Mittwoch, 03.08.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © G.G. Lattek - Fotolia.com

Zu langer Leerstand: Wie schnell das Finanzamt bei Ihnen anklopft

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Worum geht´s

Leerstand: Ab wann Ihnen das Finanzamt fehlende Einkunftserzielungsabsicht unterstellt. 

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Werbungskosten sind für Vermieter eine feine Sache. Deswegen achtet das Finanzamt mit Argusaugen darauf, ob Sie auch tatsächlich Einkunftserzielungsabsicht mit Ihrer Immobilie haben. 

Gerade, wenn Sie schon länger keine Mieteinnahmen mehr hatten, streicht Ihnen das Finanzamt gern einmal Ihre Werbungskosten. Wann und wo das Finanzamt den Rotstift ansetzt, zeigt dieses aktuelle Urteil.

Zu langer Leerstand kann Sie Ihre Werbungskosten kosten

Wer seine Wohnung jahrelang leer stehen lässt, könnte Ärger mit dem Finanzamt bekommen. Noch dazu, wenn Sie jahrelang fleißig Verluste steuerlich geltend machen, aber keine Mieteinnahmen haben.

Diese bittere Erfahrung machte der Eigentümer einer Eigentumswohnung in Mecklenburg Vorpommern. Der hatte seine Wohnung bis 1999 vermietet. Danach wurde die Eigentumsanlage saniert. Bis 2005 waren die Sanierungsarbeiten jedoch erst zur Hälfte abgeschlossen.

So schnell kann Ihre Einkunftserzielungsabsicht entfallen

Als der Vermieter für die Jahre 2006 bis 2010 Verluste aus Vermietung und Verpachtung von rund 37.000 Euro steuerlich geltend machen wollte, lehnte das Finanzamt das ab.

Das Mietobjekt stand dem Finanzamt zu lange leer. Schließt sich nach einer langen Vermietungsphase ein lang andauernder Leerstand an, zweifelt das Finanzamt an Ihrer Einkunftserzielungsabsicht. Das gilt sogar, wenn Sie als Steuerpflichtigen kein Verschulden am Leerstand trifft.

Werbungskosten: 5 Jahre Leerstand ist dem Finanzamt zu lang   

Sie können zwar grundsätzlich auch während einer Leerstandsphase Werbungskosten abziehen, aber nur, solange Sie Ihre ursprüngliche Einkunftserzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben haben.  

Steht eine Wohnung jedoch bereits länger als 5 Jahre leer und ist nicht absehbar, ob und gegebenenfalls wann sie wieder vermietet werden kann, entfällt für das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht. Sie dürfen dann die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht steuerlich absetzen.

Sanierungsstau in WEG: So teuer kann das für Sie enden

Von einer fehlenden Einkunftserzielungsabsicht gehen die Gerichte aus, wenn die Wohnanlage, zu der Ihre Wohnung gehört, in einem Sanierungsstau steckt und dadurch Ihre Eigentumswohnung unvermietbar wird (FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 6.4.2016, 3 K 44/14).  

Die Eigentümerversammlung hatte schon 1999 die Sanierung der Wohnungsanlage beschlossen. Dennoch waren die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten 2005 immer noch erst zu 50 Prozent abgeschlossen.

Weil die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch ein Wörtchen bei der Gesamtsanierung mitzureden hatten, war für das Finanzamt nicht absehbar, bis wann die Arbeiten abgeschlossen und die Wohnung erneut vermietet werden konnte. Damit war für das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht des Eigentümers spätestens im Jahr 2005 entfallen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Sie wissen: Die Kosten einer Renovierung können Sie nur dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie auch wirklich vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen. Reicht die Tatsache, dass das Objekt schon einmal vermietet war, als Indiz für die Vermietungsabsicht? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem sich die Renovierung über mehrere Jahre hinzog.
Am Valentinstag haben sich alle lieb. Außer vielleicht Sie das Finanzamt, wenn es Ihnen die Werbungskosten wegen purer Liebhaberei kürzt oder sogar ganz streicht.   Keine Angst: Dabei geht es nicht ums Fremdgehen, sondern um Ihre Vermietungsabsichten. Die sollten ehrlich gemeint sein, denn nur so können Sie auch die laufenden Kosten von der Steuer absetzen.    Wirft dagegen Ihre  Immobilie keine regelmäßigen Einkünfte ab, könnte Ihnen das Finanzamt Liebhaberei vorwerfen und die Werbungskosten ganz oder teilweise untersagen.
Keine Mieteinnahmen, aber dafür Kosten - es ist wirklich kein Spaß, wenn ein Objekt leersteht! Umso wichtiger ist es, die Kosten auf das absolute Mindestmaß zu beschränken. So lässt sich etwa die Grundsteuer fürs vergangene Jahr reduzieren.   Allerdings bleibt Ihnen dafür nur wenig Zeit: Bis zum 31.3. muss Ihr Antrag bei der Gemeinde bzw. dem Finanzamt sein. Einen fix und fertigen Antrag für einen teilweisen Grundsteuererlass finden Sie hier.
Keiner will mehr auf dem Land wohnen. Immer mehr Leute zieht es in die Städte - und Wohnungen auf dem Land stehen leer und bringen den Eigentümern keinen Ertrag mehr, sondern nur noch Kosten.   Wer seine Einnahmen steigern und seine steuerlichen Vorteile beim Vermieten einer Immobilie nicht verlieren möchte, muss weiter vermieten. Fragt sich nur, an wen?

 meineimmobilie.de-Tipp

Mitgehangen, mitgefangen heißt es oft bei Eigentümergemeinschaften. Bewegt sich die Gemeinschaft in Sache Sanierung nicht und können Sie deswegen Ihre Eigentumswohnung nicht vermieten, kann das so weit gehen, dass Ihnen das Finanzamt eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht unterstellt und Sie die Sanierungskosten nicht absetzen können.

 

Das Finanzamt rechnet nämlich dem einzelnen Wohnungseigentümer ein etwaiges Fehlverhalten seiner Miteigentümer zu. Mit teuren Folgen bei der Steuererklärung!