Freitag, 06.04.2012 | Autor: Judith Engst , Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Immobilienkosten: Sofort absetzen oder jahrelang nur abschreiben?

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s
  • Herstellungskosten / Anschaffungskosten
  • Werbungskosten
  • Absetzung kontrag Abschreibung

Wer als Vermieter Steuern sparen will, muss aufpassen: Nicht alle Kosten lassen sich sofort absetzen. Das geht nur mit Werbungskosten Die so genannten Herstellungskosten müssen Sie dagegen über 50 Jahre abschreiben. Was Werbungs- und was Herstellungskosten sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundsätzlich gilt: Herstellungs- oder Anschaffungskosten einer Immobilie können Sie nicht im Jahr der Ausgabe auf einmal von der Steuer absetzen. Sondern Sie müssen Sie abschreiben - und zwar üblicherweise über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft oder gebaut haben. Auch die Schaffung von neuen Immobilien-Bestandteilen, beispielsweise eines neuen Carports, müssen Sie abschreiben.

Als Werbungskosten sofort absetzen können Sie dagegen die laufenden Instandhaltungskosten, sowie beispielsweise die Rechnungen oder Löhne für Putzdienste, Gartenarbeiten, Hausmeisterleistungen. Auch das Werkzeug und Material, das Sie brauchen, wenn Sie solche Arbeiten selbst erledigen, können Sie als Werbungskosten geltend machen.

Ein paar Zweifelsfälle bleiben aber doch. Dabei geht es vor allem um den Immobilienerwerb. Notarkosten zählen beispielsweise zu den Anschaffungskosten. Ebenso die Grunderwerbsteuer oder eventuell gezahlte Maklergebühren. Es bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als diese Kosten zusammen mit dem Kaufpreis für Haus oder Wohnung über die Nutzungsdauer zu verteilen und abzuschreiben.

Anders sieht es mit den Kosten aus, die bei der Eintragung einer Grundschuld anfallen. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld sollten Sie als Werbungskosten auf einen Schlag von der Steuer absetzen. Und zwar in dem Jahr, indem sie angefallen sind.

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Die Abschreibung ist für Sie als Inhaber einer Mietimmobilie interessant: Zwei Prozent des Gebäudewertes pro Jahr können Sie in der Regel steuermindernd als Abschreibung geltend machen - und das 50 Jahre lang. Mit der Abschreibung beginnen dürfen Sie allerdings erst nach Fertigstellung des Gebäudes. Und genau hier kommt es öfter zum Zank zwischen Vermietern und Finanzämtern. Die Streitfrage lautet: Wann gilt ein Gebäude als fertiggestellt? Muss es komplett bezugsfertig sein? Oder darf der Vermieter noch warten, welche Wünsche ein potenzieller Mieter oder Pächter noch hat, etwa was Zwischenwände, Einbauten und Elektroinstallationen angeht? Ein solcher Fall wurde unlängst vor dem Finanzgericht Düsseldorf verhandelt.  
Bei den Abschreibungen handelt es sich ebenfalls um Werbungskosten - allerdings sind diese nicht sofort absetzbar! Mit einer Abschreibung haben Sie ...
Ein kniffliger Fall aus dem Steuerrecht wurde aktuell vor dem Bundesfinanzhof verhandelt. Ein Verkäufer hatte sich finanziell am Beseitigen von Baumängeln beteiligt, die sich erst nach dem Verkauf der Immobilie herausgestellt hatten. Mindert so eine vermeintliche „Rückzahlung“ den Gebäudewert und damit Ihre Abschreibungsmöglichkeit?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, hat hinterher ein mehr oder weniger großes Loch in seiner Kasse: Der Kaufpreis, der Notar, die Grunderwerbsteuer - das alles kostet.  Allerdings bleibt ein kleiner Trost: Einige der Ausgaben lassen sich durch Abschreibungen steuerlich wieder ausgleichen. Bevor es allerdings so weit ist, müssen Sie fürs Finanzamt Ihrer Steuererklärung eine genaue Liste beifügen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wann immer ein Zweifelsfall vorliegt: Erkundigen Sie sich, ob die Absetzung als Werbungskosten infrage kommt. Falls ja, machen sie die Kosten als Werbungskosten geltend. Denn so vermindern Sie Ihre Steuerlast am effektivsten. Auf meineimmobilie.de halten wir Sie stets über die laufende Rechtsprechung und Gesetzgebung zu diesem Thema auf dem Laufenden.