Montag, 10.10.2011 | Autor: Jörg Stroisch

Umsatzsteuer erheben: So sparen Sie als Vermieter Tausende von Euro

Umsatzsteuer werden Sie als privater Vermieter normalerweise nicht von Ihren Mietern verlangen. Das müssen Sie auch nicht. Denn laut Paragraph 4 Abs. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer befreit.

Es gibt aber Fälle, in denen es sich lohnt, freiwillig Umsatzsteuer auf die Miete aufzuschlagen und dieses Geld ans Finanzamt abzuführen. Tausende von Euro lassen sich damit sparen.

Als nicht-gewerblicher Vermieter sind Sie nicht umsatzsteuerpflichtig. Gleichwohl haben Sie die Möglichkeit, Umsatzsteuer auf Ihre Miete aufzuschlagen. Derzeit sind es 19 Prozent. Die Umsatzsteuer, die Sie einnehmen, müssen Sie dann dem Finanzamt melden. Das tun Sie, indem Sie eine Umsatzsteuer-Erkärung abgeben und das Geld ans zuständige Finanzamt abführen.

Wozu sollte das gut sein? Ganz einfach: Auf diese Weise können Sie sich die Umsatzsteuer wieder holen, die Sie selbst gezahlt haben. Zum Beispiel aus Handwerkerrechnungen. Oder für teure Anlagen (etwa eine neue Heizung) oder Baumaterial (zum Beispiel Dämmstoffe, Parkett oder Laminat).

Wann es möglich ist, Umsatzsteuer zu verlangen

Ein privater Mieter wäre allerdings wenig begeistert, wenn Sie auf seine Miete plötzlich Umsatzsteuer aufschlagen würden. Dann müsste er ja 19 Prozent mehr zahlen, und wer will das schon?

Anders sieht es bei gewerblichen und freiberuflichen Mietern aus, die selbst umsatzsteuerpflichtig sind. Als Unternehmer können sie sich die zusätzlich zur Miete gezahlte Umsatzsteuer problemlos vom Finanzamt erstatten lassen.

Stehen größere Arbeiten bevor, vermieten Sie an Unternehmer

Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten wollen, nehmen Sie doch einmal einen Unternehmer als Mieter (freiberuflich oder gewerbetreibend). Ist dieser umsatzsteuerpflichtig, macht ihm das Mehr an Miete nichts aus. Sie müssen die Umsatzsteuer allerdings schon im Mietvertrag festschreiben. Dann kann er sie beim Finanzamt geltend machen und sich das Geld zurückholen.

Sie selbst führen die eingenommene Umsatzsteuer dann ans Finanzamt ab. Allerdings nicht alles. Sondern nur das, was übrig bleibt, wenn Sie die Umsatzsteuer aus Ihren Handwerkerrechnungen davon abziehen. Und die Umsatzsteuer aus Ihren sonstigen Einkäufen und Besorgungen für die entsprechende Wohnung.

Beispielrechnung: So sparen Sie Mehrwertsteuer

Angenommen, Sie vermieten ein Appartement für 600 Euro pro Monat (netto) an einen freiberuflichen, umsatzsteuerpflichtigen Grafiker. 19 Prozent davon (114 Euro) muss er Ihnen zunächst zusätzlich zur Miete zahlen, das macht 1.368 Euro pro Jahr. Die kann er sich vom Finanzamt wieder holen.

Im gleichen Jahr lassen Sie für dieses Appartement die bisherige Heizung gegen einen neuen Brennwertkessel austauschen. Kosten: 6.000 Euro (brutto) . In diesen 6.000 Euro sind jedoch fast 958 Euro an Mehrwertsteuer enthalten. Die Nettosumme liegt lediglich bei rund 5.042 Euro. Das heißt: Die Differenz von 958 Euro dürfen Sie von der Mehrwertsteuer abziehen, die Ihr Mieter an Sie gezahlt hat und die Sie eigentlich ans Finanzamt abführen müssten. Sie haben damit 958 Euro gespart und für den Heizkessel mitsamt Einbau faktisch nur den Nettopreis (ohne Mehrwertsteuer) gezahlt.

Kommentare (1)

15.10.2011, 10:33 Uhr von gjaser Profil ansehen
Es fehlt der Hinweis auf § 9 Abs. 2 UStG, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht in allen Fällen möglich ist.
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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