Montag, 31.10.2016 | Autor: Heidi Hecht, Foto: © Reicher - Fotolia.com

Aufklärungspflicht: Was Sie einem Hauskäufer nicht verschweigen dürfen

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Worum geht´s
  • Immobilienverkauf mit Aufklärung über Mängel
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Am Ende kommt die Wahrheit ja doch immer ans Licht und deswegen kann es selbst beim Hausverkauf teuer werden, Dinge arglistig zu verschweigen oder sogar Käuferfragen falsch zu beantworten.

 

Wer ein Wohnhaus verkauft, muss seinen Kaufinteressenten sogar rechtzeitig darüber aufklären, dass bei Regen der Keller überschwemmt werden kann. Verschweigt der Verkäufer so etwas bewusst, nützt ihm auch der beste Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nichts: Weil ihm das als Arglist ausgelegt wird, kann sein Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten.   

Bei privaten Hauskaufverträgen schließt der Verkäufer in der Regel die Gewährleistung für Mängel am Haus aus. Das ist schlau, denn so haftet er nicht für mögliche Schäden.

Das bedeutet aber nicht, dass Hauskäufer in keinem Fall Ansprüche geltend machen können. Verschweigt nämlich der Verkäufer arglistig einen Mangel, kann das für ihn teure Folgen haben. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm in einem aktuellen Urteil (OLG Hamm, Az. 22 U 161/15). 

Wer arglistig Mängel verschweigt, muss mit Vertragsrücktritt rechnen 

Ein Kaufinteressent hatte ein Einfamilienhaus besichtigt und sich dabei besonders nach einem trockenen Keller erkundigt.  Die Eigentümerin hatte geantwortet, der Keller sei zwar "nicht so toll", aber trocken.

Nach dem Kauf für 390.000 Euro stellte sich heraus, dass bei stärkerem Regen Wasser in den Keller eindrang. Der Käufer machte zunächst Schadensersatzansprüche geltend, die er mit dem Kaufpreis verrechnete. Schließlich erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäuferin akzeptierte dies nicht und forderte stattdessen die Restsumme des Kaufpreises vom Käufer.

Immobilienkauf: Fragen des Käufers müssen korrekt beantwortet werden 

Das Oberlandesgericht Hamm sah den Rücktritt allerdings als wirksam an. Das Gericht erkannte im breitflächigen Eindringen von Wasser in den Keller einen eindeutigen Sachmangel.

Der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei unwirksam, da die Verkäuferin die Frage nach der Dichtheit des Kellers bewusst falsch beantwortet habe.

Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen entscheidend sein könnten, müssten zutreffend beantwortet werden. Das Gericht meinte sogar, dass die Verkäuferin hier den Käufer ungefragt über den möglichen Wassereinbruch hätte aufklären müssen. Das Gericht kam schließlich zu dem Ergebnis, dass sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Damit war der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

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Die Industrie- und Handelskammer (IHK) in Ihrer Region kann Ihnen auf Anfrage einen Bausachverständigen benennen, der sich Ihre ins Auge gefasste Immobilie etwas genauer ansieht.

 

Falls der Verkäufer es ablehnt, dass Sie mit einem Sachverständigen die Immobilie etwas genauer unter die Lupe nehmen, sollten Sie von einem Kauf Abstand nehmen.