Freitag, 17.04.2015 | Autor: Judith Engst, Foto: © styleuneed - Fotolia.com

Zu billig vermietet: Wie viel Sie fürs Finanzamt verlangen müssen

Foto: © styleuneed - Fotolia.com
Worum geht´s

• Angehörigen-Mietvertrag
• ortsübliche Miete
• Ermittlung
• OFD Frankfurt

Vermieten zum Freundschaftspreis? Das sollten Sie besser nicht tun. Auch nicht an Angehörige oder Freunde. Sonst könnten Sie nämlich spätestens bei Ihrer nächsten Steuererklärung Ärger mit dem Finanzamt bekommen.

Danach dürfen Sie Ihre Werbungskosten nur zu 100 Prozent absetzen, sofern Sie vom Mieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Aber wie ermittelt das Finanzamt, was ortsüblich ist? Dazu gibt es ein offizielles Schreiben der Oberfinanzdirektion Frankfurt.

Ortsübliche Miete: Was ist das eigentlich? Sie setzt sich zusammen aus dem eigentlichen Mietzins und den Nebenkosten. An den tatsächlichen Nebenkosten können Sie als Vermieter wenig ändern. Wohl aber an der Miethöhe. 

Bevor Sie diese steuerschädlich zu niedrig festlegen, sollten Sie wissen, was das Finanzamt als ortsüblich betrachtet.

Ortsübliche Miete? Da kocht jedes Finanzamt sein eigenes Süppchen

Bundeseinheitlich gibt es keine Vorschrift, die regelt, wie die Finanzämter die ortsübliche Miete zu ermitteln haben. Doch hat die Oberfinanzdirektion Frankfurt immerhin für das Bundesland Hessen eine entsprechende Verfügung an die Finanzämter geschickt.

Die anderen Bundesländer dürften ähnliche Maßstäbe anlegen. Deshalb hilft es Ihnen zu wissen, was laut diesem Schreiben noch als ortsübliche Miete gilt (OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.01.2015, Az. S 2253 A - 85 - St227):

1. Die Miete der Vormieter entscheidet

Haben Sie Ihre Immobilie vorher an Fremde vermietet (also keine Angehörigen oder Freunde), so gilt deren Miete plus Nebenkosten als ortsüblich.

2. Was der Mietspiegel sagt

Gab es keinen entsprechenden Vormieter, orientiert sich das Finanzamt am Mietspiegel. Darin ist die ortsübliche Miete meist in einer Spanne angegeben. Das Finanzamt muss den niedrigsten Wert innerhalb dieser Spanne als ortsüblich akzeptieren, entschied der Bundesfinanzhof (17.08.2015, Az. IX R 10/05).

3. Im Notfall helfen Mietwertkalkulatoren

In Hessen stellen die Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation inzwischen flächendeckend Mietwertkalkulatoren zur Verfügung. Vergleichbares gibt es auch in anderen Bundesländern, wenn auch vielleicht nicht flächendeckend. Existiert kein Mietspiegel, werden dessen Ergebnisse zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen.

4. Das Finanzamt recherchiert im Internet

Auf Online-Portalen wie www.immoscout24.de finden sich häufig Angaben zu den verlangten Mieten. Lässt sich die ortsübliche Miete nicht mit den bereits genannten Methoden herleiten, dann dürfen die Finanzämter die Informationen dieser Portale zugrunde legen.

5. Hochrechnung aus alten Mietspiegeln

Bleiben all diese Ermittlungswege erfolglos, dann lässt sich die ortsübliche Miete auch anhand eines veralteten Mietspiegels hochrechnen. Der heute ortsübliche Mietzins wird dann daraus über Preisindizes („Teuerungsrate“) hochgerechnet.

6. Maßstab ist der Bundesdurchschnitt

Als letzte Möglichkeit nennt die OFD Frankfurt die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete pro Quadratmeter laut Mikrozensus 2010. Dabei ist eine jährliche Steigerung von 1,15 Prozent einzukalkulieren. Anschließend muss das Finanzamt den ermittelten Wert noch regionalisieren. Die Berechnungsweise ist allerdings vergleichsweise kompliziert.

7. Das Gutachten eines Bausachverständigen wird eingeholt

Erst, wenn alle genannten Methoden scheitern, sind die Ämter gehalten, einen Bausachverständigen einzuschalten, der die ortsübliche Miete anhand von anerkannten Verfahren ermittelt.

Sie sehen: Die Vorgaben für die hessische Finanzverwaltung sind bereits sehr detailliert. Sie beschreiben sogar die Reihenfolge, welche Verfahren vorrangig eingesetzt werden sollen und welche nur im Notfall greifen. Dass andere Bundesländer hierzu noch keine Festlegungen getroffen haben, kann für Sie ein Vorteil sein.
 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de

Es schreibt für Sie

Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Vermieten Sie Ihre Immobilie an Angehörige? Dann sollten Sie immer einen Blick auf die ortsübliche Miete haben. Die lässt sich am besten anhand des Mietspiegels ablesen. Steigt die Miete laut Mietspiegel, kann es Ihnen passieren, dass Sie nach Ansicht des Finanzamts zu wenig verlangen und es Ihnen deswegen Ihre Werbungskosten kürzt.
Ab 2012 ist es wengier kompliziert, eine Wohnung oder ein Haus zum verbilligten Preis an Angehörige oder Freunde zu vermieten.  Die lästige Überschussprognose entfällt dann ebenso wie die Aufteilung der Werbungskosten in einen privat veranlassten und einen nicht privat veranlassten Anteil.

 meineimmobilie.de-Tipp

Eigene Ermittlung untermauert Einsprüche

Weigert sich das Finanzamt, Ihre vollen Werbungskosten anzuerkennen, ist dieses Schreiben der OFD Frankfurt bares Geld für Sie wert. Denn Sie haben damit einen guten Anhaltspunkt, wie Sie argumentieren können. Weil die möglichen Verfahren, mit denen die ortsübliche Miete sich ermitteln lässt, in anderen Bundesländern nicht priorisiert sind, haben Sie auch eine gewisse Freiheit dabei, eine andere Methode zu wählen und einen eventuellen Einspruch damit zu begründen.
 

Natürlich können Sie einen vorhandenen, nagelneuen Mietspiegel nicht einfach durch die Hochrechnung aus einem veralteten Mietspiegel ersetzen. Aber Sie können sehr wohl mit dem Mietzins der Vormieter argumentieren, gerade wenn die ortsübliche Miete höher ist als dieser. Oder Sie präsentieren eine Internetrecherche, aus der hervorgeht, dass die wahren Mietpreise deutlich von denen im Mietspiegel abweichen.
 

Auf diese Weise gelingt es Ihnen womöglich auch in Zweifelsfällen, doch noch den vollen Werbungskostenabzug durchzusetzen. Und falls nicht, müssen Sie wissen: Bei einer Marktmiete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Miete muss das Finanzamt die Werbungskosten immerhin anteilig anerkennen: also zu dem Prozentsatz, der das Verhältnis von tatsächlich verlangter und ortsüblicher Miete ausmacht.