Sonntag, 14.02.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © momanuma - Fotolia.com

Zum Valentinstag: Zu viel Liebhaberei schadet Ihren Werbungskosten

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Worum geht´s

Liebhaberei statt ernsthafte Vermietungsabsichten: Wie hart die Finanzämter durchgreifen.

Am Valentinstag haben sich alle lieb. Außer vielleicht Sie das Finanzamt, wenn es Ihnen die Werbungskosten wegen purer Liebhaberei kürzt oder sogar ganz streicht.

 

Keine Angst: Dabei geht es nicht ums Fremdgehen, sondern um Ihre Vermietungsabsichten. Die sollten ehrlich gemeint sein, denn nur so können Sie auch die laufenden Kosten von der Steuer absetzen. 

 

Wirft dagegen Ihre  Immobilie keine regelmäßigen Einkünfte ab, könnte Ihnen das Finanzamt Liebhaberei vorwerfen und die Werbungskosten ganz oder teilweise untersagen.

Normalerweise ist es kein Problem, wenn Sie etwa Reparaturkosten an Ihrer vermieteten Immobilie als Werbungskosten steuerlich geltend machen wollen.

Aber wehe, Ihre Immobilie ist nicht vermietet. Oder es gibt zwar Mieter, aber nur für eine befristete Dauer. In solchen Fällen spricht das Finanzamt schnell von Liebhaberei und sieht Ihre Einkünfteerzielungsabsicht in Gefahr.

Die Folge: Sie dürfen die Werbungskosten nicht mehr von der Steuer absetzen und müssen die gesamten Kosten "steuerfrei" aus der eigenen Tasche zahlen. 

Wann Vermieten fürs Finanzamt zum Hobby wird

Das Finanzamt argumentiert dabei so: Absetzbar ist nur, was zur Erzielung von Einkünften nötig ist. Ist dagegen eine Immobilie nur ein "Hobby", beteiligt sich der Staat nicht an deren Kosten, sondern spricht von purer Liebhaberei - und das mit teuren Folgen!

Die Steuerfalle "Liebhaberei" sollten Sie von Anfang an vermeiden. Am einfachsten geht das, indem Sie nur unbefristete Mietverträge abschließen. Dann ist selbst für das Finanzamt klar: Die Vermietung ist auf Dauer angelegt. Laut Bundesfinanzhof ist dies das entscheidende Kriterium, um Ihre Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen (BFH, 24.4.2010,  IX B 53/09).

Ein unbefristeter Mietvertrag signalisiert Einkunftserzielungsabsichten

Selbst wenn Ihr Mietverhältnis dann unerwartet schnell endet, gefährdet das nicht Ihren Werbungskostenabzug. Denn Sie haben bereits bewiesen: Sie hatten von vornherein die Absicht, dauerhafte Mieteinkünfte zu erzielen. Von Liebhaberei kann daher nicht die Rede sein.

Anders sieht es aus, wenn Sie nur einen befristeten Mietvertrag abschließen. Der Abschluss eines zeitlich befristeten Mietvertrages kann ein Indiz, aber noch kein Beweis dafür sein, dass Ihre Vermietungstätigkeit nicht auf Dauer geplant ist – denn den Vertrag könnten Sie ja verlängern (BFH, Urteil v. 2.4.2008, IX R 63/07, BFH/NV 2008 S. 1323; BFH, Urteil v. 14.12.2004, IX R 1/04, DStR 2005 S. 236).

In der Regel wird das Finanzamt stutzig, wenn ein Mietvertrag befristet ist. Also: Besser vermeiden!

Einkünfte - und damit auch anzuerkennende Verluste - erkennt Ihnen das Finanzamt nämlich nur an, wenn Sie mit Einkunftserzielungsabsicht handeln. Ist das nicht der Fall, d. h. wird auf Dauer kein Gewinn erwartet und erzielen Sie stattdessen fortdauernd Verluste, handelt es sich steuerlich nur um Liebhaberei.

Lassen Sie Ihre Immobilie nicht zu lange leer stehen

Bei Leerstand sind Sie als Eigentümer gleich doppelt gefordert: Sie müssen geeignete Maßnahmen ergreifen, um einen Mieter zu finden und gleichzeitig, um das Finanzamt vom wirtschaftlichen Aspekt Ihrer Vermietungstätigkeit zu überzeugen.

