Donnerstag, 30.06.2011 | Autor: Jörg Stroisch

Wie Sie bei Immobilienverkäufen die Spekulationssteuer umgehen

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"Ich habe eine Immobilie gerade mit einem erklecklichen Gewinn verkauft", schreibt uns eine Leserin. "Muss ich davon Abgeltungsteuer abführen? "

Die Antwort auf diese Frage ist erfreulich für alle Immobilien-Eigentümer: Abgeltungsteuer wird auf Verkaufsgewinne von Immobilien nicht erhoben. Auch dann nicht, wenn das Gebäude für den Eigentümer ein reines Investment war. Es kann aber sein, dass auf den Gewinn Spekulationssteuer anfällt. Dass er also mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden muss. Und der ist unter Umständen sogar deutlich höher.

Aber keine Angst: Das lässt sich vermeiden, wenn Sie die Immobilie nur lang genug in Ihrem Eigentum behalten.

Wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, bleibt dies dem Finanzamt nicht verborgen. Denn der Notar, der den Kauf beurkundet, ist verpflichtet, den Vertrag dem Finanzamt zu übermitteln. Der Käufer bekommt dann automatisch einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer.

Aber auch als Verkäufer werden Sie vom Fiskus womöglich zur Kasse gebeten. Es kann nämlich sein, dass Sie auf die Gewinne "Spekulationssteuer" zahlen müssen. Diese Steuer wird nur umgangsprachlich so genannt. Es handelt sich um eine Spielart der Einkommensteuer, die auf private Veräußerungsgewinne erhoben wird (Paragraph 23 Einkommensteuergesetz EStG).

Unbedingt ratsam: Haltefristen beachten

Die Spekulationssteuer lässt sich aber umgehen. Und zwar ganz einfach dadurch, dass Sie eine neu gekaufte Immobilie lange genug in Ihrem Eigentum behalten. Bei nicht selbstgenutzten Immobilien beträgt die Haltefrist zehn Jahre (Paragraph 23 Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre können Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen, und der Staat will davon keinen Cent haben.

Deutlich kürzer ist die Haltefrist bei selbstgenutzten Immobilien. Hier reicht es, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst darin gewohnt haben (Paragraph 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Drei Jahre beträgt also die Mindest-Haltefrist bei Selbstnutzung. Sollten Sie anschließend mit Gewinn verkaufen, wird ebenfalls keine "Spekulationssteuer" fällig.

Was heißt "selbstgenutzt"?

Aber Achtung, auch hier lautert eine Falle. "Selbstgenutzt" heißt nämlich "ausschließlich selbstgenutzt". Sie dürfen in der Immobilie keine Einliegerwohnung vermietet haben. Sonst gilt die Zehn-Jahres-Frist. Sie können aber sehr wohl mit Ihrem Freund oder Ihrer Freundin unverheiratet in der betreffenden Immobilie zusammengewohnt haben. Dann gilt sie durchaus als "selbstgenutzt".

Beachten Sie: Falls Sie eine Immobilie nur noch mit Verlust verkaufen können, sollten Sie das tunlichst innerhalb der Spekulationsfrist tun. Dann nämlich können Sie die Verluste steuerlich mit späteren Gewinnen aus Immobilienverkäufen verrechnen. Zwar werden Sie vermutlich keinen regen Immobilienhandel betreiben und es ist somit nicht sicher, ob Sie von den Verlusten irgendwann später steuerlich profitieren. Aber man weiß ja nie.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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