Donnerstag, 09.06.2011 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © styleuneed - Fotolia.com

Leserfrage: Wann kann ich als Vermieter mein Arbeitszimmer absetzen?

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Worum geht´s

Vermieterbüro: Wann Sie Ihr Arbeitszimmer von der Steuer absetzen können.

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Das Arbeitszimmer absetzen - diese Möglichkeit besteht für Selbstständige und Arbeitnehmer, egal ob dieses Arbeitszimmer im eigenen Haus liegt oder angemietet ist. Und das macht sich in aller. Regel in barer Münze bezahlt.

Zwangsläufig stellt sich die Frage, die uns neulich auch ein Leser gestellt hat: Sind die Raumkosten für ein Arbeitszimmer auch für Vermieter absetzbar? Hier finden Sie die Antwort.

Die Nebenkosten-Abrechnungen erstellen, die Korrespondenz mit den Mietern aufsetzen, die Handwerker beauftragen, die anfallenden Rechnungen zahlen - all diese Dinge müssen Sie als Vermieter irgendwo erledigen. "Irgendwo" ist für viele Vermieter ein häusliches Arbeitszimmer. Also ein Arbeitszimmer in ihrem Eigenheim, das sie für solche Verwaltungstätigkeiten nutzen.

Normalerweise gilt: Da ein häusliches Arbeitszimmer der Erzielung von Einkünften dient, ist es absetzbar. Bis zu 1.250 Euro erkennt das Finanzamt meist problemlos an, auch bei Vermietern, sofern sie keine anderen Tätigkeiten in ihrem Arbeitszimmer ausüben.

Die Kosten können sogar in vollem Umfang abgesetzt werden, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit bildet. Dieser Grundsatz gilt für Selbstständige und Arbeitnehmer. Das Problem ist nur: Bei Vermietern ist das nicht so.

Finanzgericht: Arbeitszimmer ist bei Vermietern nicht Mittelpunkt

Bei Vermietern ist die Sache anders gelagert: Die Einkünfte kommen aus der vermieteten Immobilie und nicht aus dem, was Sie im Arbeitszimmer tun. Das stellte das Finanzgericht Münster klar (Az. 10 K 645/08 E). Folglich kann es auch nicht Mittelpunkt der gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit sein.

Der Fall: Ein Ehepaar vermietete insgesamt vier Mietshäuser mit elf Wohnungen und sechs Garagen. Für die Verwaltung nutzen sie einen Kellerraum, der vom Treppenhaus und durch eine Tür von außen zugänglich war und von dem aus die Toiletten und die Sauna des Hauses betreten werden konnten. Die Kosten für diesen Raum, insgesamt 6.678,43 Euro, wollte das Paar in vollem Umfang als Arbeitszimmer von der Steuer absetzen.

Das Finanzamt erkannte jedoch nur 1.250 Euro an - den Deckelbetrag für häusliche Arbeitszimmer, die nicht den Mittelpunkt der gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit bilden. Dagegen zog das Ehepaar vor Gericht - und unterlag.

Bei Vermietern bilde das Arbeitszimmer grundsätzlich nicht den Mittelpunkt der beruflichen und betrieblichen Tätigkeit. Wesentliche Betätigungen eines Vermieters, so die Richter, übe er außerhalb des Arbeitszimmers, sprich in den vermieteten Immobilien, aus. Dazu gehörte etwa die Suche nach neuen Mietern. Oder die Besichtigung der Mietobjekte wegen anstehenden Reparaturen und Renovierungen. Oder die Beauftragung und Überwachung von Handwerkern. Fazit: Das häusliche Arbeitszimmer sei absetzbar - aber eben nur mit maximal 1.250 Euro.

Merken Sie sich: Für die Absetzbarkeit von Arbeitszimmern gelten besondere Regeln. Hier ein Überblick.

Erste Frage: Häusliches oder außerhäusliches Arbeitszimmer?

Zunächst müssen Sie unterscheiden: Handelt es sich um ein häusliches oder ein außerhäusliches Arbeitszimmer? Außerhäusliche Arbeitszimmer haben den Vorteil, dass Sie die Kosten problemlos in vollem Umfang absetzen können. Hier liegt der Verdacht nahe, dass Sie das Arbeitszimmer wirklich nur zur Einkünfteerzielung nutzen und für nichts anderes. Schwieriger ist es bei häuslichen Arbeitszimmern.

Hier können Sie die Kosten nur dann unbeschränkt absetzen, wenn sie den Mittelpunkt Ihrer beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit bilden. Falls nicht, sind die Absetzmöglichkeiten auf 1.250 Euro begrenzt.

Häuslich sind alle Arbeitszimmer, die sich innerhalb Ihres Wohnbereichs befinden und von dort aus zugänglich sind. Außerhäuslich sind entweder extra angemietete Räume außerhalb Ihres Eigenheims. Oder Einliegerwohnungen beziehungsweise Zimmer, die zwar in Ihrem Haus liegen, die aber nur von außen zugänglich sind. In bestimmten Fällen akzeptiert das Finanzamt auch Zimmer, die über ein Treppenhaus zugänglich sind, das auch andere, "dritte" Personen nutzen, zum Beispiel andere Mietparteien.

Bei häuslichen Arbeitszimmern: Mittelpunkt oder nicht?

Sie sind zu dem Schluss gekommen, dass Ihr Arbeitszimmer ein häusliches Arbeitszimmer ist? Schön - dann sind zumindest 1.250 Euro auf jeden Fall absetzbar. In bestimmten Fällen können Sie sogar noch mehr absetzen, nämlich die vollen Kosten, die (raumanteilig) auf das Arbeitszimmer entfallen - von der Grundsteuer über die Heizkosten bis hin zu den Wassergebühren. Dazu müssen Sie überprüfen: Ist das Arbeitszimmer der Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit? Bei Vermietern lautet die Antwort auf diese Frage: Nein.

Bei Selbstständigen und Arbeitnehmern sieht das oft anders aus. Hier wird geprüft: Verrichten sie ihre Haupttätigkeit schwerpunktmäßig in ihrem Arbeitszimmer? Falls das der Fall ist, sind die Kosten voll absetzbar.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Dürfen Sie Ihr Vermieter-Büro von der Steuer absetzen? Die Frage, ob und wann Sie ein häusliches Arbeitszimmer anteilig von der Steuer absetzen dürfen, hat den Bundesfinanzhof schon mehrfach beschäftigt. Jetzt hat er die Frage zugunsten des Steuerzahlers bejaht und zwar selbst dann, wenn der Raum nur teilweise für Vermietertätigkeiten genutzt wird.
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Es muss geheizt werden, es braucht Strom. Und es verursacht anteilig auch viele andere Kosten wie Müllgebühren oder Grundsteuer. Die Rede ist vom häuslichen Arbeitszimmer. Trotzdem ist das Finanzamt alles andere als großzügig wenn es um die Anerkennung des Arbeitszimmers geht. Wer darf es absetzen? Zwei jetzt veröffentlichte Urteile des Bundesfinanzhofs bringen Licht ins Dunkel.

 meineimmobilie.de-Tipp

In welchem Zimmer erstellen Sie Ihre Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen, Abmahnungen oder zahlen Sie Rechnungen, prüfen die Mietzahlungen oder Ähnliches? Das sind Vermietungstätigkeiten für die Sie eventuell ein Arbeitszimmer im von der Steuer absetzen können. 

 

Führen Sie darüber Buch, wie viel Zeit Sie in Ihrem Büro solchen Arbeiten widmen.


Das heißt: Ermitteln Sie, wie viel von der Zeit, in der Sie sich in Ihrem Arbeitszimmer aufhalten und wie viel Zeit davon auf die Vermietung oder Verpachtung entfällt. Rechnen Sie dann die Kosten für Ihr Arbeitszimmer (Grundsteuer, Heizung, Papier, Schreibtisch usw.) zusammen.