Freitag, 05.09.2014 | Autor: Judith Engst , Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Verkauf mit Wohnrecht: Welche Steuern anfallen und wer sie zahlen muss

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s

• Nießbrauch
• Wohnrecht
• Verkauf
• Grunderwerbsteuer
• Erbschafts-/Schenkungsteuer

Sie verkaufen Ihre Immobilie, allerdings behalten Sie sich noch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht vor. Das bedeutet: Das Haus gehört nun jemand anderem, aber Sie dürfen darin wohnen bleiben bzw. dürfen es sogar vermieten (beim Nießbrauchsrecht) und dafür die Miete "einstreichen". Wie wirkt sich dieses Wonnrecht steuerlich aus?

 

 

Zunächst die nackten Tatsachen: Eine Immobilie, die mit einem lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchsrecht belastet ist, lässt sich natürlich nicht so teuer verkaufen, wie ein unbelastetes Grundstück. Ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht mindert erfahrungsgemäß den Verkaufswert der Immobilie. Wirkt sich das dann aber auch auf die Grunderwerbsteuer aus?  Leider nein!

Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht? Das ist der Unterschied

Ein lebenslanges Wohnrecht bedeutet: Der Verkäufer oder sonstige Bewohner dürfen bis zu ihrem Tod in der Immobilie bleiben.

Dagegen bedeutete ein lebenslanges Nießbrauchsrecht: Sie dürfen weiter darin wohnen, können aber auch alternativ die Immobilie vermieten bzw. verpachten und die Miete selbst einstreichen.

Wohn- oder Nießbrauchsrecht mindert den Verkaufswert

Jetzt wissen Sie auch, warum sich deswegen der Verkaufswert mindert: Der Käufer kann nämlich bis zum Erlöschen des Wohnrechts mit der gekauften Immobilie praktisch nichts anfangen: Er kann weder selbst dort einziehen, noch Geld mit deren Vermietung verdienen.

Wichtig: Damit ein solches Wohn- oder Nießbrauchsrecht rechtlich wasserdicht ist, muss es jedoch im Grundbuch eingetragen sein!

Grunderwerbsteuer: Keine Minderung

Bei jedem Immobilienverkauf fällt Grunderwerbsteuer an. Wie hoch die ausfällt, richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland: Sie reicht von 3,5 % des Kaufpreises in Bayern und Sachsen bis 6,5 % des Kaufpreises in Schleswig-Holstein.

Eine Beispielrechnung: Angenommen, eine Immobilie würde eigentlich 400.000 Euro kosten. Der Verkäufer einigt sich mit dem Käufer aber auf ein lebenslanges Wohnrecht und ist dafür bereit, den Preis im Gegenzug um 50.000 Euro zu senken.

Leider bringt diese Senkung nichts in Bezug auf die Grunderwerbsteuer. Gemäß § 9 Abs 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes zählt der Wert des Wohnrechts zum Immobilienwert dazu. Das heißt: Die Bemessungsgrundlage für diese Steuer ändert sich nicht.

Erbschafts- und Schenkungsteuer: Minderung möglich

Der größte Steuerspareffekt durch ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht liegt nicht in einem Verkauf, sondern bei einer Schenkung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Denn auch hier mindert dieses Recht den Wert der verschenkten Immobilie. Damit sinkt die Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer - oder sie lässt sich sogar auf Null reduzieren.

 

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
LEXIKON: Das Nießbrauchrecht beeinflusst sehr stark den Wert einer Immobilie. Damit sind Sie zwar womöglich nicht Eigentümer einer Immobilie, dennoch können Sie aber Werbungskosten ansetzen.
Die Immobilie an die Kinder vererben und der Freundin ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Das kommt in der Praxis häufig vor.   Doch Achtung: Ein solches Wohnrecht ist keineswegs steuerfrei. Das Finanzamt schlägt gnadenlos zu – gerade da, wo Sie es nicht erwarten.
Der Erblasser hatte es doch nur gut gemeint: Die Kinder sollten das Häuschen erben, aber seine Ehefrau sollte zeitlebens darin wohnen bleiben dürfen. Am Ende kam alles ein bisschen anders, denn der Erblasser hatte seine Rechnung leider ohne das Finanzamt gemacht!   
Ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht räumen viele Eheleute ihrem Partner lebenslang ein. Entweder als Schenkung zu Lebzeiten. Oder, noch verbreiteter, als Nachlass im Rahmen ihres Testaments.   Rechtlich eine kluge Lösung: Dann können die erbenden Kinder den Partner nicht einfach aus dem Haus vertreiben. Steuerlich dagegen in den meisten Fällen keine so gute Idee, denn oft wird Erbschaftsteuer fällig!    

 meineimmobilie.de-Tipp

Großer Spareffekt bei vorweggenommener Erbfolge

Konkret lässt sich durch Wohnrecht oder Nießbrauch der Immobilienwert manchmal so weit drücken, dass der persönliche Freibetrag des Beschenkten unterschritten wird. Dann fällt keine Schenkungsteuer an. Der Freibetrag richtet sich nach Verwandtschaftsgrad bzw. Stellung zur schenkenden Person. Kinder haben derzeit einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, bei Ehepartnern liegt er sogar bei 500.000 Euro.

 

Dieser Spareffekt wirkt sich vor allem dann positiv aus,

  • wenn es sich nicht um das Familienheim handelt, das ohnehin steuerfrei an selbstnutzende Ehepartner, Kinder oder Enkel übertragen werden kann, oder
  • wenn die beschenkten Personen nicht steuerlich durch hohe Freibeträge privilegiert sind (siehe unten). Das ist beispielsweise bei Geschwistern oder nicht verwandten Personen der Fall, denen nach derzeitigem Recht nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zusteht.