Freitag, 28.10.2011 | Autor: Jörg Stroisch

Hypothekenkredit: So setzen Sie das Disagio steuerlich ab

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Für Hauskäufer kann es sich lohnen, bei der Immobilienfinanzierung ein Darlehen mit Disagio aufzunehmen. Also mit einem Verzicht auf die volle Auszahlung der Darlehenssumme. Denn der nicht ausgezahlte Betrag, eben dieses Disagio, können Sie von der Steuer absetzen.

Die Finanzverwaltung hat allerdings genaue Regeln definiert, wann sie ein Disagio anerkennt und wann nicht. Schon bei den Kreditverhandlungen mit Ihrer Bank sollten Sie deshalb die steuerlichen Konsequenzen kennen.

Was ist ein Disagio überhaupt? Es handelt sich dabei um einen Teil der Kreditsumme, die die Bank Ihnen nicht auszahlt, sondern von vornherein einbehält. Dieses Disagio, auch Damnum genannt, wird als Zinsvorauszahlung betrachtet. Üblicherweise liegt der Betrag zwischen 0 und 10 Prozent der Darlehenssumme..

Rechenbeispiel: Wie sich ein Disagio auswirkt

Angenommen die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro. Der Nominalzinssatz liegt bei 5 Prozent. Das Disagio ist auf 4 Prozent festgeschrieben. Das heißt: Ausgezahlt werden nicht die vollen 200.000 Euro, sondern nur 96 Prozent davon, also 192.000 Euro. 8.000 Euro behält die Bank als Disagio, also Zinsvorauszahlung, ein.

Das wirkt sich zunächst einmal auf den Effektivzinssatz aus. Der ist nämlich dann höher als der ausgewiesene Nominalzinssatz. Denn bezogen auf die Auszahlungssumme von 192.000 Euro sind 8.000 Euro keine 4 Prozent, sondern rund 4,17 Prozent.

Disagio steuerlich absetzen: Was das bringt

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie als Darlehensnehmer aber die Möglichkeit, das Disagio von der Steuer abzusetzen. Das bringt Ihnen eine Steuerersparnis, die sich beispielsweise so berechnet.

Um in unserem Beispiel zu bleiben: Das Disagio von 8.000 Euro wird vom Finanzamt in voller Höhe anerkannt. Angenommen, Sie haben einen persönlichen Steuersatz von 35 Prozent. Dann beläuft sich Ihre Steuerersparnis auf 35 Prozent von 8.000 Euro und somit auf 2.800 Euro. Das ist keine Kleinigkeit!

Voraussetzungen: Wann das Disagio absetzbar ist

Bis 1998 konnte jeder Immobilienkäufer beziehungsweise Häuslebauer das Disagio absetzen - fürs Eigeneheim als Sonderausgabe, für ein Mietobjekt als vorweggenommene Werbungskosten. Heute ist die Absetzbarkeit auf vermietete Immobilien beschränkt.

Beliebig hoch darf das Disagio allerdings nicht sein. Es muss marktüblichen Bedingungen entsprechen (BMF- Schreiben vom 20.10. 2003, Az: IV C 3 - S 2253a - 48/03, BStBl 2003 I S. 546). Konkret heißt das: Maximal ein Prozent pro Jahr der Zinsfestschreibung wird üblicherweise vom Finanzamt akzeptiert.

Wann Sie das Disagio steuerlich geltend machen

Seit Januar 2006 gilt: Das Disagio muss über die Zeit der Zinsbindungsfrist verteilt werden. Bei Immobilienkrediten üblich sind zehn Jahre. Was bedeutet: Sie dürfen nicht das ganze Disagio auf einmal von der Steuer absetzen, sondern müssen es durch zehn Jahre teilen. Jährlich dürfen Sie dann nur ein Zehntel des Disagios steuerlich geltend machen.

Bei einer Zinsbindungsfrist von fünf Jahren wäre es ein Fünftel, bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren wäre es ein Fünfzehntel. Überhaupt lässt sich das Disagio nur absetzen, wenn die Zinsbindungsfrist mindestens fünf Jahre beträgt.

Kommentare (2)

3.11.2011, 20:03 Uhr von gulue Profil ansehen
marktüblich ist zur Absetzbarkeit des Disagios das richtige Stichwort, hätten Sie den Tipp bei dem beworbenen Produkt V+V/ Schuldzinsen gelesen, wäre die Info vermutlich richtig rübergekommen. :sad:
28.10.2011, 17:45 Uhr von gjaser Profil ansehen
Aus dem Beitrag werde ich nicht schlau. Gilt das BMF-Schreiben vom 15.12.2005, BStBl 2005 I S. 1052 nicht mehr? Hinweis auf Immobilien Office Beitrag "Werbungskosten bei Haus und Grundbesitz", Abschnitt 8. :angry:
Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch