Freitag, 13.03.2015 | Autor: Judith Engst, Foto: Project Photos GmbH & Co. KG / _

Steuersparmodell „negative Eigenmiete“ vor dem BFH gescheitert

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Worum geht´s

• Vermietung des Eigenheims
• Werbungskosten
• negative Eigenmiete
• Bundesfinanzhof

Stichworte zu diesem Thema

Ein pfiffiges Steuersparmodell hatte sich ein Ehepaar ausgedacht: Es vermietete das eigene Haus und zog stattdessen in eine Mietwohnung. Die Miete für die Mietwohnung machte es als Werbungskosten in der Anlage V geltend.

Damit standen auf der einen Seite die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung fürs vermietete Eigenheim und auf der Ausgabenseite die Miete für die Mietwohnung gegenüber. Nur der Bundesfinanzhof entpuppte sich bei diesem Rechenspiel als Spielverderber (11.02.2014, IX R 24/13).

Im entschiedenen Fall ging es um ein Haus mit zwei getrennten Wohnungen. Die obere bewohnte das Ehepaar zunächst selbst. Die untere nutzte der Ehemann als Basis für seine freiberufliche Tätigkeit.  

Irgendwann entschied sich die Familie zum Umzug. Der Verkehrslärm war ihnen zu laut und deswegen mieteten sie sich ein Haus im Grünen. Dafür zahlten sie jeden Monat 1.500 Euro Miete. Das eigene Haus vermieteten sie.

Die gezahlte Miete sind keine Werbungskosten 

Die gezahlte Miete für das Haus im Grünen machte das Ehepaar in ihrer Steuererklärung unter Werbungskosten als „negative Eigenmiete“ geltend.

Im ersten Jahr der Veranlagung kamen sie damit auch durch: Das Finanzamt akzeptierte die geltend gemachte „negative Eigenmiete“ in Höhe von 9.000 Euro. Dass sich daraus ein Verlust aus Vermietung in Höhe von 6.000 Euro ergab, war für das Ehepaar höchst erfreulich. Damit sparte es jede Menge Steuern. Allerdings wurde der Steuerbescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erlassen.

Finanzamt strich Mietzahlung von der Steuererklärung

Im zweiten Jahr der Veranlagung schaute das Finanzamt offenbar genauer hin. Die Position „negative Eigenmiete“ strich es aus der Liste der absetzbaren Werbungskosten. Auch den Steuerbescheid des Vorjahres änderte es zu Ungunsten der beiden Steuerzahler rückwirkend ab.

Dagegen wehrte sich das Ehepaar gerichtlich. Seine Argumentation: Ohne den eigenen Umzug und die Zahlung von Miete für ein anderes Objekt wäre es ihm überhaupt nicht möglich, mit dem Eigenheim Mieteinkünfte zu erzielen.

BFH: Die Miete zählt zur privaten Lebensführung

Der Bundesfinanzhof stellte sich auf die Seite des Finanzamts. Mietkosten seien keine Werbungskosten. Sondern sie fielen grundsätzlich in den Bereich der privaten Lebensführung.

Daher seien sie auch nicht absetzbar. Daran ändere auch der Zusammenhang zwischen dem Anmieten einer selbstbewohnten Mietwohnung einerseits und Vermietung des Eigenheims andererseits nichts.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Sie wissen: Die Kosten einer Renovierung können Sie nur dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie auch wirklich vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen. Reicht die Tatsache, dass das Objekt schon einmal vermietet war, als Indiz für die Vermietungsabsicht? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem sich die Renovierung über mehrere Jahre hinzog.
Wer als Eigenheimbesitzer eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach hat und Strom einspeist, wird zum Unternehmer. Die Einnahmen aus der Stromeinspeisung sind gewerblich. Dafür sind aber auch die Kosten Betriebsausgaben. Ob dazu auch die Dachsanierung gehört, die Sie wegen der Fotovoltaikanlage auf dem Dach durchführen mussten, hat jetzt der Bundesfinanzhof entschieden.
Die Dacherneuerung eines Privathauses ist nicht steuerlich absetzbar, schrieb ich Ihnen neulich. Auch dann nicht, wenn auf das betreffende Dach unmittelbar danach eine Photovoltaikanlage gesetzt wird. So hatte das Hessische Finanzgericht entschieden. Jetzt aber wurde ein ähnlicher Fall beim Bundesfinanzhof entschieden. Das Ergebnis: Anteilig lässt sich die gezahlte Umsatzsteuer sehr wohl geltend machen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Eigenmiete ist nicht absetzbar
An diesem höchstrichterlichen Urteil sehen Sie: Nicht jedes abenteuerliche Steuersparmodell hält einer Überprüfung des Bundesfinanzhofs statt. Vermeintliche steuerliche Vorteile sollten Sie also nicht einkalkulieren, wenn Sie sich dazu entschließen, aus Ihrem Eigenheim auszuziehen, um es zu vermieten. Die Miete, die Sie für die gemietete Wohnung zahlen, ist jedenfalls nicht absetzbar.
 

Fazit: Genau überlegen, ob sich Eigenheim-Vermietung lohnt
Bevor Sie ein solches Modell umsetzen, rechnen Sie mit spitzem Bleistift: Was zahlen Sie selbst an Miete? Was könnten Sie erzielen, wenn Sie Ihr Eigenheim vermieten? Was könnte es Ihnen bringen, wenn Sie während der Vermietungsphase die Renovierungs- und Modernisierungskosten Ihres vermieteten Eigenheims von der Steuer absetzen?
 

Wenn Sie es geschickt anstellen, ergibt sich aus diesem letzten Punkt die einzige Möglichkeit, mit Ihrem vermieteten Eigenheim tatsächlich Steuern zu sparen.