Freitag, 12.08.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Immobilienverkauf: So bleibt Ihr Verkaufsgewinn steuerfrei

Foto: © Eisenhans - Fotolia.com
Worum geht´s

• Spekulationsfrist
• Private Veräußerungsgewinne
• Immobilienverkauf

Stichworte zu diesem Thema

Immobilien sind aktuell gefragter denn je. Das liegt nicht zuletzt auch an dem derzeitigen Niedrigzins, der das Finanzieren eines Eigenheims günstig macht. Manch einer ergreift deswegen die Gelegenheit beim Schopfe und verkauft sein eigenes oder das gerade geerbte Haus oder Wohnung und streicht dafür satte Gewinne ein.

 

Aber aufgepasst: Nicht immer ist der Verkaufsgewinn am Ende steuerfrei! Lesen Sie hier, worauf es beim Verkauf ankommt, damit Sie vor dem Finanzamt keine böse Überraschung mit der Spekulationssteuer erleben.

Spekulationsfrist: Nach 10 bleibt Ihr Verkaufsgewinn meist steuerfrei 

Je länger Sie Ihre Immobilie behalten, umso höher ist Ihre Chance, den Verkaufsgewinn hinterher steuerfrei behalten zu dürfen. Das A und O der Steuerfreiheit ist nämlich eine möglichst lange - mindestens 10 Jahre! - Haltedauer.

Stand die Immobilie zehn Jahre oder noch länger in Ihrem Eigentum, dann ist es egal, wie hoch Ihr Gewinn beim Verkauf ist: Sie dürfen ihn steuerfrei einstreichen.

Denn in diesem Fall liegt kein steuerpflichtiger „privater Veräußerungsgewinn“ mehr vor, wie es im Fachjargon heißt.

Wer vorzeitig verkauft, muss mit maximal 42 Prozent Steuern rechnen 

Zehn Jahre läuft die reguläre Spekulationsfrist bei Immobilien: Wer vor Ablauf der 10-Jahres-Frist seine Immobilie verkauft, der muss das zahlen, was landläufig „Spekulationssteuer“ heißt: Die Gewinne werden dann dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen, und der kann sich auf bis zu 42 Prozent belaufen.

Eigenheimnutzer können früher steuerfrei verkaufen 

Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie vorher selbst bewohnt haben, müssen Sie keine zehn Jahre warten, bis ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Das Einkommensteuergesetz regelt: Wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren das Objekt selbst bewohnt hat, kann sie ebenfalls steuerfrei verkaufen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Dabei zählt immer das Kalenderjahr. Verkaufen Sie also am 1. Januar Ihre Immobilie, dann beläuft sich die Frist auf zwei Jahre und einen Tag. Verkaufen Sie dagegen erst am 31. Dezember, dann haben Sie eine Frist von knapp 3 Jahren.

Beispiel Verkauf im Sommer 2016

Angenommen, Sie haben im August 2016 eine Immobilie verkauft. Sofern Sie die Immobilie bis zum Verkauf im Jahr 2016 und zudem in den Jahren 2015 und 2014 vom 1. Januar bis zum 31. Dezember ununterbrochen selbst bewohnt haben, bleibt Ihr Verkaufsgewinn steuerfrei.

Spekulationssteuer: Was für vermietete Immobilien gilt

Was aber gilt, wenn Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf nicht selbst bewohnt, sondern stattdessen beispielsweise vermietet hatten?

Hier greift dann die zehnjährige Spekulationsfrist. Das heißt: Die Immobilie muss vorher volle zehn Jahre in Ihrem Eigentum gestanden haben, damit Sie den Gewinn nicht versteuern müssen. Hier zählt allerdings nicht das Kalenderjahr, sondern der exakte Zeitraum, in dem Ihnen die Immobilie gehörte. 

Geerbte Immobilie verkaufen: Wann Sie den Gewinn versteuern müssen

Was gilt, wenn Sie eine geerbte Immobilie wieder verkaufen: Müssen Sie damit als Erbe ebenfalls zehn Jahre warten, bis Sie die steuerfrei verkaufen können? Zum Glück nicht!

