Kappungsgrenze

Wer seine Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen will, dem bindet die Kappungsgrenze die Hände, wenn es um die Miethöhe geht. Maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren sind erlaubt. In Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist und für die es eine entsprechende Rechtsverordnung gibt, sind es sogar nur 15 % innerhalb von 3 Jahren. Rechnen Sie vom Zeitpunkt, ab dem Ihre geplante Mieterhöhung wirksam werden soll, 3 Jahre zurück.

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Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 

Zu früh gefreut heißt es für viele Bauwillige, die auf die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen gehofft hatten. Union und SPD haben das laufende Gesetzgebungsverfahren gestoppt bzw. auf Eis gelegt.   Den Steuerbonus sollten alle Bauherren erhalten, die zwischen 2016 und 2018 einen Bauantrag zum Bau von Mietwohnungen gestellt hatten. Über das entsprechende Steueränderungsgesetz hatte noch am 25.4.2016 eine öffentliche Anhörung des Finanzausschusses stattgefunden.   Bis zur Bundestagsberatung hat es die geplante Sonderabschreibungen zur Förderung des Mietwohnungsneubaus allerdings nicht mehr geschafft.  

Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

Seit dem 1.6.2015 gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Schon seit dem 1.5.2013 gilt jedoch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Doch nicht alle Bundesländer haben bereits eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Gerade hat die Baden-Württembergische Landesregierung eine Kappungsgrenze für 44 Städte beschlossen. 

Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!   Gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss.    Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.   Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)

Wird das Mietrecht schon wieder geändert? Die Antwort steht im Koalitionsvertrag, auf den sich Union und SPD geeinigt haben. Und: Nicht alle Antworten werden Ihnen als Vermieter gefallen …

Wenn Sie weder eine Staffel- noch eine Indexmiete in Ihrem Wohnungsmietvertrag vereinbart haben, müssen Sie sich dennoch nicht bis zum Mietvertragsende mit Ihrer einmal vereinbarten Miete zufriedengeben. Dafür sorgt das gesetzliche Mieterhöhungsrecht in § 558 ff. BGB. Allerdings: Bevor Sie mehr Miete bekommen, hat der Gesetzgeber ein paar Hürden für Sie aufgestellt. 

Wer als Wohnungsvermieter im laufenden Mietverhältnis seine Miete erhöhen will, stößt gleich auf zwei Grenzen: Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Um es vorweg zu nehmen: An beide müssen Sie sich halten! Allerdings ist die Kappungsgrenze neuerdings nicht in allen Städten gleich hoch. Teilweise gilt noch die bisherige Kappungsgrenze von 20 Prozent, teilweise jedoch die seit dem 1.5.2013 eingeführten 15 Prozent. Weil hier jedes Bundesland sein eigenes Süppchen kocht, ist es schwer, den Überblick zu behalten. Noch dazu wenn Bundesländer wie Bayern per Mieterschutzverordnung mal eben die Städte, in denen eine Kappungsgrenze gelten soll, ändert. Diese Tabelle zeigt, in welchen Städten bereits eine geminderte Kappungsgrenze von 15 % gilt.
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Wer seine Miete erhöhen will und eine Indexmiete vereinbart hat, braucht den aktuellen Verbraucherpreisindex. Der ändert sich jeden Monat, so wie jetzt wieder im November 2016 für den Monat Oktober auf 107,9.    Der Verbraucherpreisindex basiert auf der Preisbasis 2010. Die Preisbasis ändert sich ungefähr nur alle 5 Jahre.   Zum Berechnen Ihrer Indexmiete benötigen Sie nur zwei Zahlen: Es ist also gar nicht so kompliziert, wie viele behaupten! 

Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 

Wer eine Indexmiete vereinbart hat, sollte den aktuellen Preisindex stetig im Auge behalten. Den berechnet das Statistische Bundesamt in Wiesbaden Monat für Monat und der ist die Grundlage für Ihre Mieterhöhung.   Erfreulich: Der Trend geht wieder nach oben! Wie Sie mit dem aktuellen Indexwert für Oktober 2016 von 107,9 Ihre neue Miete berechnen und welche zwei weiteren Zahlen Sie dazu noch brauchen, lesen Sie hier. Mit leicht nachvollziehbarem Rechenbeispiel und der wenig bekannten, unkomplizierten Berechnungsformel zum Berechnen Ihrer neuen Miethöhe.   Taschenrechner und Mietvertrag raus und los geht´s:

Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss!    Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft.    

Zu früh gefreut heißt es für viele Bauwillige, die auf die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen gehofft hatten. Union und SPD haben das laufende Gesetzgebungsverfahren gestoppt bzw. auf Eis gelegt.   Den Steuerbonus sollten alle Bauherren erhalten, die zwischen 2016 und 2018 einen Bauantrag zum Bau von Mietwohnungen gestellt hatten. Über das entsprechende Steueränderungsgesetz hatte noch am 25.4.2016 eine öffentliche Anhörung des Finanzausschusses stattgefunden.   Bis zur Bundestagsberatung hat es die geplante Sonderabschreibungen zur Förderung des Mietwohnungsneubaus allerdings nicht mehr geschafft.  

Ein vergessener Topf auf dem Herd, eine herabgebrannte Kerze oder Kinder, die heimlich in ihrem Zimmer rumzündeln: Rauchwarnmelder retten erwiesenermaßen Leben. Deswegen sind sie mittlerweile auch in allen Bundesländern Pflicht!    Wer bisher noch keine installiert hat, muss sein Haus schlimmstenfalls sogar nachrüsten.   Weil hier jedes Bundesland auch bei den Nachrüstfristen sein eigenes Süppchen kocht, haben wir es für Sie ganz einfach gemacht: Diese aktuelle Checkliste zeigt Ihnen, in welchen Bundesländern Rauchwarnmelder neuerdings oder schon lange Pflicht sind.

Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.

Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.