Freitag, 08.05.2015 | Autor: Judith Engst, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Steuer-Tipps vom Hausverwalter: Was der BFH dazu sagt

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s

• Hausverwaltung
• Steuererklärung
• Anlage V
• Bundesfinanzhof

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Von der Eier legenden Wollmilchsau haben Sie sicherlich auch schon öfters gehört. Hausverwalter sollen solche Alleskönner sein - jedenfalls, wenn es nach den Eigentümern geht. Die hätten nämlich gern eine Mischung aus Bausachverständigem, Handwerkerersatz, Rechtsanwalt und Steuerberater.

Doch halt: Gerade wer im Hausverwalter auch gern einen Steuerberater sehen will, dem droht Ärger. Denn echte Steuerberatung darf ein Hausverwalter gar nicht nicht leisten! Der Bundesfinanzhof musste jetzt klären, wie weit dieses Steuerberatungsverbot geht.

Steuer-Tipps vom Hausverwalter: Darf der das? Der BFH hat dazu eine eindeutige Meinung: Ein Hausverwalter darf den Wohneigentümern, deren Immobilien er betreut, durchaus bei steuerlichen Dingen helfen (BFH, Urteil v. 10.03.2015, VII R 12/14). Diese Hilfe ist allerdings beschränkt auf das Vorbereiten der Steuererklärung.

Dagegen darf der Hausverwalter natürlich nicht die Einkommensteuererklärung vollständig erstellen. Ähnlich ist es bei der Umsatzsteuererklärung: Wird umsatzsteuerpflichtig vermietet, darf der Hausverwalter keine Umsatzsteuererklärung für die Gemeinschaft abgeben.

Ein Hausverwalter ist kein Steuerberater

Vor Gericht verhandelt wurde folgender Fall: Ein Immobilienmakler und öffentlich bestellter, vereidigter Gutachter war zugleich als Hausverwalter tätig. Laut seinem Verwaltervertrag sollte er auch für die Gemeinschaft 

  • „die gesonderte Jahresabrechnung“ erstellen und
  • „die Feststellung der Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen für die Steuererklärungen, die das Verwaltungsobjekt betreffen“ machen.

Steuererklärungen darf nur der Steuerberater abgeben

Gemäß seinem Vertrag gab er als Beistand die Steuererklärungen (Einkommens- und Umsatzsteuererklärung) für die Grundstücksgemeinschaft ab. Doch das Finanzamt akzeptierte sie nicht. Ein Hausverwalter sei kein Steuerberater. Folglich könne er auch nicht dessen Funktion übernehmen.

Für Hausverwalter gilt: Ohne Qualifikation keine Steuerberatung

Der Einspruch der Grundstücksgemeinschaft blieb ebenso erfolglos wie die Klage vor dem Finanzgericht und die Revision beim Bundesgerichtshof. Der stellte klar: Ohne entsprechende Befugnis (Qualifikation als Steuerberater) darf ein Hausverwalter keine Steuererklärung machen.

Auch nicht, wenn es dabei um die von ihm verwalteten Immobilien und die Einkünfte daraus geht. Er muss seine Unterstützung auf das Vorbereiten der Unterlagen beschränken - mehr darf er allerdings nicht!

Was bedeutet „Vorbereiten der Unterlagen“?

Immerhin ist die jetzt vom BFH getroffene Regelung zu den Aufgaben, die der Hausverwalter erledigen darf, großzügiger als die bisherige Praxis. Ein Hausverwalter darf nämlich sehr wohl:

  • den Einnahmen-Ausgaben-Überschuss ermitteln

  • die Wohneigentümer über Abschreibungsmöglichkeiten beraten

  • die Anlage V für das von ihm verwaltete Objekt ausfüllen


 

Kommentare (1)

8.5.2015, 15:02 Uhr von LOWI Profil ansehen
Wenn der Hausverwalter dem Hauseigentümer die Steuererklärung mit allen erforderlichen Unterlagen ohne seine Namensnennung fertig stellt und der Hauseigentümer mit seinem Namen und seiner Unterschrift dem Finanzamt einreicht, müßte das doch möglich sein. Oder?
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
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Bei den Betriebskosten gilt die Faustregel: Nur das, was in § 2 Betriebskostenverordnung steht, dürfen Sie auch umlegen. Damit fallen die Hausverwaltungskosten schon einmal von vornherein aus.  Noch dazu, weil Verwaltungskosten nicht zu den laufenden Betriebskosten des Gebäudes zählen. So ist es jedenfalls bei Wohnraum. Gewerberaum-Vermieter haben es da besser!
Ob kleine oder große Wohneigentumsgemeinschaften: Viele benötigen eine professionelle Hausverwaltung. Die ist dann quasi der Boss in der Eigentumsanlage. Bei der Auswahl des richtigen Verwalters und beim Zusammenspiel mit den Eigentümern gibt es allerdings viele Dinge zu beachten.

 meineimmobilie.de-Tipp

So riskieren Sie keine Abmahnung!

Falls Sie Hausverwalter sind, widerstehen Sie der Versuchung, Ihren Wohneigentümern sämtliche Aufgaben beim Erstellen der Steuererklärung abzunehmen. Dass das Finanzamt eine solche Steuererklärung nicht akzeptiert, ist noch die harmloseste Folge für Sie.

 

Viel schlimmer: Sie machen sich angreifbar! Ein Steuerberater kann Sie wettbewerbsrechtlich abmahnen, wenn Sie unerlaubte Steuerberatung leisten und dabei Ihre Kompetenzen überschreiten. Er kann von Ihnen schriftlich eine Unterlassungserklärung fordern und Ihnen die Anwaltskosten für das Erstellen aufs Auge drücken. Das kann Sie persönlich bzw. Ihre Hausverwaltung leicht mehrere 1.000 Euro kosten.

 

Schon deswegen sollten Sie sich bei einem Steuerberatungswunsch der von Ihnen betreuten Wohneigentümer auf das beschränken, was der BFH jetzt offiziell erlaubt hat.

 

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft heißt das: Verlangen Sie nicht von Ihrem Verwalter, Ihnen die Steuererklärungen abzunehmen. Das wäre rechtswidrig.