Vermieten Sie stattdessen  dauerhaft unter Marktniveau oder steht Ihre Immobilie langfristig leer ohne nachweisbare ernsthafte Vermietungsbemühungen, werden Sie es schwer haben, Ihre Kosten bzw. Verluste steuerlich geltend zu machen.       

Bei einer Generalsanierung eines Gebäudes nach Auszug aller Mieter, die bereits 9 Jahre andauert, geht das Finanazmt nicht mehr ohne Weiteres von einer Einkunftserzielungsabsicht aus (BFH, Urteil v. 13.1.2015, IX R 46/13, BFH/NV 2015 S. 668).

Kaufen und gleich wieder verkaufen macht das Finanzamt misstrauisch

Und noch ein Indiz spricht gegen eine dauerhafte Vermietung: Ein zeitnaher Verkauf. Als zeitnah werden bereits Verkäufe nach 18 Monaten angesehen (Finanzgericht Brandenburg, Urteil v. 10.11.2004, 2 K 1613/02). Damit das Finanzamt nicht gleich misstrauisch wird, sollten Sie auch alles unterlassen, was sich als Vorbereitung eines zeitnahen Verkaufs interpretieren lässt. So beispielsweise die Käufersuche über eine Immobilienanzeige (BFH, Urteil v. 12.7.2006, IX R 47/05). Oder die Aufteilung des Grundstücks in mehrere (FG Berlin, Urteil v. 16.3.2004, 5 K 8030/02).

Wenn Sie diese Regeln im Hinterkopf behalten und nicht dagegen verstoßen, ist Ihr Werbungskostenabzug auch nicht wegen Liebhaberei in Gefahr.

Wann Sie Ihren Werbungskostenabzug riskieren

  • Es liegt nur eine vorübergehende (verlustbringende) Vermietung vor, z. B. bei Beteiligung an einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie.
  • Sie bieten Ihr noch nicht vermietetes Grundstück gleichzeitig zum Verkauf an.
  • Sie vermieten nur befristet (in Form eines Zeitmietvertrags).
  • Sie haben nur eine kurz laufende Fremdfinanzierung abgeschlossen.
  • Sie verkaufen Ihre Immobllie wieder zeitnah nach Anschaffung/Herstellung oder nutzen sie selbst (in der Regel innerhalb von 5 Jahren).
  • Sie renovieren/sanieren Ihr Objekt außergewöhnlich lange (mehr als 5 Jahre).

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Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Mit einer Ferienwohnung haben Sie es in steuerlicher Hinsicht nicht leicht. Denn das Finanzamt schaut ganz genau hin, wenn Sie Aufwendungen für Reparaturen, Renovierung oder Instandhaltung steuerlich geltend machen wollen. Nicht selten streicht es den Werbungskostenabzug, und Sie müssen alle anfallenden Kosten ohne Beteiligung des Fiskus selbst zahlen. Es ist aber durchaus möglich, bei Ferienwohnungen die anfallenden Kosten abzusetzen. Wenn Sie sich an die gängigen Regeln halten, sind auch keine Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu erwarten.
"Wir ziehen bald in ein eigenes Haus um und wollen unsere bisherige Eigentumswohnung erst renovieren und dann vermieten. Können wir die Kosten schon vorher als Werbungskosten absetzen?" So lautet eine Leserzuschrift. Die Antwort lautet: Aufgepasst!
„Gibt es für Vermieter eigentlich eine Werbungskostenpauschale?“ Leider nein, lautet die Antwort auf diese Leserfrage. Die Werbungskostenpauschale von 1.000 € gilt nur für Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Aber damit Sie wirklich alles geltend machen, was Ihnen als Vermieter eine Steuerersparnis bringt, finden Sie hier eine Auflistung dessen, was Sie nicht vergessen sollten.
Sie wissen: Die Kosten einer Renovierung können Sie nur dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie auch wirklich vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen. Reicht die Tatsache, dass das Objekt schon einmal vermietet war, als Indiz für die Vermietungsabsicht? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem sich die Renovierung über mehrere Jahre hinzog.

 meineimmobilie.de-Tipp

Das wichtigste Formular bei der Steuererklärung ist für Vermieter die Anlage V. Auf der Rückseite hat Ihnen das Finanzamt ein wenig Platz für Werbungskosten eingeräumt. Reicht der Platz nicht, um alle Ihre Rechnungen unterzubringen inklusive der Fahrtkosten, sollten Sie eine extra Blatt nehmen und dort zusätzliche Ausgaben auflisten. Lassen Sie sich also vom geringen Platzangebot nicht davon abhalten!