Freitag, 15.07.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © Bernd Leitner - Fotolia.com

Grundstück mit Rohbau gekauft: Grunderwerbsteuer für weiteren Ausbau rechtswidrig

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Worum geht´s
  • Bauträgermodell
  • Grunderwerbsteuer
  • Übernahme im Rohbau
  • FG Düsseldorf
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Kommen Grundstück und spätere Bebauung aus einer Hand, verlangt das Finanzamt Grunderwerbsteuer für beides, und nicht nur allein fürs Grundstück. Aber was passiert, wenn der Käufer den späteren Ausbau nach dem Kauf selbst übernimmt? Lesen Sie dazu eine Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf.

Aufgepasst heißt es stets, wenn Sie ein Grundstück zur späteren Bebauung kaufen. Beauftragen Sie nämlich ein Unternehmen mit der Bebauung, das in irgendeiner Weise zu tun hat mit dem Grundstücksverkäufer, dann geht das Finanzamt recht schnell von einem Bauträgermodell aus. Und das heißt: Es unterwirft nicht bloß den Grundstückspreis der Grunderwerbsteuer, sondern auch die Kosten für die Bebauung. Um einen speziellen Fall ging es unlängst vor dem Finanzgericht Düsseldorf.

Rohbau-Erstellung bereits im Kaufvertrag geregelt

Eine Grundstücks-Käuferin hatte bereits im Kaufvertrag mit dem Verkäufer geregelt, dass er die Bebauung übernehmen sollte. Allerdings war lediglich vorgesehen, dass er den Rohbau eines Einfamilienhauses errichten sollte. Den Ausbau wollte die Käuferin später selbst bewerkstelligen.

Das Finanzamt jedoch unterwarf nicht allein Grundstück und Rohbau, sondern auch den weiteren Ausbau der Grunderwerbsteuer. Das sei schließlich ebenfalls schon beim Kauf mit dem Bauleiter geregelt worden. Dagegen wandte sich die Käuferin mit ihrer Klage - und gewann den Prozess gegen das Finanzamt.

FG Düsseldorf: Absprache vor dem Kauf nicht erwiesen

Die Beweisaufnahme ergab: Die Werkverträge über den weiteren Ausbau hatte die Klägerin tatsächlich erst nach dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen. Noch nicht einmal Angebote der betreffenden Handwerksbetriebe habe es zum Zeitpunkt des Kaufs gegeben. Zudem habe die Käuferin frei entscheiden können, ob sie die vom Bauleiter vorgeschlagenen Firmen beauftragen wolle oder ob sie stattdessen lieber andere Unternehmen für den Ausbau heranziehen wolle.

All das führte letztlich dazu, dass die Klägerin zwar auf Grundstückspreis und Rohbaukosten Grunderwerbsteuer abführen musste - aber wenigstens nicht auf die späteren Ausbaukosten (FG Düsseldorf, 27.04.2016, Az. 7 K 1532/15) .

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Wer Grundstück und die spätere Bebauung von einem Anbieter bezieht, zahlt für das Gebäude gleich zweimal Steuern: Einmal Umsatzsteuer auf sämtliche Bauleistungen und einmal Grunderwerbsteuer, also auch eine Art von Umsatzsteuer auf den Gebäudepreis. Das geht so nicht, findet das Finanzgericht Niedersachsen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Klare Trennung ist am besten


Die Steuerfalle Bauträgermodell lässt sich nur umgehen, indem Sie klar trennen: Wer das Grundstück verkauft, darf nicht zugleich den Bau errichten. Ja, er darf noch nicht einmal in Werbebroschüren gemeinsam mit dem Grundstücksverkäufer auftreten oder eine sonstige Verbindung zu ihm haben.

Im hier zitierten Fall war das Ganze noch einmal gut gegangen, obwohl der Bauleiter der Firma, die den Rohbau erstellt hatte, letztlich die Unternehmen für den späteren Ausbau vorschlug. Aber seien wir ehrlich: Womöglich wäre ein anderes Finanzgericht zu einem ganz anderen Ergebnis gekommen. Diesem Risiko sollten Sie sich gar nicht erst aussetzen. Am besten trennen Sie tatsächlich Grundstückskauf und Bebauung - erwerben also beides jeweils von einem anderen Anbieter.