Freitag, 24.10.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © Christian Nitz - Fotolia.com

Zweitwohnungsteuer: Sogar Selbstnutzer müssen zahlen

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Worum geht´s

• Zweitwohnungsteuer
• Bundesverwaltungsgericht
• Schätzungsmethode
• Jahresrohmiete
• Selbstnutzung

Stichworte zu diesem Thema

Wer nicht nur eine Hauptwohnung bewohnt, sondern daneben noch eine weitere Wohnung bewohnt, der muss damit rechnen, dass er eine Zweitwohnungsteuer zahlen muss.

Viele Städte und Gemeinden erheben eine solche Zweitwohnungsteuer, um das "Gemeindesäckel" zu füllen - und das mit Erfolg, denn schon im Jahr 2007 betrugen die Einnahmen aus der Zweitwohnungsteuer bundesweit rund 91,8 Mio. Euro.

 

 

Wie sich die Zweitwohnungsteuer berechnet

Die Höhe berechnet sich anhand der geschätzten Jahresmiete - und zwar auch dann, wenn Sie die Wohnung gar nicht gemietet haben, sondern Sie in Ihrer eigenen Wohnung wohnen. Ob das rechtens ist, ließ eine Eigentümerin aus Baden-Baden vor Gericht klären.

Sie bewohnte ihre Zweitwohnung selbst und fand das Schätzverfahren nach der Jahresmiete nicht angebracht. Sie betrachtete die Steuer insgesamt als versteckte Vermögenssteuer, die gesetzlich gar nicht erlaubt sei.

Fiktive Jahresrohmiete immer dann, wenn die Wohnung selbst bewohnt wird

Dagegen stellte die Satzung der Stadt Baden-Baden auf die Jahresrohmiete ab. Also die Miete, die mit der betreffenden Zweitwohnung erzielt werden würde, wenn sie denn vermietet wäre.

Da die Wohnungseigentümerin die betreffende Wohnung aber nicht vermietet hatte, sondern selbst bewohnte, ermittelte die Kommune eine fiktive Jahresrohmiete.

Zweitwohnungsteuer: Wie die Gemeinde die Jahresrohmiete schätzt

Beim Ermitteln der Jahresrohmiete rechnete die Kommune so: Auf der Grundlage des Einheitswerts legte sie die auf den Quadratmeter bezogene Jahresrohmiete des Jahres 1964 fest (lt. § 19 Abs. 1 Bewertungsgesetz). Die Jahresrohmiete multiplizierte sie dann mit der Wohnungsgröße von 146 Quadratmetern.

Dann erhöhte sie den ermittelten Betrag um 215 %. Das entsprach der Mietpreissteigerung seit 1964. So kam die Gemeinde auf eine Jahresrohmiete von rund 11.000 Euro.

Das Ergebnis war die Bemessungsgrundlage für die geforderte Zweitwohnungsteuer. Fast 3.400 Euro verlangte die Stadt - pro Jahr!

Der Eigentümerin passte das überhaupt nicht. Sie erhob Klage gegen diese Vorgehensweise und zweifelte an der Rechtmäßigkeit der Steuer. Diese sei eine verbotene und versteckte Vermögenssteuer, die sie über Gebühr belaste.

Bundesverwaltungsgericht: Steuer und Schätzverfahren sind rechtmäßig

Vor dem Bundesverwaltungsgericht musste sie allerdings eine Niederlage einstecken. Die Richter hielten das Schätzverfahren für rechtmäßig: Die Richter hatten nichts an der Berechnung der Zweitwohnungsteuer aufgrund der fiktiven Jahresrohmiete als Bemessungsgrundlage auszusetzen.

Sie bestätigten auch, dass die Zweitwohnungsteuer rechtmäßig sei. Das Bundesverfassungsgericht habe dies bereits früher entschieden. Es bestehe kein Grund, davon abzuweichen.

Die Zweitwohnungsteuer richte sich, wie andere Steuern auch, nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Das Geld für eine selbstbewohnte Zweitimmobilie zu verwenden, sei eben Ausdruck dieser Leistungsfähigkeit (BVerwG, 15.05.2014, Az. 9 B 57.13).

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Wer nicht nur eine Hauptwohnung bewohnt, sondern daneben noch eine weitere Wohnung bewohnt, der muss damit rechnen, dass er eine Zweitwohnungsteuer zahlen muss. Viele Städte und Gemeinden erheben eine solche Zweitwohnungsteuer, um das "Gemeindesäckel" zu füllen - und das mit Erfolg, denn schon im Jahr 2007 betrugen die Einnahmen aus der Zweitwohnungsteuer bundesweit rund 91,8 Mio. Euro.    
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 meineimmobilie.de-Tipp

Der Zweitwohnungsteuer können Sie nicht entkommen, es sei denn, Sie entscheiden sich für eine Stadt oder Gemeinde, die diese Steuer nicht erhebt.
 

Besonders ärgerlich ist die Zweitwohnungsteuer für Selbstnutzer. Denn hier ist die Bemessungsgrundlage oft trotzdem die Jahresrohmiete. Die wird bei einer Selbstnutzung geschätzt.

 

Vor diesem Hintergrund ist die Überlegung angebracht, ob mieten nicht womöglich doch besser ist als kaufen. Gerade bei gefragten Wohn- und Ferienorten müssen Sie die jährliche, nicht nur einmalige (!) Zweitwohnungsteuer in Ihre Kaufüberlegungen einbeziehen.

 

Denn sie mindert Ihre Rendite erheblich, auch wenn Sie mit einer kräftigen Wertsteigerung des Objekts rechnen. Der Fall Baden-Baden macht dies nur allzu deutlich.