Denn für die Spekulationssteuer kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, zu dem die Immobilie auf Sie als Erben überschrieben wurde, sondern die Zeit vor dem Tod des Erblassers zählt mit. Erben Sie also beispielsweise das Haus Ihrer Mutter, in dem sie zuvor bereits über 20 Jahre gewohnt hat, müssen Sie sich um die Spekulationssteuer keine Sorgen machen!  

Hat der Erblasser das Haus bereits mindestens 10 Jahre vor dem Erbfall gekauft und wollen Sie als Erbe es nun verkaufen, stand es damit für mindestens zehn Jahre im Eigentum des Erblassers oder Erben. Damit ist dann auch hier der Gewinn steuerfrei.

Kommentare (2)

7.10.2016, 12:08 Uhr von Jengst Profil ansehen
Da gibt es in Sachen "Spekulationssteuer" (private Veräußerungsgeschäfte) keinen Unterschied zu einer geerbten Immobilie. Näheres dazu finden Sie unter diesem Link: http://www.meineimmobilie.de/geld-steuern/steuern-sparen/immobilie-geschenkt-bekommen-wann-ein-steuerfreier-verkauf-moeglich-ist
10.9.2016, 14:32 Uhr von gebbes6 Profil ansehen
Alles wunderbar erklärt; aber was ist zu beachten, wenn wir als Eltern eine ETW, die wir seit mehr als 10 Jahren halten und vermieten, unserem Kind schenken? Gilt ab der Übertragung der Immobilie die 10 Jahresfrist bei Weitervermietung oder kann mein Sohn diese nach der Übertragung zeitnah steuerfrei verkaufen?? MfG Bernd Gebhardt
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de

Es schreibt für Sie

Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Als "einfacher" Hausverkäufer können Sie ganz schnell fürs Finanzamt zum Spekulant werden. Dann nämlich, wenn Sie Ihre Immobilie zu früh verkaufen. Bei Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Verkaufen Sie erst nach Ablauf dieser 10-Jahres-Frist, bleiben Ihre Gewinne steuerfrei. Was aber, wenn Sie den Kaufvertrag noch innerhalb der Spekulationsfrist unterschreiben, die Umschreibung aber erst aufgrund einer aufschiebenden Bedingung danach erfolgt: Sind Sie dann ein Spekulant oder nicht?
"Danke für Ihren Beitrag über die Spekulationssteuer. Jetzt wüsste ich aber gerne noch: Wie genau wird die Spekulationsfrist berechnet? Wird der Gewinn aus einer am 1. Februar 2000 gekauften und am 28. Dezember 2009 wieder verkauften Immobilie besteuert oder nicht, wenn der Kaufpreis erst am 1. März 2000 und der Verkaufspreis erst am 1. März 2010 gezahlt wurde?" So die Zuschrift eines Lesers. Eine spannende Frage!

 meineimmobilie.de-Tipp

Vorsicht, Falle!


Sofort verkaufen oder lieber doch erst vermieten? Angenommen, Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die Ihnen noch nicht allzu lange gehört. Aus irgendwelchen Gründen ist diese Immobilie aber nicht mehr für Sie geeignet, etwa weil Sie Nachwuchs bekommen oder weil Sie eine Stelle in einer anderen Stadt angenommen haben. Oder weil eine Behinderung die Nutzung der Immobilie erschwert.

 

Falls Sie überlegen, „Lieber gleich verkaufen oder doch lieber erst vermieten?“, bedenken Sie Folgendes: Durch eine zwischenzeitliche Vermietung verlängert sich Ihre Spekulationsfrist von maximal 3 Jahren (bei Eigennutzung) auf dann volle zehn Jahre (bei Fremdnutzung).


Eine Vermietung vor dem Verkauf ist also dann ungünstig, falls Sie das Haus in absehbarer Zeit noch vor Ablauf der besagten zehn Jahre doch noch verkaufen wollen. Steuerlich gesehen wäre es besser für Sie, Sie würden das Haus gleich verkaufen, denn so bleibt der Gewinn steuerfrei, sobald die erheblich kürzere Selbstnutzer-Frist von 3 Jahren abgelaufen ist.