Freitag, 26.08.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: Agentur: MEV

Haus geerbt? So vermeiden Sie die Grunderwerbsteuer bei Erbaufteilung

Foto: Agentur: MEV
Worum geht´s

• geerbte Immobilie
• Erbauseinandersetzung
• Grunderwerbsteuer
• Grundstückstausch

Etwa 50 Prozent der Erbschaften umfassen (auch) Immobilien. Aber ob Wohnung oder gleich ein komplettes Haus: Meist ist es nicht nur ein Erbe, der das Objekt bekommt, sondern es sind gleich mehrere, die sich die Wohnung oder das Haus teilen müssen. Das wollen natürlich die wenigsten.

 

Aber was passiert, wenn ein Erbe dem anderen dessen Anteile abkauft: Wird dann auch noch eine Grunderwerbsteuer fällig?

Die Antwort auf diese Frage beginnt mit einer guten Nachricht: Ein Erbe kann seinen Miterben deren geerbte Immobilienanteile abkaufen, ohne dass dafür eine Grunderwerbsteuer anfällt.

So steht es jedenfalls im Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Allerdings gilt dieses Recht nicht unbeschränkt, sondern nur für Grundstücks(ver)käufe, die im Rahmen der Erbauseinandersetzung stattfinden.

Bei einer Erbengemeinschaft erben mehrere eine Immobilie gemeinsam

Konkret geht es ausschließlich um ein Haus oder eine Wohnung, das aus dem Nachlass stammt und gemäß Testament oder gesetzlicher Erbfolge mehreren Personen zusammen gehört. Diese Personengruppe heißt dann Erbengemeinschaft. Eine solche Erbengemeinschaft ist in aller Regel nicht auf Dauer angelegt. Vielmehr wird sie sich darauf verständigen müssen, was mit dem Erbe passiert. Dabei dürfen allerdings alle mitreden.

Wer erbt, wenn der Ehepartner stirbt 

Der häufigste Fall: Ein Mann verstirbt und hinterlässt Ehefrau und beispielsweise drei Kinder. Ein Testament hat er keines gemacht, also gilt die gesetzliche Erbfolge.

In aller Regel erben Ehefrau und Kinder dann zusammen den ganzen Nachlass, und damit auch die Immobilie, die dem Erblasser gehörten.

Besteht kein Ehevertrag und gehörte die Immobilie vor seinem Tod dem Ehemann allein, dann erbt die Ehefrau die Hälfte und die drei Kinder zusammen die andere Hälfte. Die Erbengemeinschaft besteht also aus vier Personen.

Erbauseinandersetzung: Anteile der Miterben steuerfrei kaufen

Eine Erbengemeinschaft ist meist eine mühevolle Sache - erst recht, wenn sich die Erben nicht ganz einig sind. Deswegen beschließen die Erben: Das Haus soll allein der ältere Bruder übernehmen.

Dazu kauft er seiner Mutter und seinen beiden Geschwistern ihre geerbten Anteile ab. Normalerweise würde der Fiskus für einen solchen Immobilienkauf noch Grunderwerbsteuer verlangen.

Doch hier nicht. Denn es handelt sich um eine Erbauseinandersetzung, und die bleibt -  siehe oben - steuerfrei. Das Gleiche gilt auch für einen Tausch, wenn also etwa der Bruder zum Erwerb der Immobilienanteile die geerbte Luxuskarosse oder eine wertvolle Münzsammlung hergibt.

