Donnerstag, 17.04.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Immobilienfinanzierung: Wie Ihnen ein Disagio beim Steuernsparen hilft

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s

• Immobilienfinanzierung
• Disagio / Damnum
• Absetzbarkeit

„Ich will eine Immobilie kaufen, und die Bank bietet mir dafür einen Kredit mit Disagio an. Wie funktioniert das? Und was nützt mir ein solches Disagio?“ Das fragte vor Kurzem ein Leser. Die Antwort könnte auch für Sie spannend sein.


Konkret sah das Angebot der Bank so aus: Ein Darlehen von 120.000 Euro wollte die Frau aufnehmen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Vorgesehen war ein Disagio von 8.000 Euro.

So funktioniert ein Disagio
Das Disagio, auch Damnum genannt, ist ein kleiner Teil der Kreditsumme, der nicht an den Kreditnehmer ausgezahlt wird. Die Bank betrachtet ihn vielmehr als Vorschuss auf die anstehenden Zinszahlungen. Der Vorteil: Zwar bekommt der Kreditnehmer damit weniger als die (nominal) vereinbarte Kreditsumme. Dafür aber spart er Zinsen und - im günstigsten Fall - auch Steuern.

Im Beispiel beträgt die Kreditsumme nominal also 120.000 Euro. An die Kreditnehmerin ausgezahlt werden aber nur 112.000 Euro. Die einbehaltenen 8.000 Euro werden als anteilige Zinsvorauszahlung betrachtet, helfen also im weiteren Verlauf, Kreditzinsen zu sparen.

Disagio: häufig steuerlich absetzbar
Das Disagio können Sie immer dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie mit der betreffenden Immobilie Einkünfte erzielen. Auf gut Deutsch heißt das: Sie müssen die Immobilie vermieten oder verpachten, sonst bringt Ihnen das Disagio keinen steuerlichen Vorteil.

Ist das aber der Fall, dann können Sie das Disagio als Ausgabe in der Anlage V absetzen, und zwar in dem Jahr, in dem Ihnen die Kreditsumme (abzüglich Disagio) zugeflossen ist. Das Disagio gilt dabei als Zinszahlung, ist also bei den Finanzierungskosten zu erfassen.

Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit ist allerdings, dass das Disagio nicht übertrieben hoch ausfällt. Als angemessen gilt maximal ein Prozent pro Jahr der Zinsbindung. Das Finanzgericht Rheinland-Pflaz hat dazu ausgeführt, dass es sich um eine marktübliche Vereinbarung handeln müsse. 10 Prozent Disagio bei 10-jähriger Zinsbindung wären nicht marktüblich, 5 Prozent Disagio bei 5-jähriger Zinsbindung dagegen schon (FG Rheinland-Pfalz, 16.10.2014, Az. 4 K 1265/13). Maximal 5 Prozent der Kreditsumme als Disagio wären demnach  trotz 10-jähriger Zinsbindung  akzeptabel. Im geschilderten Fall wären das 6.000 Euro. Ein Disagio, das darüber liegt, würde das Finanzamt nicht als Werbungskosten anerkennen.
 

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 meineimmobilie.de-Tipp

Wann sich ein Disagio für Sie lohnt

Wenn Ihre Bank Ihnen ein Disagio anbietet, überlegen Sie sich gut, ob sich das steuerlich für Sie lohnt oder nicht. Der Vorteil besteht hauptsächlich darin, die absetzbaren Kreditzinsen schon teilweise vorzuziehen - und zwar in das Jahr, in dem die Kreditsumme an Sie ausgezahlt wird.


Ein Disagio im Darlehensvertrag zu vereinbaren, rentiert sich also beispielsweise:
 

  • wenn Sie - etwa als Selbstständiger - im Jahr der Kreditauszahlung einmalig hohe Einkünfte haben, die Ihre Steuer in die Höhe treiben würden.
     
  • wenn Sie aktuell besonders hohe, in Zukunft aber womöglich niedrigere Einkünfte haben. Also beispielsweise, wenn Sie im Jahr der Kreditauszahlung noch Arbeitnehmer ein vergleichsweise hohes Gehalt bekommen, später aber im Ruhestand sind und eine niedrigerer Rente bekommen. Dann sinkt nämlich auch der Steuersatz, weil sich die Steuerprogression (steigende prozentuale Steuersätze mit steigendem Einkommen) im Rentenalter weniger auswirkt.
     
  • wenn Sie aktuell ledig sind und zum Grundtarif veranlagt werden, später aber heiraten und vom steuerlich günstigeren Splittingtarif profitieren.
     
  • wenn Sie eine aktuelle vermietete Immobilie erwerben, aber künftig mit Leerständen und damit mit weniger Mieteinnahmen rechnen.


Falls Sie dagegen in den kommenden Jahren mit einem höheren Einkommen rechnen als aktuell, sollten Sie kein Disagio vereinbaren, weil es Ihnen dann steuerlich nichts bringt, die Zinsausgaben zeitlich vorzuverlagern.