Dienstag, 12.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © bluedesign - Fotolia.com

Maklervertrag: Was unbedingt drin stehen muss

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Worum geht´s

Provisionsverlust: So sollten sich Makler davor absichern. 

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Der Gesetzgeber und die Gerichte machen Maklern zunehmend das Leben schwer. Erst wurde zum 1.6.2015 das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungen eingeführt und die Vermietungsprovision erschwert. Jetzt soll es für Makler auch noch schwieriger werden, an ihre Provision für einen Hausverkauf zu kommen. Jedenfalls dann, wenn im Exposé oder im Maklervertrag eine Widerrufsklausel fehlt. 

 

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gerade in 2 Fällen von Grundstücksmaklerverträgen entschieden. Der eine wurde per E-Mail, der andere telefonisch abgeschlossen. Beide Makler stolperten über die Regelungen für Fernabsatzgeschäfte.

So stolpern Sie nicht über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzgeschäften

Bestimmt wissen auch Sie nicht auf Anhieb, was bis zum 13.6.2014 in § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) geregelt war und jetzt in § 312c BGB geregelt ist. Es geht darin um Fernabsatzgeschäfte. Das sind solche Verträge, die ausschließlich per Fernkommunikation abgeschlossen werden.

Also per Brief, Katalog, Telefonanruf, Telefax, E-Mail. Sogar über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) fallen darunter, ebenso wie Rundfunk und Telemedien.

Typisch für ein Fernabsatzgesetz ist, dass beide Vertragspartner nicht anwesend sind, sondern das Geschäft eben per Telekommunikation abschließen.

Nicht nur der Preis, sondern auch die Widerrufsbelehrung gehört ins Exposé

Bei so einem Fernabsatzgeschäft treffen den Unternehmer jede Menge Informationspflichten. Steht auf der anderen Seite des Vertrags ein Privatmann, muss ihn der Unternehmer sogar über sein Widerrufsrecht belehren.

Der Bundesgerichtshof musste nun klären, ob die strengen Vorschriften des Fernabsatzgeschäftes auch für Maklerverträge gelten.

Im ersten Fall hatte eine Immobilienmaklerin im April 2013 in einem Internetportal ein Haus zum Kauf angeboten. Ein Kunde äußerte per E-Mail sein Interesse an dem Haus. Daraufhin schickte ihm die Maklerin ein Exposé per pdf-Datei zu. Darin stand auch die vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25 Prozent des Kaufpreises.

Die Widerrufsbelehrung kann auch schon in die Anzeige mit rein

Weder im Exposé noch in der Internetanzeige gab es eine Widerrufsbelehrung. Nachdem der Kunde das Exposé angeschaut hatte, vereinbarte er telefonisch mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach dem Besichtigungstermin kaufte er das Haus für 240.000 Euro.

Die Maklerin wollte dafür ihre Maklerprovision in Höhe von 15.000 Euro haben. Allerdings hatte der Käufer mittlerweile den Maklervertrag widerrufen. Der Bundesgerichtshof bestätigte dem Käufer ein Widerrufsrecht, da es sich bei dem Maklervertrag um ein Fernabsatzgeschäft gehandelt hätte (BGH, Urteil v. 7.7.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

Da eine an sich notwendige Widerrufsbelehrung fehlte und somit ke​ine Widerrufsfrist zu laufen begonnen hatte, konnte der Käufer den Vertrag noch widerrufen. Das hatte er rechtzeitig getan, weshalb der Maklerin trotz erbrachter Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zustand.

Wer im Internet inseriert, braucht eine Widerrufsbelehrung

Ähnlich erging es einer anderen Maklerin, die im Internet ein Grundstück inseriert hatte. Auch sie schickte dem späteren Käufer zuerst per E-Mail ein Exposé zu. Darin stand auch die zu zahlende Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Doch leider fehlte auch darin eine Widerrufsbelehrung. Nachdem der Kaufinteressent das Grundstück besichtigt hatte, kaufte er es für 650.000 Euro. Dieses Mal verlangte die Maklerin eine Provision von 23.205 Euro, ging aber ebenfalls leer aus, weil auch dieser Käufer den Vertrag widerrief. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof im gleichen Urteil bescheinigte.  

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ab dem 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip für Makler. Die Mieter freuen sich, denn sie müssen jetzt bei der Wohnungssuche nicht mehr die Maklerprovision zahlen, sondern können sich vom ersparten Geld ein neues Sofa und einen Fernseher kaufen. Glauben sie jedenfalls... ....doch ganz so einfach ist es nun doch nicht: Der Vermieter muss nicht immer die Maklerkosten zahlen! Beauftragt nämlich der Mieter den Makler, muss er ihn auch am Ende zahlen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einige Stolperfallen, die dazu führen, dass der Makler entweder leer ausgeht oder eben doch der Vermieter "die Zeche" zahlen muss.
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen.  Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.
Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten will und sich dabei um möglichst wenig selbst kümmern will, nimmt sich einen Immobilienmakler. Davon gibt es reichlich. Sie wollen aber den besten! Es gibt ein paar bewährte Praxis-Tipps, wie Sie bei der Maklersuche die Spreu vom Weizen trennen - und so auch den richtigen Käufer bzw. Mieter für Ihre Immobilie finden.   
Die Grunderwerbsteuer steigt und steigt. In drei Bundesländern (Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen) liegt sie jetzt schon bei 6,5 Prozent. Umso wichtiger ist es für den Käufer, genau hinzusehen, was da eigentlich beim Berechnen der Grunderwerbsteuer alles mitgerechnet wird.  Die Finanzämter sind dabei nämlich sehr erfinderisch und rechnen auch gern mal Kaufnebenkosten wie die Maklerkosten mit dazu.

 meineimmobilie.de-Tipp

So schnell lässt sich ein Fernabsatzvertrag widerrufen:

1. Widerrufen Sie in Textform. Das bedeutet: Nicht per Telefon, sondern per Brief, Fax oder (notfalls) auch z. B. per SMS oder E-Mail.

2. Formulieren Sie ausdrücklich in Ihrem Schreiben, dass Sie den Vertrag widerrufen. Nennen Sie das Datum des Kaufvertrags und Ihre Kunden-/Auftragsnummer.

3. Am besten Sie schreiben schon in den Betreff das Wort „Widerruf“.

4. Falls Sie bereits bezahlt haben: Setzen Sie eine Frist zur Rückzahlung des Kaufpreises.

5. Sie müssen Ihren Widerruf nicht begründen.

6. Unterschreiben Sie Ihren Widerruf.

7. Widerrufen Sie innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss.