Freitag, 27.03.2015 | Autor: Judith Engst , Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Vorsicht, wenn Sie geerbtes Haus abreißen: Jetzt kann Erbschaftsteuer drohen

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Worum geht´s

• Erbschaftsteuer
• Befreiung für Eigenheim
• Abriss und Neubau

Wer als Kind oder Enkel das Haus seiner Eltern oder Großeltern erbt und selbst bewohnt, muss keine Erbschaftsteuer zahlen. Das gilt jedenfalls, wenn das Haus eine maximale Wohnfläche von 200 Quadratmetern hat. 

Was aber gilt, wenn das geerbte Haus marode und nicht bewohnbar ist? Bleibt Ihr Erbe auch dann steuerfrei, wenn Sie das Haus abreißen müssen und auf demselben Grundstück ein neues Haus bauen?

Sie erben von Ihrer Oma ein kleines Häuschen aus den 50er-Jahren: Mit nur 50 Quadratmeter Wohnfläche leider auch viel zu klein. Zudem wurde das Häuschen leider schon seit Jahren nicht mehr renoviert und saniert.

Ihnen bleibt im Prinzip nur eins: Abreißen, neu bauen und dann einziehen!

Bis zum Freibetrag ist Erben steuerfrei

Grundsätzlich gilt: Eine geerbte Immobilie bleibt steuerfrei, wenn Sie diese die nächsten 10 Jahre weiter selbst bewohnen. Und das unabhängig vom Wert der betreffenden Immobilie. Das gilt jedenfalls für den Ehepartner des Verstorbenen sowie für dessen Kinder.

Erben die Kinder, muss einschränkend erwähnt werden, dass nur die ersten 200 qm der 10 Jahre selbst genutzten Immobilie erbschaftssteuerfrei sind. Alles, was darüber ist, muss versteuert werden.

Aber auch nur dann, wenn der Wert der Immobilie zusammen mit dem des restlichen Erbes den persönlichen Freibetrag des jeweiligen Erben übersteigt.

Der persönliche Freibetrag ist nach derzeitigem Recht vergleichsweise hoch für nahe Angehörige. Bei Ehepartnern liegt er bei 500.000 €, bei den Kindern des Erblassers bei 400.000 €.

Liegt der Grundstückswert (inklusive Bebauung) unter dem Freibetrag, spricht aus erbschaftsteuerlicher Sicht nichts dagegen, die alte, unbrauchbare Immobilie abzureißen.

Erben ist nur bis zum Freibetrag steuerfrei

Der Versuch eines Sohnes, beim Abriss eines geerbten Grundstücks und späterem Neubau steuerfrei durchzukommen, scheiterte jedoch. 

Der Grund: Der Wert seines geerbten Grundstücks überstieg den persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro um rund 250.000 Euro. Deswegen verlangte das Finanzamt Erbschaftsteuer von ihm. Dagegen legte er Einspruch ein.

Das alte Haus war nämlich unbewohnbar und das sei ein „zwingender Hinderungsgrund“, der ihm einen Einzug und damit eine Selbstnutzung unmöglich machte. Folglich müsste das geerbte Eigenheim erbschaftsteuerfrei sein.

Finanzgericht sagt: Abriss ist keine Selbstnutzung

Diese Argumentation ließ das Finanzgericht München nicht gelten (22.10.2014, Az. 4 K 847/13). Von einer beabsichtigten Selbstnutzung könne dann nicht mehr die Rede sein, wenn der Erbe das betreffende Haus abreißen ließe.

Die angeblich fehlende Bewohnbarkeit des Hauses sei zudem auch kein zwingender Hinderungsgrund, dennoch dort einzuziehen.

Nur persönliche Hinderungsgründe zählen

Ein solcher Hinderungsgrund könne nach dem Willen des Gesetzgebers allenfalls persönlicher Art sein, etwa wenn der Erbe pflegebedürftig sei und deswegen nicht ins geerbte Haus, sondern in ein Pflegeheim ziehen müsse.

Fazit: Der Sohn musste für den Grundstückswert abzüglich seines persönlichen Freibetrags Erbschaftsteuer zahlen.

 

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Wenn Sie aktuell wegen einer Erbsache mit dem Finanzamt zu tun haben, dann stellen Sie sich darauf ein: Die Erbschaftsteuerbescheide ergehen aktuell nur noch vorläufig. Das ist eine Konsequenz aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs Anfang Oktober 2012. Er hatte die Erbschaftsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil vererbtes oder verschenktes Betriebsvermögen hier deutlich besser gestellt wird als Privatvermögen.
News: Der Deutsche Bundestag hat das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz verabschiedet. Geschwister, Nichten und Neffen gehörten ebenso zu den Verlierern der Reform wie zahlreiche Eigentümer vermieteter Immobilien. Haus & Grund Deutschland hält das Gesetz in vielen Fällen für sozial ungerecht und verfassungswidrig.
Der Erblasser hatte es doch nur gut gemeint: Die Kinder sollten das Häuschen erben, aber seine Ehefrau sollte zeitlebens darin wohnen bleiben dürfen. Am Ende kam alles ein bisschen anders, denn der Erblasser hatte seine Rechnung leider ohne das Finanzamt gemacht!   

 meineimmobilie.de-Tipp

Sanieren erlaubt, Abriss nicht

Dieses Urteil zeigt: Reißen Sie ein geerbtes Haus ab und bauen Sie darauf Ihr Eigenheim, führt das zu einer Besteuerung des Erbes. Das gilt selbst dann, wenn Sie Ihren Neubau auf dem gleichen Grundstück errichten und selbst dort einziehen.

Etwas anderes wäre es jedoch in den Augen des Gesetzes, wenn Sie das geerbte Gebäude umfassend sanieren würden. Auch gegen einen Anbau oder Ausbau dürfte der Fiskus nichts einzuwenden haben, vorausgesetzt, er verhindert nicht den zeitnahen Einzug.

 

Viele Immobilienerbschaften trotzdem steuerfrei

Ob Abriss oder nicht, ob Selbstnutzung oder nicht: In vielen Fällen bleibt die geerbte Immobilie ohnehin steuerfrei. Nämlich dann, wenn ihr Wert zusammen mit dem des restlichen Erbes den persönlichen Freibetrag des jeweiligen Erben nicht übersteigt.
 

Wertgutachten erstellen lassen

in Abrissfällen kann sich lohnen, einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Wertgutachten zu beauftragen und sich nicht mit der Bewertung des Finanzamts zufrieden zu geben. Denn die Abrisskosten (sofern zwangsläufig) können den Wert des geerbten Grundstücks mindern - und damit auch die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer.

Sie sehen: Es gibt durchaus noch andere Möglichkeiten, Steuern zu sparen.