Freitag, 22.01.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Höhere Abschreibung: Das beginnt schon bei der Kaufpreisaufteilung

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Worum geht´s

• AfA/Abschreibung
• Aufteilung in Grundstück u. Immobilie
• Kaufvertrag
• Bundesfinanzhof

Stichworte zu diesem Thema

Immobilien können Sie meist über 50 Jahre abschreiben. Je höher der Kaufpreis für die Immobilie ist, umso vorteilhafter ist das steuerlich für Sie. 

Denn: Nur die Immobilie, nicht jedoch das Grundstück, auf dem sie steht, lässt sich abschreiben. Deswegen ist eine richtige Aufteilung zwischen dem Kaufpreis des Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie so wichtig - gerade fürs Finanzamt! 

Gut, dass jetzt der Bundesfinanzhof eine Lanze für Immobilieneigentümer gebrochen hat, damit sie bei der Aufteilung besser wegkommen. 

Ein bebautes Grundstück wechselte den Eigentümer. Im Kaufvertrag war nicht nur der Gesamtpreis festgelegt, sondern der war auch aufgeteilt auf das Grundstück einerseits und die Immobilie andererseits.

Auf dieser Grundlage setzte der Käufer die dadurch höhere Abschreibung (= AfA) von der Steuer ab. Das Finanzamt jedoch akzeptierte die Kaufpreisaufteilung nicht.

Je höher der Grundstückswert, umso höher die Abschreibung

Die Aufteilung missfiel allerdings dem Finanzamt: Die Aufteilung im Vertrag entspreche nicht den steuerlichen Grundsätzen. Hier sei willkürlich dem Gebäude ein höherer Wert beigemessen worden als ihm eigentlich laut den Bodenrichtwerten gebühre. In Wirklichkeit sei das Grundstück  - und damit der nicht absetzbare Teil des Kaufpreises - wertvoller.

Dagegen wehrte sich der betroffene Käufer. Er sagte: Es habe gute Gründe für die im Kaufvertrag getroffene Aufteilung gegeben. Deshalb habe sich das Finanzamt danach zu richten und könne nicht einfach neu bestimmen, welcher Anteil in steuerlicher Hinsicht auf das Gebäude entfalle.

BFH: Kaufpreisaufteilung muss nicht dem Bodenrichtwert folgen

Der Bundesfinanzhof stellte klar: Die Aufteilung sei nicht allein deshalb hinfällig, weil sie im Widerspruch zu den Bodenrichtwerten stehe (BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14).

Hier sei stattdessen zu prüfen, ob andere Indizien dafür sprächen, der Immobilie einen höheren und dem Grundstück einen niedrigeren Wert beizumessen.

Hochwertige Ausstattung rechtfertigt höhere Abschreibung  

Solche Gründe könnten beispielsweise eine hochwertige Ausstattung, ein hoher ursprünglicher Baupreis, eine umfassende Renovierung, eine rentable Vermietung oder eine ruhige Lage in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Park sein.

Lägen solche Indizien vor, dann müsse sich die Aufteilung auch in steuerlicher Hinsicht nicht zwingend an den Bodenrichtwerten orientieren.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Wohin mit der Rechnung des Handwerkers oder der Baufirma? Am besten in den Ordner fürs Finanzamt, denn die bringt Ihnen steuerlich was. Ob Sie allerdings den Betrag gleich komplett in dem Jahr von der Steuer abziehen dürfen, in dem er angefallen ist oder nur über Jahre abschreiben dürfen, steht auf einem anderen Blatt.    Doch selbst die Abschreibung ist kein Fluch, sondern ein Seegen - und das jahrelang!  

 meineimmobilie.de-Tipp

Brauchbare Argumentationshilfe in vergleichbaren Fällen

Dieses Urteil ist Wasser auf Ihre Mühlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Denn es verhilft Ihnen womöglich Jahr für Jahr zu einer spürbaren Steuerersparnis. Je mehr Wert dem Gebäude beigemessen wird, desto mehr können Sie laut AfA-Tabelle abschreiben.
 

Damit wissen Sie auch, was Sie tun müssen, um von diesem Urteil zu profitieren: Sammeln Sie alle Indizien, die für einen hohen Gebäudewert sprechen. Ist die Immobilie erst vor kurzem renoviert worden? Ist sie - im Vergleich zum Durchschnitt im gleichen Viertel - vielleicht besonders neu und modern? Wirft sie gute und rentable Mieteinnahmen ab? Spricht ihre Lage oder Ausstattung für einen hohen Wert?
 

All diese Argumente können Sie gegenüber dem Finanzamt ins Feld führen. Und wenn dadurch jährlich jeweils einige Tausend Euro Steuerersparnis herausspringen, dann hat sich der ganze Argumentationsaufwand für Sie gelohnt.