Freitag, 13.02.2015 | Autor: Judith Engst, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Kreditvertrag: Zu hohes Disagio ist nicht absetzbar

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
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• Kreditvertrag
• Disagio absetzen
• FG Rheinland-Pfalz

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Als Vermieter können Sie Ihre Finanzierungszinsen von der Steuer absetzen. Damit haben Sie es besser als ein Eigennutzer.

Ist in Ihrem Kreditvertrag zur Finanzierung ihrer Immobilie auch ein Disagio vereinbart, können Sie das als Vermieter ebenfalls steuerlich absetzen. Neu ist, dass das nicht in unbegrenzter Höhe gehen soll, wie das Finanzgericht Rheinland-Pfalz jetzt klargestellt hat.

Vor Gericht ging es um einen Immobilienkredit, mit dem ein Mietshaus finanziert wurde. Er belief sich auf rund 1,33 Millionen Euro. Vereinbart war eine Zinsbindung von 10 Jahren und ein Disagio von 10 Prozent.

Dieses Disagio wollte der Immobilienkäufer in voller Höhe im Jahr der Kreditauszahlung von der Steuer absetzen. Sprich: 133.000 Euro wollte er steuermindernd als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Das aber ließ das Finanzamt nicht zu.

Hintergrund: Wozu Ihnen ein Disagio nützt

Ein Disagio ist ein kleiner Anteil der Kreditsumme, den die Bank gar nicht erst an Sie als Darlehensnehmer auszahlt. Vielmehr behält die Bank diese Summe von Anfang an ein - und betrachtet sie als Vorauszahlung auf die anfallenden Darlehenszinsen.

Bei Eigenheimkrediten ergibt ein Disagio keinen Sinn. Sehr wohl aber bei Mietimmobilien! Denn hier lässt sich das Disagio von der Steuer absetzen. Ganz so wie eben auch die gezahlten Darlehenszinsen. Allerdings gibt es dafür Grenzen. Das zeigt auch der jetzt entschiedene Fall des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz.

Ein Disagio ist nur in marktüblicher Höhe absetzbar

Die Richter des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz gaben dem Finanzamt Recht. Zwar habe der Bundesgerichtshof in einem früheren Fall ein Disagio von 5 Prozent bei einer 5-jährigen Zinsbindung anerkannt. Doch heiße das jedoch nicht automatisch, dass pro Jahr der Zinsbindung 1 volles Prozent steuerlich absetzbar sei.

Absetzbar sei vielmehr nur, was marktüblich sei. 5 Prozent bei 5-jähriger Zinsbindung seien marktüblich. 10 Prozent bei 10-jähriger Zinsbindung seien es dagegen nicht.

Das Finanzamt habe daher zu Recht nur die Hälfte des Disagios im Jahr der Kreditaufnahme anerkannt und die andere Hälfte anteilig auf die gesamten 10 Jahre der Zinsbindungsfrist verteilt (FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 16.10.2014, Az. 4 K 1265/13).

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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„Ich will eine Immobilie kaufen, und die Bank bietet mir dafür einen Kredit mit Disagio an. Wie funktioniert das? Und was nützt mir ein solches Disagio?“ Das fragte vor Kurzem ein Leser. Die Antwort könnte auch für Sie spannend sein.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie das volle Disagio im Jahr der Kreditaufnahme von der Steuer abzsetzen, bringt Ihnen das in der Regel eine größere Steuerersparnis als eine Verteilung auf die Dauer der Zinsbindung. Der Grund: Der Steuertarif in Deutschland verläuft progressiv. Das bedeutet: Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher ist auch Ihr prozentualer Steuersatz.

 

Umgekehrt heißt das: Wenn Ihr Einkommen dank Disagio sehr niedrig ausfällt, dann ist auch Ihr Steuersatz gering.
 

Falls Sie als Vermieter einen Hauskredit aufgenommen und ein Disagio vereinbart haben, machen Sie es gleich im Jahr der Kreditaufnahme in voller Höhe steuerlich geltend. Denn noch ist das Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz nur das vorläufige Ergebnis dieses Steuerstreits.
 

 

Dagegen hat das Kläger-Ehepaar jedoch Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Das heißt: Es obliegt dem obersten deutschen Finanzgericht zu entscheiden, in welcher Höhe ein Disagio gleich im Jahr der Kreditaufnahme absetzbar ist. Denkbar ist durchaus, dass der BFH eine steuerzahlerfreundlichere Entscheidung trifft, weswege nein vorauseilender Gehorsam bis zum eigentlichen Urteil hier falsch wäre (Az. IX R 38/14).