Liebhaberei: Werbungskostenabzug in Gefahr!

Normalerweise ist es kein Problem, etwa Reparaturkosten einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Aber wehe, die Immobilie ist nicht vermietet. Oder es gibt zwar Mieter, aber nur für eine befristete Dauer. In solchen Fällen spricht das Finanzamt schnell von Liebhaberei und sieht Ihre Einkünfteerzielungsabsicht in Gefahr. Die Folge: Sie dürfen die Werbungskosten nicht mehr von der Steuer absetzen und bleiben in voller Höhe darauf sitzen.

Die Argumentation des Fiskus ist dabei nachvollziehbar: absetzbar darf nur sein, was zur Erzielung von Einkünften nötig ist. Ist dagegen eine Immobilie nur ein Hobby, beteiligt sich der Staat nicht an deren Kosten, sondern spricht von Liebhaberei.

Die Falle Liebhaberei sollten Sie von Anfang an vermeiden. Am einfachsten geht das, indem Sie nur unbefristete Mietverträge abschließen. Dann ist für das Finanzamt klar: Die Vermietung ist auf Dauer angelegt. Laut Bundesfinanzhof ist dies das entscheidende Kriterium, um Ihre Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen (BFH, 24.04.2010, Az. IX B 53/09).

Selbst wenn das Mietverhältnis dann unerwartet schnell endet, ist Ihr Werbungskostenabzug nicht gefährdet. Denn Sie haben bewiesen: Sie hatten von vornherein die Absicht, dauerhafte Mieteinkünfte zu erzielen. Von Liebhaberei kann daher nicht die Rede sein.

Anders sieht es aus, wenn Sie nur befristete Mietverhältnisse abschließen. Zwar gibt es auch da Ausnahmen, so etwa, wenn Sie eine Wohnung jeweils für ein Jahr an wechselnde Mitarbeiter ausländischer Firmen vermieten. Aber in der Regel wird das Finanzamt stutzig, wenn ein Mietvertrag befristet ist. Also: Besser vermeiden!

Und noch ein Indiz spricht gegen eine dauerhafte Vermietung: der zeitnahe Verkauf. Als zeitnah werden bereits Verkäufe nach 18 Monaten angesehen (Finanzgericht Brandenburg, 10.11.2004, Az. 2 K 1613/02). Damit das Finanzamt nicht gleich misstrauisch wird, sollten Sie auch alles unterlassen, was sich als Vorbereitung eines zeitnahen Verkaufs interpretieren lässt. So beispielsweise die Käufersuche über eine Immobilienanzeige (BFH, 12.07.2006, Az. IX R 47/05). Oder die Aufteilung des Grundstücks in mehrere (FG Berlin, 16.03.2004, Az. 5 K 8030/02).

Wenn Sie diese Regeln im Hinterkopf behalten und nicht dagegen verstoßen, ist Ihr Werbungskostenabzug auch nicht wegen Liebhaberei in Gefahr.