Freitag, 05.07.2013 | Autor: Judith Engst, Foto: Agentur: MEV

Teilungsversteigerung: Sind die Kosten absetzbar?

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Worum geht´s

• Erbengemeinschaft
• Teilungsversteigerung
• Absetzbarkeit von Prozess- und Notarkosten

Stichworte zu diesem Thema

„Wir sind fünf Geschwister und haben zusammen ein Mietshaus geerbt. Weil ich als Miterbe mich auszahlen lassen will, habe ich eine Teilungsversteigerung beantragt. Frage: Sind die Prozess- und Notarkosten als Werbungskosten absetzbar?“ So die Zuschrift eines Lesers. Die Antwort lesen Sie in diesem Beitrag.

Erst mal zur Begriffsklärung: Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Erbauseinandersetzung. Beantragen kann sie - wie es in Ihrem Fall auch geschehen ist - jeder Miterbe, wenn er sich nicht mit den anderen Erben auf die weitere Verwendung des Grundstücks einigen kann. Die dafür nötigen Prozess- und Notarkosten muss er vorstrecken.
Das zuständige Gericht wird dann einen Sachverständigen beauftragen, den Wert der Immobilie zu bestimmen. Anschließend kommt es zur Versteigerung. Dabei werden alle Bieter gleichberechtigt behandelt, die anderen Miterben erhalten also weder ein Vorkaufsrecht noch einen Preisnachlass.
Vom Verkaufserlös abgezogen werden dann die Prozess- und Notarkosten. Die bekommt derjenige zurück, der den Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt hat.
Selbstverständlich stellt sich die Frage, ob diese Kosten bei einem Mietshaus nicht als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden und damit steuerlich mit einem Teil der Einnahmen verrrechnet werden können, sodass der Gewinn aus dem Verkauf sich mindert.
Hier hat aber der Bundesfinanzhof entschieden: Nein, das geht nicht (19.03.2013, Az. IX R 41/12). Denn diese Kosten stehen nicht im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung. Im Gegenteil: Wird ein Mietshaus verkauft, ist das gerade nicht ein Beweis für eine bestehende Vermietungsabsicht. Als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie diese Kosten folglich nicht steuerlich geltend machen. Aber es gibt womöglich trotzdem einen Ausweg (siehe meineimmobilie-Tipp).
 

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 meineimmobilie.de-Tipp

Prüfen Sie, wie lange die Anschaffung des Hauses durch den Erblasser zurückliegt. Ist das weniger als 10 Jahre her, können Sie die Prozess- und Notarkosten trotzdem geltend machen. Und zwar im Zusammenhang mit einem privaten Veräußerungsgeschäft.

 

Da bei einem Verkauf binnen 10 Jahren auf die Gewinne Spekulationssteuer anfällt, dürfen Sie die Kosten im Gegenzug auch absetzen. Übrigens auch dann, wenn es sich gar nicht um ein Mietshaus, sondern um eine selbstgenutzte Immobilie handelt.

 

Falls Sie dadurch Verluste machen, gilt allerdings: Diese Verluste sind nur mit den Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar. Sie können Sie also beispielsweise in Form eines Verlustvortrags in späteren Jahren geltend machen, wenn Sie etwa Gold, Antiquitäten oder andere Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufen. Die Spekulationsfrist für Gold und Antiquitäten liegt übrigens bei nur einem Jahr, die für Immobilien - wie bereits erwähnt - bei 10 Jahren.