Freitag, 20.06.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © styleuneed - Fotolia.com

Immobilienwert: Was das Finanzamt ansetzt, ist oft nicht zu gebrauchen

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Worum geht´s

• Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Verkehrswert / Ertragswert
• Immobilienpreis-Kalkulator
• Finanzgericht Niedersachsen

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, bekommt schnell unerfreuliche Post vom Finanzamt. Auf den Wert der Immobilie wird Erbschafts- und Schenkungssteuer fällig, sofern die persönlichen Freibeträge überschritten sind. Ein Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen zeigt: Der Wertermittlung des Finanzamts ist nicht zu trauen.

Sie glauben, ein Finanzbeamter würde sich von seinem Arbeitsplatz erheben, nur um ein geerbtes oder verschenktes Objekt selbst in Augenschein zu nehmen? Irrtum. Viele Finanzämter ermitteln den Verkehrswert bequem vom Schreibtisch aus. In Niedersachsen ist es beispielsweise Usus, dafür den Immobilien-Preis-Kalkulator auf der Internetseite der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAG) zu nutzen. Dagegen wehrte sich ein Steuerpflichtiger vor Gericht. Mit Erfolg, wie dieses Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen zeigt (11.04.2014, Az. 1 K 107/11).

FG Niedersachsen: Finanzamt macht es sich zu leicht
Laut Gesetz muss das Finanzamt örtliche Vergleichspreise beim zuständigen Gutachterausschuss einholen (§ 183 Abs. 1 Bewertungsgesetz). Das hatte das betreffende Finanzamt aber nicht getan, sondern stattdessen nur den Immobilien-Preis-Rechner des GAG bemüht.

Das ist rechtswidrig, entschied das Finanzgericht. Auch den Verkehrswert aus den Grundstücksmarktberichten oder der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse abzuleiten, sei nicht erlaubt. Das Finanzamt müsse zwingend bei den Gutachterausschüssen anfragen, ob geeignete Vergleichspreise existierten.

Gegengutachten nicht zwingend nötig
Um sich gegen die Bewertungspraxis Ihres Finanzamts zu wehren, brauchen Sie kein eigenes Wertgutachten eines Sachverständigen vorzulegen. Vielmehr dürfen Sie verlangen, dass das Finanzamt Vergleichspreise vom Gutachterausschuss anfragt.

Sonst, so das Finanzgericht, sei der verfassungsrechtliche Anspruch auf umfassenden und effektiven gerichtlichen Rechtsschutz verletzt. Als Steuerpflichtiger hätten Sie dann nicht die Möglichkeit, das Finanzamt zu einer gesetzeskonformen Wertermittlung zu veranlassen, ohne die teuren Gutachterkosten aus eigener Tasche zu bezahlen.

Aber Vorsicht: Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Revision beim Bundesfinanzhof wurde zugelassen.
 

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 meineimmobilie.de-Tipp

Prüfen Sie jeden Steuerbescheid

Ob Erbschafts- oder Schenkungssteuer: Prüfen Sie Ihren Steuerbescheid eingehend. Überlegen Sie, ob der darin genannte Verkehrswert der Immobilie auch wirklich der Realität entspricht. Falls daran Zweifel bestehen, legen Sie Einspruch ein. Fordern Sie das Finanzamt auf, Ihnen die Wertermittlung darzulegen. Beruht sie nicht auf einem geeigneten Vergleichspreis des Gutachterausschusses, wehren Sie sich. Aber auch mit Vergleichspreis kann der angesetzte Immobilienpreis unrealistisch sein.

 

Eigenes Wertgutachten kann sich lohnen

Auch wenn Sie ein Wertgutachten eines Sachverständigen z. B. bei einem Einfamilienhaus beispielsweise 1.000 oder 2.000 Euro kosten mag: Diese Ausgabe kann sich lohnen. Nämlich dann, wenn dieser Sachverständige nachweist, dass der wahre Verkehrswert unter dem liegt, den das Finanzamt ermittelt bzw. der Gutachterausschuss als geeigneten Vergleichspreis ausgegeben hat.

 

Beispielsweise wird das Finanzamt niemals notwendige Abrisskosten eines baufälligen Nebengebäudes berücksichtigen. Der Gutachter dagegen schon. Auch ein marodes Dach oder Risse in der Hauswand werden sich im Verkehrswert des Finanzamts oder Vergleichspreis des Gutachterausschusses nicht niederschlagen, wohl aber im Wertgutachten eines Sachverständigen.

 

Übrigens hat das Finanzamt keine Wahl, wenn Sie seiner Wertermittlung die eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen entgegenhalten, sofern der sich an die allgemein anerkannten Grundsätze hält. Es muss dann zwingend diesen Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer nehmen (§ 198 Bewertungsgesetz). Das heißt: Die Kosten für das Gutachten haben Sie dann durch die gesparten Steuern schnell kompensiert.