Mittwoch, 07.01.2009 | Autor: Mirjam Büttner

Steuern für Vermieter

Worum geht´s

Wer ein Haus besitzt,, muss viele Steuern zahlen. Aber er kann auch viele Dinge von den Steuern absetzen, zum Beispiel Werbungskosten.

Topstory: Der Staat hält bei allen Einnahmen seiner Bürger die Hand auf und verlangt Steuerabgaben - so auch auf Mieteinnahmen. Der Vermieter kann allerdings Werbungskosten geltend machen und seine Ausgaben dagegenrechnen.

Jeder Vermieter muss seine Mieteinnahmen versteuern. Dabei spielt es keine Rolle, ob nur ein Zimmer, eine komplette Wohnung oder sogar ein ganzes Haus vermietet wird. Für folgende Einnahmen bittet der Staat zur Kasse:

  • Mieteinnahmen für Häuser, Wohnungen, Gewerberäume und Untervermietungen,
  • sonstige Mieteinnahmen, zum Beispiel bei der Vermietung von Garagen oder Werbeflächen,
  • Nebenkostenzahlungen (Umlagen) des Mieters - abzüglich Erstattungsbeträgen.

Abzugsfähige Werbungskosten senken Steuerlast

Vermieter haben jedoch die Möglichkeit, ihre Steuerlast zu senken - "Werbungskosten" heißt das Stichwort. Hier kann der Vermieter gegenüber dem Finanzamt Aufwendungen geltend machen, die ihm im Zusammenhang mit seinem Immobilienbesitz und der Vermietung entstanden sind. Zu den wichtigsten abzugsfähigen Werbungskosten zählen:

  • Abschreibungen auf Herstellungs- oder Anschaffungskosten
  • Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen, die vom Herstellungsaufwand abgegrenzt werden müssen
  • Schuldzinsen: Kosten für Zinsen des Fremdkapitals, jedoch nicht die Tilgungsraten
  • Geldbeschaffungskosten: Disagio
  • laufende Betriebskosten: Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger usw.
  • Grundsteuer

Die Werbungskosten werden von den Einnahmen des Vermieters abgezogen, damit vermindert sich die abzuführende Einkommensteuer. Für jede Ausgabe, die der Vermieter als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen will, sollte er einen Beleg vorlegen können. Alle Belege müssen sieben Jahre aufbewahrt werden, um auch noch zu einem späteren Zeitpunkt die Ausgaben nachweisen zu können.

Erbschaftsteuer auf vermietete Immobilien

Eine andere Steuer, die auch Vermieter betreffen kann, ist die Ende 2008 von Bundestag und Bundesrat beschlossene Erbschaftsteuerreform. Über die Inhalte der Reform wurde unter Politikern und Verbänden lange gestritten. Nun gilt: Wer vermietetes Eigentum erbt, ohne es selbst zu nutzen, zahlt ab sofort kräftig Steuern.

Die Eigentümer-Schutzgemeinschaft "Haus und Grund" kritisierte deshalb Teile der Erbschaftsteuerreform als sozial ungerecht. Vor allem Erben von vermietetem Eigentum würden benachteiligt, hieß es in einer Pressemitteilung des Verbandes. "Die Reform wird zu schweren Auseinandersetzungen innerhalb von Familien führen, wenn beispielsweise mehrere Kinder das elterliche Wohnhaus erben, aber nur eines es selbst nutzen kann und damit von der Steuer befreit sein wird", befürchtet "Haus und Grund"-Präsident Rolf Kornemann.

Neben der neuen Erbschaftsteuer wird seit 1.1.2009 auch die sogenannte Abgeltungsteuer erhoben. Auf vermietetes Eigentum hat sie jedoch keine Auswirkungen.

Grundsteuererlass bei Leerstand

Wer eine Immobilie besitzt, muss jährlich die sogenannte Grundsteuer abführen. Wenn ein Vermieter zum Beispiel durch langen Leerstand seiner Wohnung keine Mieteinnahmen erzielen kann, darf er einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig in einem Urteil entschieden.

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Rechtsanwältin und meineimmobilie.de-Expertin Heidi Schnurr weist darauf hin, dass Anträge auf Grundsteuererlass bis spätestens Ende März des Folgejahres bei der Gemeinde einzureichen sind.