Freitag, 08.08.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Vorab entstandene Werbungskosten: Nicht bei Selbstnutzung

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Worum geht´s

• Vorab entstandene Werbungskosten
• Vermietung nach Selbstnutzung
• Steuerliche Absetzbarkeit

"Wir ziehen bald in ein eigenes Haus um und wollen unsere bisherige Eigentumswohnung erst renovieren und dann vermieten. Können wir die Kosten schon vorher als Werbungskosten absetzen?" So lautet eine Leserzuschrift. Die Antwort lautet: Aufgepasst!

Normalerweise können Sie Kosten, die im Vorfeld der Vermietung anfallen, selbstverständlich absetzen. Und zwar als vorweggenommene Werbungskosten. So beispielsweise die Arbeits- und Materialkosten für eine Renovierung. Oder die Erneuerung der elektrischen Leitungen. Oder das Verlegen neuer Fußböden.

Aber Achtung: Das geht nicht, wenn Sie die Immobilie selbst noch bewohnen, während diese Arbeiten stattfinden. Dann nämlich geht das Finanzamt von „Aufwendungen der privaten Lebensführung“ aus. Und diese sind steuerlich nicht als Werbungskosten absetzbar.

Eindeutiges BFH-Urteil
Über einen solchen Fall hat bereits der Bundesfinanzhof geurteilt. Damals klagte ein Ehepaar, das seine Wohnung noch selbst bewohnte, als es einen neuen Heizkessel einbauen ließ. Ab Mitte des Folgejahres war die Wohnung dann vermietet.

Dennoch schlug der Versuch fehl, den Einbau des neuen Heizkessels als „vorab entstandene Werbungskosten“ in der Anlage V geltend zu machen. Das Finanzamt erkannte diese Kosten nicht an. Das Ehepaar klagte bis zur höchsten Instanz. Aber vergeblich.

Der Bundesfinanzhof urteilte eindeutig: Während der Selbstnutzung sind die Kosten für den Einbau eines neuen Heizkessels nicht absetzbar, auch wenn dieser Einbau späteren Mietern zugutekommt (01.04.2009, Az. IX R 51/08).

Werbungskosten nur bei Leerstand oder Vermietung
Anders hätte es ausgesehen, wenn die Wohnung während des Heizkessel-Einbaus bereits leergestanden hätte. Dann müsste das Finanzamt die gesamten Kosten als vorab entstandene Werbungskosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkennen.

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„Gibt es für Vermieter eigentlich eine Werbungskostenpauschale?“ Leider nein, lautet die Antwort auf diese Leserfrage. Die Werbungskostenpauschale von 1.000 € gilt nur für Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Aber damit Sie wirklich alles geltend machen, was Ihnen als Vermieter eine Steuerersparnis bringt, finden Sie hier eine Auflistung dessen, was Sie nicht vergessen sollten.
Sie wissen: Die Kosten einer Renovierung können Sie nur dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie auch wirklich vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen. Reicht die Tatsache, dass das Objekt schon einmal vermietet war, als Indiz für die Vermietungsabsicht? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem sich die Renovierung über mehrere Jahre hinzog.

 meineimmobilie.de-Tipp

Teure Sanierungen oder Einbauten auf später verschieben

Es mag praktisch erscheinen, teure Sanierungen oder Einbauten noch vorzunehmen, während Sie selbst in der betreffenden Immobilie wohnen, die Sie später vermieten wollen. Aus steuerlicher Sicht ist dies jedoch nicht optimal. Denn absetzbar sind dann nach aktuellem Rechtsstand nur die reinen Arbeits- und nicht die Materialkosten - und das als Sonderausgaben. 20% dieser Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr, können Sie als „Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen“ direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Auf den Materialkosten bleiben Sie jedoch in vollem Umfang sitzen.

 

Anders, wenn Sie vorher ausziehen und sicher ist, dass Sie das Objekt später vermieten. Dann können Sie die gesamten Kosten in der Anlage V als vorab entstandene Werbungskosten geltend machen. Das hat gleich mehrere Vorteile:

 

  1. Berücksichtigt werden nicht nur die Arbeits- sondern auch die Materialkosten.
  2. Die Steuerersparnis liegt in der Regel bei über 20 Prozent, weil Ihr persönlicher Steuersatz meist über diesem Prozentsatz liegt.
  3. Werbungskosten lassen sich ins nächste Jahr schieben, falls die Steuerersparnis sich im laufenden Jahr wegen zu geringer Steuerlast nicht auswirkt. Bei Sonderausgaben geht das nicht.

 

Sie sehen: Es gibt gute Gründe, zumindest teure Maßnahmen erst dann durchzuführen, wenn die betreffende Immobilie leersteht oder bereits vermietet ist!