Samstag, 20.07.2013 | Autor: Judith Engst , Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Urteil: Wann die Spekulationsfrist beginnt oder endet

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Worum geht´s

• Spekulationsfrist
• Beginn und Ende
• Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen

Stichworte zu diesem Thema

Wann beginnt oder endet die Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen? Diese Frage ist keineswegs banal. Entscheidet sie doch darüber, ob die Gewinne aus einem Verkauf steuerpflichtig sind oder nicht. Vor dem Finanzgericht Münster ging es um einen besonders kniffligen Fall.

Am 03.03.1998 erwarb ein Steuerpflichtiger ein Grundstück von der Deutschen Bahn, das er rund 10 Jahre später wieder an die Stadt verkaufte, in der das Grundstück lag. Das Datum dieses jüngeren Kaufvertrags war der 30.01.2008. Besitz, Nutzen und Lasten sollten laut diesem Vertrag am 24.07.2008 auf den Käufer übergehen. Allerdings durfte der Notar laut diesem Vertrag die Umschreibung im Grundbuch erst veranlassen, wenn eine Freistellungsbescheinigung des Eisenbahnbundesamts vorlag. Die aber ließ auf sich warten und traf erst am 10.12.2008 ein.

Das Finanzamt orientierte sich jedoch am Datum des Kaufvertrags. Demnach war beim Verkauf die 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen. Den Gewinn von rund 125.000 Euro unterwarf das Finanzamt daher der Einkommensteuer. Dagegen setzte sich der Steuerpflichtige vor Gericht zur Wehr - und bekam Recht.

Das Finanzgericht Münster stellte klar: Es kommt nicht auf das Datum des Kaufvertrags an, wenn der Grundstücksübergang sich durch bestimmte Bedingungen in diesem Vertrag verzögert (22.05.2013, Az. 10 K 15/12 E). Vielmehr kommt es auf den tatsächlichen, laut Vertrag festgelegten Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an. Enthält der Vertrag eine aufschiebende Bedingung, ist er so lange "schwebend unwirksam", bis diese Bedingung eingetreten ist. Erst dieser Zeitpunkt ist maßgeblich für die Berechnung der Spekulationsfrist.

Kommentare (2)

28.7.2013, 10:49 Uhr von Jengst Profil ansehen
Die Spekulationsfrist läuft ab dem Datum, an dem die aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind (siehe letzter Passus im Abschnitt meineimmobilie-Tipp).
24.7.2013, 23:38 Uhr von al-auto Profil ansehen
Dann wäre es jetzt noch interessant zu erfahren, mit welchem Datum die Spekulationsfrist zu laufen beginnt, mit dem notariellen Vertragsschluss oder mit Grundbucheintrag?

 meineimmobilie.de-Tipp

Dieses Urteil sollten Sie sich zunutze machen, gerade wenn es knapp hergeht bei einem Immobilienverkauf. Es ist möglich, einen Vertrag bereits innerhalb der Spekulationsfrist abzuschließen. Dann allerdings sollten Sie im Vertrag festlegen, wann der Eigentumsübergang tatsächlich stattfindet.


Bei solchen aufschiebenden Bedingungen gilt: Treten sie erst zu einem Zeitpunkt ein, an dem Spekulationsfrist von 10 Jahren bereits abgelaufen ist, gilt der Vertrag bis dahin als „schwebend unwirksam“. Somit müssen Sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf nach Ablauf der 10 Jahre auch nicht versteuern.


Somit beginnt oder endet die Spekulationsfrist bei Verträgen mit aufschiebenden Bedingungen nicht mit dem Datum des Kaufvertrags und auch nicht mit dem Datum des Grundbucheintrags. Maßgeblich ist vielmehr das Datum, an dem besagte Bedingungen erfüllt sind. Denn dann wird der Vertrag erst wirksam.