Donnerstag, 12.04.2012 | Autor: Judith Engst , Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Spekulationsgewinn: So rechnet das Finanzamt

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s
  • Spekulationsgewinn
  • privates Veräußerungsgeschäft
  • Abschreibung / AfA
Stichworte zu diesem Thema

Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Aber was genau ist eigentlich der Gewinn?

Wie das Finanzamt rechnet

Eigentlich sollte man meinen: Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist die Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis. Wer aber so rechnet, macht es sich zu einfach.

Zumindest, wenn es um die Besteuerung geht. Das Finanzamt macht nämlich eine ganz andere Rechnung auf, um den Spekulationsgewinn zu ermitteln.

Abschreibung kann Ihren Spekulaitonsgewinn in die Höhe treiben

Zur Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis wird bei Mietimmobilien noch die bisher in Anspruch genommene Abschreibung hinzugezählt (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Das kann den Gewinn – und damit auch die "Spekulationssteuer" ganz schön in die Höhe treiben. (Übrigens heißt diese Steuer nur umgangssprachlich so. Fachleute sprechen von einer "Steuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften".)

Keine Ausnahme gibt es bei der Sonderabschreibung für denkmalgeschützte Immobilie. Auch diese Abschreibung wird nach der Veräußerung wieder zum Gewinn hinzugerechnet und erhöht somit die Steuerlast.

Welche Kosten vom Spekulationsgewinn abgezogen werden

Zum Glück gilt aber auch: Die Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung dürfen Sie vom so ermittelten Spekulationsgewinn abziehen. Also Maklergebühren, Notarkosten, Kosten für Internetanzeigen und Zeitungsinserate.

Auf diese Weise vermindert sich die Besteuerungsgrundlage dann immerhin doch noch etwas.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Stellen Sie sich vor, Sie bauen ein Haus und wollen es - wie in der amtlichen AfA-Tabelle festgelegt - über 50 Jahre abschreiben. Das Finanzamt aber meint: "Das Haus hält doch länger als 50 Jahre!" Entsprechend setzt es die Abschreibungsdauer auf 100 Jahre fest. Ein absurdes Beispiel? Von wegen! Vor dem Finanzgericht Niedersachsen wurde ein ähnlicher Fall verhandelt.
Wer als Vermieter Steuern sparen will, muss aufpassen: Nicht alle Kosten lassen sich sofort absetzen. Das geht nur mit Werbungskosten Die so genannten Herstellungskosten müssen Sie dagegen über 50 Jahre abschreiben. Was Werbungs- und was Herstellungskosten sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wann immer Sie die Möglichkeit dazu haben, warten Sie mit dem Verkauf einer Mietimmobilie bis nach Ablauf der 10-Jahres-Frist. Danach sind die Gewinne nämlich steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch sie sind.

 

Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Spekulationsfrist. Dazu müssen Sie aber zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgehenden Jahren in der betreffenden Immobilie gewohnt haben. Dann bleibt der Verkaufsgewinn auf jeden Fall steuerfrei.