Vorsicht: Wird an Nicht-Erben verkauft, wird Grunderwerbsteuer fällig 

Verkauft die Erbengemeinschaft die Immobilie an einen fremden Dritten, ist der Verkauf nicht steuerbefreit, sofern der Käufer nicht zum Kreis der Miterben gehört. Der Käufer muss dann ganz normal die übliche Grunderwerbsteuer an den Staat zahlen. Die beläuft sich, je nach Bundesland, auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Kommentare (2)

31.8.2016, 13:16 Uhr von Jengst Profil ansehen
Danke für Ihren berechtigten Hinweis. Das habe ich eben im Beitragstext klargestellt.
31.8.2016, 13:04 Uhr von Malschi Profil ansehen
Eine Sache würde ich hier gerne richtig stellen bzw. ergänzen. Sie gesetzliche Erbfolge ist so grundsätzlich richtig, aber nur, wenn der Vater alleiniger Eigentümer der Immobilie war. Wenn er und seine Frau zusammen Eigentümer sind, dann gehört nach dem Tod 50% der Immobilie sowieso der Ehefrau und fällt somit aus der Erbmasse. Die restlichen 50% des Hauses sind nun Erbmasse und werden zwischen Mutter und Kinder aufgeteilt so wie oben beschrieben.
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Grundstücke sind teuer – und jetzt will auch noch das Finanzamt kräftig von Ihrem Kauf profitieren: mit der Grunderwerbsteuer. Über die Höhe darf jedes Bundesland selbst bestimmen. Aktuell hat Thüringen die Grunderwerbsteuer zum 1.1.2017 auf 6,5 % erhöht. Wann und wie tief Sie pro Bundesland in die Tasche greifen müssen und wo Immobilienerwerb noch günstig ist, zeigt diese aktuelle Steuer-Tabelle.
Die Grunderwerbsteuer steigt und steigt. In drei Bundesländern (Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen) liegt sie jetzt schon bei 6,5 Prozent. Umso wichtiger ist es für den Käufer, genau hinzusehen, was da eigentlich beim Berechnen der Grunderwerbsteuer alles mitgerechnet wird.  Die Finanzämter sind dabei nämlich sehr erfinderisch und rechnen auch gern mal Kaufnebenkosten wie die Maklerkosten mit dazu.
Der Tod des Ehepartners macht oft aus einem Elternpaar und den Kindern eine Erbengemeinschaft. Um die wieder aufzulösen, kann es zu folgender Konstellation kommen: Die einzige Tocher will ihren Anteil an die Mutter verkaufen.  Die Mutter will den Anteil auch abkaufen, allerdings fragt sie sich, ob jetzt zusätzlich auch noch Grunderwerbsteuer anfällt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Vorsicht: Voreilige Erbaufteilung kann teuer werden

So schön die Nachricht von der steuerfreien Erbauseinandersetzung ist: Aufpassen müssen Sie trotzdem. Denn die Steuerbefreiung währt nicht ewig. Hat eine Erbengemeinschaft erst einmal ihr Erbe auseinandergesetzt (also das Erbe aufgeteilt), dann ist es vorbei mit der Steuerbefreiung.

 

Angenommen, im obigen Beispiel wurde das geerbte Haus zunächst auf den Bruder übertragen. Dann aber beschließt die Erbengemeinschaft doch noch eine Änderung, und die Mutter soll die Immobilie übernehmen.

 

Für diesen zweiten Erwerb nach der Erbauseinandersetzung fällt dann Grunderwerbsteuer an. Das hat der Bundesfinanzhof jüngst unmissverständlich klargemacht (BFH, Urteil v. 16.4.2016, 4 K 1380/13).


Lassen Sie sich genug Zeit

Lassen Sie sich daher als (Mit-)Erbe nicht drängen. Selbst wenn das Grundbuchamt Sie informiert, binnen zwei Jahren nach der Erbschaft die Umschreibung auf die Erben kostenlos vorzunehmen. Finden Sie eine Lösung, die auf Dauer Bestand hat. Nur so umgehen Sie die Grunderwerbsteuer, die sonst bei einem erneuten Verkauf oder Tausch anfallen würde.

Denn die gesparten Grundbuchgebühren nützen Ihnen nicht viel, wenn Sie stattdessen Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Diese Steuerklippe umschiffen Sie geschickt mit einer vorherigen guten Planung.