Samstag, 18.05.2013 | Autor: Judith Engst , Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Urteil: Kosten für vorzeitige Kreditablösung sind keine Werbungskosten

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • steuerliche Absetzbarkeit
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  • Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften

Wer ein Haus verkauft und den zugehörigen Immobilienkredit vorzeitig ablöst, muss blechen. Die Bank darf dafür eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Also den Ersatz für die Zinsen, die ihr entgehen. Das können Zehntausende von Euro sein. Aber ist diese Entschädigung auch steuerlich absetzbar? Dazu hat sich kürzlich das Finanzgericht Düsseldorf geäußert.

Der Fall: Fast 70.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung hatte die Verkäuferin einer Immobilie an ihre Bank zahlen müssen, als sie ihre Mietsimmobilien verkaufte und den zugehörigen Kredit vor Ende der Laufzeit kündigte.

Der Gewinn aus diesem Verkauf war somit beträchtlich zusammengeschrumpft. Deshalb versuchte sie, diese Summe als Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer abzusetzen.

Das Finanzamt machte ihr aber einen Strich durch die Rechnung. Es argumentierte: Der Verkauf der Objekte habe mit der Vermietung nichts zu tun und die Vorfälligkeitsentschädigung folglich auch nicht. Sie sei vielmehr dem Verkauf der Immobilien zuzuordnen, also einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 Einkommensteuergesetz).

Dieser Verkauf aber habe nach Ablauf der Spekulationsfrist stattgefunden, also nach Ablauf von 10 Jahren. Somit sei der Gewinn durch den Verkauf zwar steuerfrei. Dadurch bestehe aber auch keine Möglichkeit mehr, die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend zu machen. Denn nur Kosten auf Gewinne, die versteuert werden müssen, seien absetzbar.

Der Versuch, die steuerlich Anerkennung vor Gericht zu erzwingen, misslang. Vor dem Finanzgericht Düsseldorf unterlag die Klägerin (16.01.2013, 7 K 3506/12 F). Die Richter folgten der Argumentation des Finanzamts und erklärten die Vorfälligkeitsentschädigung für nicht absetzbar.

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 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie beabsichtigen, eine noch nicht vollständig abgezahlte Mietimmobilie zu verkaufen und den darauf abgeschlossenen Kredit vor Laufzeitende abzulösen, beachten Sie Folgendes:

 

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings in bestimmten Fällen sehr wohl von der Steuer absetzen. Das geht jedoch nur, wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußern. Dann nämlich sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerpflichtig, und sind mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie dann aber geltend machen. Sie schmälern den zu versteuernden Gewinn unter Umständden beträchtlich.