Donnerstag, 12.06.2008 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Auf gutem Grund

Um zu bauen, braucht der Bauherr erst einmal den passenden Grund - das ist oft die schwierigste Etappe auf dem Weg ins Eigenheim. Lage, Infrastruktur und Preis müssen stimmen, doch darüber hinaus gilt es, eine Reihe weiterer wichtiger Details sorgfältig zu prüfen, ehe der Bauherr sich für seinen Bauplatz entscheidet.

Mit dem Kauf eines Grundstücks erwirbt der Bauherr nicht automatisch das Recht, darauf sein Traumhaus zu verwirklichen. Bevor er seine Unterschrift unter den Kaufvertrag setzt, sollte er daher auf jeden Fall klären, wie es um die Bebaubarkeit des Areals bestellt ist. Auskunft darüber geben die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Kommune, die der Bauherr beim örtlichen Bauamt einsehen kann und muss.

Bauerwartungsland und Bauland

Als Bauerwartungsland werden Flächen bezeichnet, die im Flächennutzungsplan zwar bereits als Bauland ausgewiesen sind, für die es aber noch keinen Bebauungsplan gibt. In diesem Fall ist der Besitzer zwar Grundstückseigentümer, doch bauen kann er - zumindest bis auf Weiteres - nicht.

Für Bauland dagegen existiert bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan, aber das Grundstück ist in der Regel noch nicht erschlossen. Voraussetzung für die Errichtung eines Hauses ist aber, dass es "voll erschlossen" ist. Das heißt: sämtliche öffentlichen Maßnahmen wie die Anlage von Straßen, Gehwegen und Grünflächen müssen abgeschlossen und der Anschluss an Ver- und Entsorgung (Wasser, Abwasser, Elektrizität, Gas, Telefonnetz) vorhanden sein.

Erschließung

Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinden, die ihre Kosten auf die Grundstückseigentümer umlegen. Sind die Kosten noch separat zu begleichen, ansonsten die rechtlichen Voraussetzungen für einen Hausbau aber erfüllt, spricht man von Fertigbauland. Erst wenn auch die Erschließungskosten neben den Grundstückskosten festgesetzt und im Kaufpreis enthalten sind, handelt es sich um sogenanntes fertiges freies Bauland - der Idealfall für Grundstückskäufer.

Der Blick in die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Gemeinde ist auch deshalb Pflicht, weil sich daraus ersehen lässt, was in der unmittelbaren Umgebung noch geplant ist. Im ungünstigsten Fall könnte etwa bald eine Umgehungsstraße direkt am Traumhaus vorbeiführen.

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan gibt auch Aufschluss darüber, ob das Grundstück in einem reinen Wohn- oder in einem Mischgebiet liegt. Im letzteren Fall wären auch Gewerbeansiedlungen vorgesehen und damit mögliche Beeinträchtigungen durch Lärm, hohes Verkehrsaufkommen oder unangenehme Gerüche vorprogrammiert.

Im Bebauungsplan ist außerdem - manchmal bis in kleinste Details - festgelegt, wie das Grundstück bebaut werden darf. Das reicht manchmal vom Baustil über das sogenannte Baufenster (die Lage des Hauses auf dem Grundstück) bis hin zur Farbe der Dachziegel und der Art der Grundstücksumrandung. Deshalb sollte der Bauherr bei einem ernsthaften Kaufinteresse mit dem Bauamt vorab klären, ob die eigenen Vorstellungen mit den Vorgaben kompatibel sind und ob unter Umständen eine Ausnahmegenehmigung möglich ist.

Problematische Altlasten

Unbedingt Bescheid wissen sollte der Bauherr auch über die Vergangenheit des Grundstücks und daraus möglicherweise resultierender Altlasten. Es lohnt sich, bei den lokalen oder regionalen Abfallbehörden und Bauämtern nachzufragen: Sie führen Altlastenkataster, aus denen hervorgeht, ob der Grund etwa mit Öl, Bauschutt oder Chemikalien verunreinigt wurde.

Auch Umweltämter oder das geologische Landesamt können Grundstücksinteressenten weiterhelfen. Bestehen Zweifel an der Bodenqualität, empfiehlt sich die Entnahme und Untersuchung von Bodenproben. Ein Bodengutachten kostet zwar rund 1000 Euro, doch ist dies nur ein Bruchteil möglicher Folgekosten, sollte der Boden tatsächlich mit Schadstoffen belastet sein und eine Sanierung notwendig werden.

Rechte von Dritten

Grundstücke können außerdem mit den Rechten Dritter belastet sein. Hierunter fallen etwa Wegerechte von Nachbarn oder Landwirten sowie Leitungsrechte, beispielsweise für Strom oder Kanalisation. Diese Lasten und Beschränkungen, die teilweise erhebliche Auswirkungen auf die baurechtliche Nutzung des Grundstücks haben können, sind im Grundbuch eingetragen. Der Bauherr sollte also prüfen, ob der Nachbar den Weg zur Garage über sein Grundstück nehmen darf.

Seriöse Immobilienexperten, Grundstücksmakler und Finanzierungsberater sehen für ihre Kunden das Grundbuch ein und informieren Kaufinteressenten über rechtliche und praktische Folgen dort eingetragener Belastungen und Beschränkungen.

Haftung

Für Gefahren, die von einem Grundstück ausgehen, haftet nicht nur der jeweilige Verursacher, sondern auch der (spätere) Eigentümer des Grundstücks. Da dieser mit einem einfachen Blick ins Grundbuch sofort zu ermitteln ist und er unabhängig vom Verschulden haftet, wendet sich der Geschädigte mit Schadenersatzansprüchen vorrangig an diesen.

Bei Altlasten haftet für die Kosten der Beseitigung nicht nur der Verursacher, sondern auch der spätere Eigentümer. Im Innenverhältnis kann der Eigentümer dann zwar seinen Schaden vom Verursacher beanspruchen (dem Letzthaftenden), oft aber lässt sich der gar nicht mehr ermitteln oder die verantwortliche Firma gibt es nicht mehr - und dann haftet der Erwerber allein!

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Es schreibt für Sie

Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz