Freitag, 18.03.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Mieter hinterlässt Chaos-Wohnung: Wohin mit den Kosten in der Steuererklärung?

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Worum geht´s

• Schäden nach dem Kauf
• Sofort absetzen oder abschreiben?
• anschaffungsnahe Herstellungskosten
• FG Düsseldorf

Stichworte zu diesem Thema

Wer eine Immobilie kauft und dann kräftig renoviert, kann steuerlich eine böse Überraschung erleben. Der Grund heißt: "Anschaffungsnahe Herstellungskosten". Darunter fallen Instandsetzungs- und Reparaturkosten nach einem Immobilienkauf. Warum die ärgerlich sind? 

Weil sie nur zusammen mit dem Kaufpreis über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen, anstatt sofort in voller Höhe Ihre Einkünfte zu mindern. 

Lediglich, wenn Sie nach dem Kauf Schäden reparieren lassen, die Ihnen beispielsweise der Mieter hnterlässt, haben Sie vor dem Finanzamt bessere Karten. 

Wenn Ihr Mieter Ihre neue Wohnung verwüstet

Beim Wohnungskauf war noch alles rosig: Die vermietete Wohnung zeigte sich in einwandfreiem Zustand und die Mieterin zahlte brav ihre Miete.

Doch das Blatt wendete sich leider zulasten der neuen Vermieterin: Die Mieterin zog aus und ließ eine verwüstete Wohnung zurück: Glasscheiben waren zerbrochen, Bodenfliesen zerschlagen, Wände feucht und schimmlig - ein reines Chaos! 

Wie Sie Reparaturkosten von der Steuer absetzen können

Die Käuferin musste die Schäden beseitigen lassen. Dafür musste sie 20.000 Euro in die Hand nehmen. Das Geld machte sie steuerlich geltend.

Daraufhin bekam sie nach dem Ärger mit der Mieterin auch noch Ärger mit dem Finanzamt.

Wann Reparaturkosten als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" zählen

Die Steuerbehörde wollte die Kosten zwar anerkennen. Doch nur als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“.

Das heißt, das Finanzamt stufte die Kosten so ein, als wären sie in Wirklichkeit ein Teil vom Kaufpreis. Das ist normalerweise so üblich, weil Käufer eine neu erworbene Immobilie oft erst durch weitere Baumaßnahmen und Reparaturen in den Zustand versetzen, in dem sie die Immobilie haben wollen.

Eine solche Einstufung ist aber steuerlich meist nachteilig - so auch in diesem Fall: Das Finanzamt wollte die Immobilienkäuferin zwingen, besagte 20.000 Euro zusammen mit dem Kaufpreis der Immobilie über 50 Jahre abzuschreiben.

Dadurch hätte sie jährlich nur 400 Euro absetzen können. Die Käuferin wehrte sich mit einer Klage - und bekam Recht.

Warum sofort absetzen besser ist als nur abzuschreiben 

Das Finanzgericht Düsseldorf entschied: Die Kosten zum Beseitigen von Schäden sind keine "anschaffungsnahen Herstellungskosten".  

Diejenigen Schäden, die eintreten, nachdem die Immobilie bereits im Eigentum des neuen Käufers steht, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten mehr. Die Kosten, die erst danach entstehen, können Sie deswegen sofort absetzen (FG Düsseldorf, Urteil v. 21.1.2016, 11 K 4274/13).

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
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Eine bodenebene Dusche, ein Treppenlift oder breitere Türen: Ein behindertengerechter (barrierefreier) Umbau im Eigenheim oder im Mietobjekt kann ganz schön ins Geld gehen!  Falls Sie einen entsprechenden alters- bzw. behindertengerechten Umbau planen, können Sie sich nicht nur auf eine Menge Arbeit und Schmutz einstellen, sondern sich auch über Ihre absetzbaren Kosten beim Finanzamt freuen. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Investieren Sie in den ersten 3 Jahren maximal 15 Prozent 


Mit dem Thema „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ bekommen Sie keine Probleme, wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf die Grenze von 15 Prozent beachten: Alle Maßnahmen, die den Gebäudewert steigern, sollten demnach in diesem Zeitraum nicht mehr kosten als 15 Prozent des Kaufpreises, den Sie für die betreffende Immobilie (ohne zugehöriges Grundstück) gezahlt haben (§ 6 Abs. 1a Satz 1).
 

Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar


Vor allem Aufwendungen für neue Fenster, elektrische Leitungen, Baderneuerungen oder Heizungsinstallationen sind hierbei kritisch. Dagegen bleiben normale Erhaltungsaufwendungen, die den Wert der Immobilie nicht erhöhen, unberücksichtigt (§ 6 Abs 1a Satz 2).

 

Das heißt: Wenn Sie etwa ein neues Fenster einbauen lassen, weil das alte zerbrochen ist, dann zählen diese Kosten nicht zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“, sondern sind direkt absetzbar.
 

Kosten für nachträgliche Schäden sind direkt absetzbar


Eine neue Argumentationsmöglichkeit gegenüber dem Finanzamt liefert Ihnen jetzt dieses aktuelle Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf. Demnach gehören auch diejenigen Kosten nicht zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“, die sich auf nachträgliche Schäden beziehen.

 

Also auf Schäden, die erst nach dem Eigentumsübergang des betreffenden Objekts an Sie aufgetreten sind. In vergleichbaren Fällen sollten Sie also Einspruch erheben und auf dieses Urteil verweisen. Dann können Sie die Kosten sofort absetzen - wodurch die Steuerersparnis wegen der Progression meist deutlich größer ausfällt.