Donnerstag, 06.02.2014 | Autor: Marc Popp/mb, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

So sparen Sie mit Abschreibungskosten Steuern

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Worum geht´s

Wie Sie Ihre Ausgaben beim Immobilienkauf steuerlich absetzen können.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, hat hinterher ein mehr oder weniger großes Loch in seiner Kasse: Der Kaufpreis, der Notar, die Grunderwerbsteuer - das alles kostet. 

Allerdings bleibt ein kleiner Trost: Einige der Ausgaben lassen sich durch Abschreibungen steuerlich wieder ausgleichen. Bevor es allerdings so weit ist, müssen Sie fürs Finanzamt Ihrer Steuererklärung eine genaue Liste beifügen.

Wer als vermietender Immobilienbesitzer Steuern sparen will, der schielt auf die Abschreibungskosten. Die sind ein wichtiger Bestandteil in der Steuererklärung. Schon deswegen sollte ein Vermieter die einzelnen Kosten sehr sorgfältig auflisten und sie dem Finanzamt gegenüber auch geltend machen. Jeder einzelne Beleg kann Ihnen entweder in Form der Abschreibung jahrelang oder als sofort absetzbare Werbungskosten im Jahr des Anfalls einen steuerlichen Vorteil einbringen!

Herstellungs- und Anschaffungkosten können Sie nur abschreiben

Herstellungs- oder Anschaffungskosten einer Immobilie lassen sich nicht im Jahr der Ausgabe in einem Aufwasch komplett von der Steuer absetzen, sondern die können Sie nur jahrelang abschreiben - und zwar üblicherweise über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Werbungskosten sind sofort absetzbare Kosten

Dagegen lässt sich alles, was unter Werbungskosten fällt, sofort in dem Jahr, in dem die Kosten angefallen sind, absetzen. Darunter fallen die laufenden Instandhaltungskosten, sowie beispielsweise die Rechnungen oder Löhne für Putzdienste, Gartenarbeiten, Hausmeisterleistungen. Auch das Werkzeug und Material, das Sie brauchen, wenn Sie solche Arbeiten selbst erledigen, können Sie als Werbungskosten geltend machen.

Die folgenden Kosten fallen unter die laufenden "Nebenkosten" und sind damit sofort steuerlich absetzbar:

Hausversicherungen

Kosten, die für alle abgeschlossenen Versicherungen anfallen. Darunter:

  • Feuerversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Gewässerhaftpflichtversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
  • Sturm- und Hagelschadenversicherung
  • Gebäudeglasversicherung
  • Rechtsschutzversicherung

Heizungskosten

Hierunter fallen alle nicht umlagefähigen Kosten für das Warten und die Instandhaltung der Heizungsanlage.

Hausverwaltung

Hierunter fallen alle Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung, wie beispielsweise das Honorar des Verwalters.

Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer wird von der Gemeinde anhand des Einheitswertes, der Steuermesszahl und des Hebesatzes errechnet.

Hausgeld

Das zahlen Sie an die Gemeinschaft und beinhaltet alle Betriebskosten für die Eigentumswohnung, wie beispielsweise die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten.

Vermietungskosten

Steuerlich absetzbar sind alle Inseratskosten und Maklergebühren, die für die Vermietung (nicht bei Eigennutzung!) der Wohnung angefallen sind.

Die nachfolgenden Finanzierungskosten zählen zu den "nur" abschreibbaren Anschaffungskosten

Bausparvertrag

Alle Gebühren, die beim Abschluss des Bauspardarlehen angefallen sind.

Darlehen

Listen Sie alle Gebühren fürs Darlehen auf, wie beispielsweise Zinsen oder Disagio.

Notarkosten

Alle angefallenen Notarkosten für den Kauf der Eigentumswohnung.

Die nachfolgenden Kosten zählen zu den nur abschreibbaren Herstellungskosten 

Baukosten

Alle beim Bau der Eigentumswohnung angefallenen Gebühren und Kosten.

