Freitag, 02.03.2012 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: © bill_17 - Fotolia.com

Wann eine Strafsteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie droht

Foto: © bill_17 - Fotolia.com
Worum geht´s
  • Erbschaftsteuer
  • geerbte Immobilie
  • Verkauf versus Selbstnutzung

"Ich habe im Jahr 2006 eine Wohnung geerbt. Seitdem ist die Wohnung ab und zu vermietet. Jetzt will ich die Wohnung verkaufen. Darf ich das ohne Probleme machen, ohne dass das Finanzamt darauf eine Strafsteuer erhebt?“ So lautet die Anfrage eines Lesers, die uns kürzlich erreichte. Lesen Sie hier, wie geerbte Immobilien besteuert werden und wann ein Verkauf ungünstig ist.

Wie der Immobilienwert berechnet wird

Geerbte Immobilien sind steuerrechtlich nicht ganz einfach. Üblicherweise wird ihr Verkehrswert ermittelt oder vom Finanzamt geschätzt. Dieser Verkehrswert ist dann die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Bei Mietimmobilien wird zusätzlich ein Abschlag von 10 Prozent gemacht.

Wieviel Steuern Sie zahlen müssen

Ob eine Steuer erhoben wird und wie hoch sie ausfällt, kommt ganz darauf an. Grundsätzlich gilt: Als Ehepartner haben Sie einen Freibetrag von 500.000 Euro, als Kind oder Enkel von 400.000 Euro. Liegt die Immobilie zusammen mit dem Wert des restlichen Erbes unter diesem Freibetrag, ist Ihr Erbe steuerfrei.

Falls nicht, wird nur besteuert, was über den Freibetrag hinausgeht.

Erbschaftsteuer: Wer von Freibeträgen profitiert

Je entfernter der Verwandtschaftsgrad, umso niedriger der Freibetrag - wenn es überhaupt einen gibt! Sehr niedrig ist der Freibetrag bei Geschwistern oder Personen, die noch weiter entfernt oder gar nicht mit dem Erblasser verwandt sind. Hier ist es also sehr wahrscheinlich, dass Erbschaftsteuer anfällt.

Ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen, spielt allerdings für die Erbschaftsteuer keine Rolle. Sie wird so oder so fällig und nicht dadurch höher, dass das Objekt verkauft wird. Die Erbschaftsteuer liegt – je nach Verwandtschaftsgrad des Erben mit dem Verstorbenen und nach Wert des gesamten Erbes - zwischen 7 und 50 Prozent.

Selbstnutzer müssen keine Erbschaftsteuer zahlen!

Für Ehepartner oder Kinder und Enkel des Verstorbenen gibt es allerdings eine Sonderregelung. Wer die betreffende Immobilie weiter selbst bewohnt, entgeht der Erbschaftssteuer. Und das unabhängig vom Wert der betreffenden Immobilie.

Es muss sich aber um das Familienheim handeln und nicht etwa um eine nur gelegentlich genutzte Ferienwohnung. Bei Kindern gilt eine Grenze von maximal 200 Quadratmetern Wohnfläche. Bei Ehepartnern spielt die Größe der Immobilie keine Rolle. Mindestens 10 Jahre muss die betreffende Immobilie selbst genutzt werden. Dann ist das Erbe steuerfrei.

Kommentare (2)

3.3.2012, 10:43 Uhr von HBO-Frey Profil ansehen
"Thema teilweise verfehlt!": Immobilien-Erwerb duch Erbschaft - Verkauf nach weniger als 10 Jahren - gilt dies als Spekulations-Gewinn oder nicht? Und wenn ja: wie berechnen sich dann bei einer Erbschaft die "Anschaffungs-Kosten"?
2.3.2012, 17:57 Uhr von gjaser Profil ansehen
Thema verfehlt! Ihre Antwort betrifft die aktuelle Erbschaftsteuer, die Erbschaft war aber bereits 2006. Außerdem hätten Sie zumindest auf die Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG hinweisen sollen
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

Es schreibt für Sie

Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Wer als Kind oder Enkel das Haus seiner Eltern oder Großeltern erbt und selbst bewohnt, muss keine Erbschaftsteuer zahlen. Das gilt jedenfalls, wenn das Haus eine maximale Wohnfläche von 200 Quadratmetern hat.  Was aber gilt, wenn das geerbte Haus marode und nicht bewohnbar ist? Bleibt Ihr Erbe auch dann steuerfrei, wenn Sie das Haus abreißen müssen und auf demselben Grundstück ein neues Haus bauen?
Mal eben Hab und Gut verschenken: Eigentlich kein großes Ding. Die Sache wird jedoch kompliziert, wenn es um eine Immobilie geht: Da will das Finanzamt nämlich gern "mitbeschenkt" werden - mit einer Schenkungsteuer. Gerade bei der Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie wacht das Finanzamt über die Steuerfreibeträge. Sind die überschritten, klingelt es in der Finanzamtskasse nämlich ganz schön.
Die Immobilie an die Kinder vererben und der Freundin ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Das kommt in der Praxis häufig vor.   Doch Achtung: Ein solches Wohnrecht ist keineswegs steuerfrei. Das Finanzamt schlägt gnadenlos zu – gerade da, wo Sie es nicht erwarten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Es gibt also nur einen Fall, in dem ein Verkauf der geerbten Immobilie steuerschädlich ist: Wenn Sie als Ehepartner oder Kind das selbstgenutzte Familienheim noch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen und wenn die Immobilie zusammen mit dem restlichen Erbe gleichzeitig Ihren Steuerfreibetrag von 500.000 beziehungsweise 400.000 Euro übersteigt.

 

Dann sollten Sie die Immobilie möglichst vor Ablauf der Frist tatsächlich selbst nutzen. Ansonsten haben Sie steuerlich keinerlei Nachteile durch einen Verkauf einer geerbten Immobilie.