Spekulationsteuer: Miterben auszahlen und Haus verkaufen kann teuer werden

Der Fall: Zwei Schwestern hatten zusammen eine Immobilie geerbt, jede zu jeweils 50 Prozent. Im Testament war festgelegt, dass die eine die andere auszahlen sollte. Das tat sie dann auch: Sie zahlte ihrer Schwester 25 Prozent des Verkehrswertes und erhielt dafür auch die andere Hälfte des Hauses.

Zwei Jahre später verkaufte die erste Schwester die Immobilie. Und fiel aus allen Wolken, als das Finanzamt plötzlich Spekulationsteuer verlangte. Sprich den Verkauf als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft einstufte.

BFH: Steuerpflicht ist rechtens

Die Klage dagegen war jedoch vergeblich. Die Richter des Bundesfinanzhofs schlossen sich der Argumentation des zuständigen Finanzamts an.

Die Auszahlung der Miterbin sei tatsächlich wie ein Neuerwerb eines Teils der Immobilie zu werten. Was heißt, dass der Gewinn aus einem Immobilienverkauf erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei bleibt.

Nur ein Teil unterliegt der Spekulationsteuer

Im Falle der Klägerin war die Spekulationsfrist eindeutig noch nicht abgelaufen, als sie die Immobilie schon wieder verkaufte. Deshalb war ihr Gewinn teilweise steuerpflichtig.

Konkret musste Sie den Gewinn besteuern, der auf den von der Schwester übernommenen Immobilienanteil entfiel. Da sie für nur rund ein Viertel des erzielten Preises (knapp 60.000 Euro) die Hälfte des Hauses (halber Verkaufswert 120.000 Euro) erworben hatte, fiel die Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte (landläufig Spekulationsteuer genannt) entsprechend happig aus: Die volle Differenz von rund 60.000 Euro war steuerpflichtig.

Bei privaten Veräußerungsgeschäften wird immer der persönliche Steuersatz zugrunde gelegt. Der liegt bei bis zu 42 Prozent, bei Vermögenden sogar bei 45 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Tipp: Wie Sie die Spekulationsteuer umgehen

Mehrere Möglichkeiten haben Sie als Erbe, einer solchen Besteuerung zu entgehen: Entweder, Sie warten zehn Jahre, bis Sie eine Immobilie weiterverkaufen. Oder Sie verkürzen die gesetzliche Spekulationsfrist, indem Sie selbst in das Haus einziehen.

Bei selbstgenutzten Immobilien beträgt die gesetzliche Spekulationsfrist nämlich nur drei Jahre. Danach können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass ein privates Veräußerungsgeschäft und damit eine Steuerpflicht vorliegt.

Sie können auch Ihren Miterben so viel Geld auszahlen, wie der übernommene Anteil tatsächlich wert ist. Dadurch schrumpft der Gewinn auf Null, der auf den übernommenen Anteil der Immobilie entfällt. Das Geld sind Sie zwar dann auch los. Aber immerhin bleibt es in der Familie.