim Grundstückskauf

Die deutschen Baugesetze sind komplex und für Grundstückskäufer beim ersten Mal schwer zu durchschauen. Einige Punkte müssen jedoch unbedingt berücksichtigt werden, damit der Grundstückskauf nicht zum unkalkulierten Risiko wird.

Vor dem Grundstückskauf ist es wichtig, gut informiert zu sein, um keine überzogenen Preise zahlen zu müssen. Über die aktuellen Grundstückspreise informiert die Kommune. Sie wird über jeden Kauf informiert. Wer nicht zu teuer kaufen will, sollte sich dort Auskunft holen. Zudem können ortsansässige Makler oder Immobilienabteilungen von Banken und Sparkassen Preisauskünfte geben, da hier Zahlentafeln vorliegen, welche meist alle zwei Jahre aktualisiert werden und in welchen bestimmte Gebiete den aktuellen Grundstückspreisen zugeordnet sind.

Trotz Bauplatzmangel sind Ladenhüter keine gute Wahl. Befragen der Anrainer über den angebotenen Bauplatz hilft oft schon viel weiter. Das Angebot an gutem Bauland ist knapp, das Preisniveau für Grundstücke hoch. Der Grundstückskauf ist mit etwa 25 Prozent der Gesamtaufwendungen der größte Kostenfaktor beim Hausbau.

Bodengutachten als Grundlage für Grundstückskaufpreis

Kosten von ungefähr 1.500 Euro, die ein Bodengutachten verursacht, können gut angelegt sein. Dabei werden mittels Rammsondierungen, Schürfgruben und anderen Tests die unteren Schichten des Baugrundes untersucht. Reicht etwa die Tragfähigkeit des Untergrundes nicht aus, muss ein Bodenaustausch ausgeführt werden.

Bei hohem Grundwasserstand muss der Keller beispielsweise durch eine "weiße Wanne" wasserdicht gemacht werden. Das kann im Vergleich zu einem Standardkeller bei einem Einfamilienhaus 6.000 Euro mehr kosten. Auch ist eine Wasserhaltung mit entsprechender Anzahl von Pumpen erforderlich und bei starkem Wasserandrang oder hohem Grundwasserstand kann nicht ohne eine Spundwand weitergebaut werden. Hierbei fallen nochmals erhebliche Zusatzkosten an. Diese Mehrkosten sollten beim Grundstückskaufpreis berücksichtigt werden.

Innere und äußere Erschließung

Immer teurer wurden in den vergangenen Jahren die Erschließungskosten. Neben den Hausanschlusskosten (innere Erschließung), die unter anderem Kanal, Wasser, Strom, Gas, Telefon und Kabelfernsehen beinhalten, sind in der Regel noch weitere Erschließungskosten (äußere Erschließung), zum Beispiel Erschließungskostenbeiträge nach BauGB (Baugesetzbuch) und Herstellungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) und den entsprechenden gemeindlichen Satzungen zu ermitteln.

Die äußere Erschließung wird häufig vom Bauherrn in der Kalkulation nicht berücksichtigt, kann aber bei nicht erschlossenen Baugrundstücken mehrere 10.000 Euro betragen.

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Es schreibt für Sie

Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.
Bernhard Metzger

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Fragen Sie bei der Gemeinde oder im Bauamt nach, welche Erschließungskostenbeiträge auf Sie zukommen. Sollten Sie Zweifel am Untergrund haben, so führen Sie besser einen Test durch. Nur dadurch können Sie den Grundstückskaufpreis und die damit verbundenen Kosten richtig zusammenrechnen und sich ein Bild von den Gesamtkosten machen.