Stromversorgung

Alle Kosten für den Anschluss an das öffentliche Stromnetz, die beim Bau einer Eigentumswohnung anfallen.

Abwasser

Sämtliche Kosten und Gebühren für den Anschluss an die Abwasserleitungen, die beim Bau einer Eigentumswohnung anfallen.

Inneneinrichtung

Kosten für die Anfertigung und Montage von Einbauschränken und Einbauküche, die beim Bau einer Eigentumswohnung anfallen.

Öfen und Sauna

Kosten für den Küchenherd, Öfen, offene Kamine oder eine Sauna, die beim Bau einer Eigentumswohnung anfallen.

Außenanlage

Alle Kosten, die für die Anlage des Außenbereiches angefallen sind.

Folgende Posten fallen unter die "Anschaffungskosten":

Kaufpreis

Bei einem schlüsselfertigen Bau kann der Kaufpreis der Eigentumswohnung abgesetzt werden.

Maklergebühr

Die Gebühren für den Makler beim Kauf einer schlüsselfertigen Wohnung.

Grundbuchamt

Die Gebühren für das Grundbuchamt beim Kauf einer schlüsselfertigen Wohnung.

 

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Es schreibt für Sie

Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp
Die Abschreibung ist für Sie als Inhaber einer Mietimmobilie interessant: Zwei Prozent des Gebäudewertes pro Jahr können Sie in der Regel steuermindernd als Abschreibung geltend machen - und das 50 Jahre lang. Mit der Abschreibung beginnen dürfen Sie allerdings erst nach Fertigstellung des Gebäudes. Und genau hier kommt es öfter zum Zank zwischen Vermietern und Finanzämtern. Die Streitfrage lautet: Wann gilt ein Gebäude als fertiggestellt? Muss es komplett bezugsfertig sein? Oder darf der Vermieter noch warten, welche Wünsche ein potenzieller Mieter oder Pächter noch hat, etwa was Zwischenwände, Einbauten und Elektroinstallationen angeht? Ein solcher Fall wurde unlängst vor dem Finanzgericht Düsseldorf verhandelt.  
Ein kniffliger Fall aus dem Steuerrecht wurde aktuell vor dem Bundesfinanzhof verhandelt. Ein Verkäufer hatte sich finanziell am Beseitigen von Baumängeln beteiligt, die sich erst nach dem Verkauf der Immobilie herausgestellt hatten. Mindert so eine vermeintliche „Rückzahlung“ den Gebäudewert und damit Ihre Abschreibungsmöglichkeit?
Wohin mit der Rechnung des Handwerkers oder der Baufirma? Am besten in den Ordner fürs Finanzamt, denn die bringt Ihnen steuerlich was. Ob Sie allerdings den Betrag gleich komplett in dem Jahr von der Steuer abziehen dürfen, in dem er angefallen ist oder nur über Jahre abschreiben dürfen, steht auf einem anderen Blatt.    Doch selbst die Abschreibung ist kein Fluch, sondern ein Seegen - und das jahrelang!  
Sie modernisieren Ihr Mietshaus oder lassen etwas in Ihrer vermieteten Eigentumswohnung reparieren. Die Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen, denn die fallen unter "Erhaltungsaufwand".
Wer als Vermieter Steuern sparen will, muss aufpassen: Nicht alle Kosten lassen sich sofort absetzen. Das geht nur mit Werbungskosten Die so genannten Herstellungskosten müssen Sie dagegen über 50 Jahre abschreiben. Was Werbungs- und was Herstellungskosten sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

 meineimmobilie.de-Tipp

Sowohl mit Abschreibungs- also auch mit Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung lässt sich kräftig Steuer sparen, wenn Sie diese in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

 

Diese Checkliste hilft Ihnen dabei, die Abschreibungskosten beim Kauf oder Bau der Eigentumswohnung gegenüber den sofort absetzbaren Werbungskosten zu ermitteln. Beide sollten Sie möglichst genau auflisten und in den entsprechenden, unterschiedlichen Zeilen Ihrer Steuerklärung angeben.