Montag, 24.02.2014 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Wann Werbungskosten rigoros gestrichen werden

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Sie wissen: Die Kosten einer Renovierung können Sie nur dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie auch wirklich vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen.

Reicht die Tatsache, dass das Objekt schon einmal vermietet war, als Indiz für die Vermietungsabsicht? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem sich die Renovierung über mehrere Jahre hinzog.

Der Fall: Der Erbe eines zweistöckigen Hauses hatte dieses nach und nach über mehrere Jahre renoviert. Die Kosten für die Renovierung wollte er als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Das Finanzamt machte allerdings nicht mit. Denn: Das Erdgeschoss des besagten Hauses war an die Tante des Erben vermietet. Sie hatte laut letztem Willen des Erblassers dort ein lebenslanges Wohnrecht. Bei der Renovierung wurde das Obergeschoss mit der Erdgeschosswohnung zusammengefasst.

Es bestand keine Absicht, Einkünfte zu erzielen

Bis zum Bundesfinanzhof ging der Erbe, um die Anerkennung der Renovierungskosten als vorab entstandene Werbungskosten geltend zu machen. Er scheiterte aber mit seinem Ansinnen (11.08.2010, Az.: IX R 3/10). Für die Richter war klar: Er hatte nie die Absicht, mit der Vermietung des Hauses (oder eines einzelnen Geschosses) Einkünfte zu erzielen. Vielmehr ging das Gericht davon aus, er habe das Haus auf Kosten des Staates für seine Tante und zur Selbstnutzung renovieren lassen wollen.

Dass das Erdgeschoss auch zuvor an die Tante vermietet war, werteten die Richter nicht als Indiz für eine Vermietungs- beziehungsweise Einkünfteerzielungsabsicht. Sie argumentierten: Durch die Zusammenfassung der beiden Geschosse zu einer einzigen Wohnung bezögen sich die Werbungskosten auf ein anderes Mietobjekt als vorher. Sprich: Vorher war nur das Erdgeschoss vermietet und damit potenziell geeignet für einen Werbungskostenabzug. Danach bestand das Objekt aus Erd- und Obergeschoss, sei also komplett anders zu bewerten. Die Absicht, Einkünfte zu erzielen, sei somit mehr als fraglich.

Fazit: Werbungskosten werden nur in klaren Fällen anerkannt

Dieser Fall zeigt deutlich: Sieht der Fiskus keine klare Vermietungs- und Einkünfteerzielungsabsicht, wird er die Werbungskosten nicht anerkennen. Das gilt auch bei stark renovierungsbedürftigen Objekten: Die Renovierung sollte zügig voranschreiten. Außerdem müssen Sie als Vermieter sich erkennbar um eine Vermietung bemühen, etwa indem Sie einen Makler einschalten oder laufend inserieren und Hausbesichtigungen durchführen.

Aber auch Erblasser können aus diesem Fall eine Lehre ziehen: Ein lebenslanges Wohnrecht für Angehörige macht es den Erben schwer, die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Dies gilt vor allem, wenn der oder die Angehörige keine oder nur eine geringe Miete zahlen soll. Diese Einschränkung sollte jeder bedenken, der einen entsprechenden Passus in sein Testament aufnehmen möchte.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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